xxxx世聯(lián)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測算-閱讀頁
2025-03-19 13:58本頁面
【正文】 流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本 場地條件：是否平整、是否山地 抗震等級： 6級、 7級、 8級 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范 景觀環(huán)境造價 關(guān)于施工的相關(guān)問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？ 16 本報告是嚴(yán)格保密的。 如何加快項目進(jìn)度（以某多層項目為例） 土地獲取 定位決策 1— 2個月 產(chǎn)品設(shè)計 6— 8個月 項目報建 +1個月 施工建設(shè) 8— 10個月 推廣銷售 物業(yè)管理 ?多層項目從獲取土地至開始銷售需要的時間在 1年左右；高層項目需要的時間在 1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售） 18 本報告是嚴(yán)格保密的。 我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評價，有什么實(shí)際應(yīng)用 關(guān)于開發(fā)流程： ?什么時間干什么事？ ?什么事情誰來辦？怎么辦最好？ ?環(huán)節(jié)容易出什么問題？ ?流程對開發(fā)商的影響是什么？ 關(guān)于經(jīng)濟(jì)評價： ?評價哪些指標(biāo)？ ?評價用在什么地方？ ?如何進(jìn)行評價？ 20 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目經(jīng)濟(jì)評價的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項目開發(fā)者決策。 項目經(jīng)濟(jì)評價的基本結(jié)構(gòu) —— 以房地產(chǎn)開發(fā)項目為例 指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬 成本和投入節(jié)奏估算 租、售計劃模擬 現(xiàn)金流分析 不確定性分析 模擬開發(fā)進(jìn)程 財務(wù)評價 22 本報告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成 開發(fā)成本 ?土地出讓費(fèi)用 ?土地拆遷和安臵 ?前期工程費(fèi) ?建安工程費(fèi) ?室外工程費(fèi) ?公共配套設(shè)施費(fèi) ?不可預(yù)見費(fèi)用 ?開發(fā)期間稅費(fèi)（包含稅收和規(guī)費(fèi)） 開發(fā)費(fèi)用 ?管理費(fèi)用 ?銷售費(fèi)用 ?財務(wù)費(fèi)用 24 本報告是嚴(yán)格保密的。 不確定性分析 盈虧平衡分析 ?又稱保本點(diǎn)分析，分為： ?價格保本點(diǎn)分析 ?銷售率（租售率保本點(diǎn)分析）保本點(diǎn)分析 敏感性分析 ?又稱靈敏度分析 ?反映單種不確定因素對項目效益的影響 ?一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性 26 本報告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)評價的基本原則 客觀合理 價值對等 ?對于容積率、成本、價格等基本假設(shè)的取值要做到客觀和合理 ?品質(zhì)不對等的商品，不在同一價值體系下比較 28 本報告是嚴(yán)格保密的。 提交“大而全”的單方案經(jīng)濟(jì)評價不但浪費(fèi)大量的時間并且缺乏參考意義。 基本假設(shè)缺乏彈性： 經(jīng)濟(jì)評價是建立于很多基本假設(shè)上的對開發(fā)流程的模擬，基本假設(shè)不能等同于事實(shí)，必須考慮成本、市場和其它因素影響帶來的變化。 如何成文優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)評價報告 —— 步驟 1： ?明確基本假設(shè)，取得共識 ?基本假設(shè)的合理性比計算過程更加重要 步驟 2： ?提出和決策相關(guān)的核心問題 ?切中決策的要害 步驟 3： ?結(jié)合市場分析評判方案 ?要市場的合理性，而不是數(shù)值上的利潤最大化 步驟 4： ?給出指導(dǎo)發(fā)展或規(guī)劃的 “方向性建議 ” ?從經(jīng)濟(jì)評價背后提煉出規(guī)律，指導(dǎo)和推進(jìn)項目 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 Thanks! 32 本報告是嚴(yán)格保
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