xxxx世聯(lián)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測算-wenkub
2023-03-28 13:58:04 本頁面
【正文】 報告是嚴(yán)格保密的。 2 本報告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評價 顧問課程講義： 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評價，有什么實際應(yīng)用 關(guān)于開發(fā)流程： ?什么時間干什么事？ ?什么事情誰來辦？怎么辦最好？ ?環(huán)節(jié)容易出什么問題？ ?流程對開發(fā)商的影響是什么？ 關(guān)于經(jīng)濟(jì)評價： ?評價哪些指標(biāo)？ ?評價用在什么地方？ ?如何進(jìn)行評價？ 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 企業(yè)拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？ ?市場未來預(yù)期； ?項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期； ?規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)； ?開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會成本； ?競爭對手的情況分析。（一介莽夫） 7 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 項目決策案例 —— 資金如何運(yùn)作？ ?城市背景：山東省某地級城市， ?地塊情況： 1036畝， r=， 30%高層 ?掛牌：起掛 ，原地安臵（約 ） ?開發(fā)商賬面資金： 4000萬 ?銀行信用額度 20230萬，通過另一正在建設(shè)項目抵押，先拿 12023萬投入土地款（類違規(guī)） ?土地獲取價格： ； ?抵押給上述銀行再貸款 8000萬 ?提前低價賣圖紙： 1690元 /平，開盤 800套，近兩個億； ?銀行：快速放按揭，作為條件； ?施工付款： 3個 1/3， 1/3房屋、 1/3主材（開發(fā)商賒銷）、 1/3現(xiàn)金，177。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 包含的主要設(shè)計階段： ?地塊勘查測繪：提供設(shè)計依據(jù)， 3— 10天 ?規(guī)劃建筑設(shè)計：落實決策思路， 3— 6個月 ?施工圖設(shè)計：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式， 1— 3個月 ?景觀設(shè)計：景觀環(huán)境設(shè)計， 2— 3個月 ?樣板房及會所設(shè)計：營銷環(huán)境設(shè)計， 1個月 討論：常見的問題有哪些？ 進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接 質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失 12 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 工程建設(shè)的相關(guān)知識： ?工程建設(shè)組成部分 ：土建、水電、安裝及設(shè)備 ?整體工程建設(shè) ：單體部分、環(huán)境部分、室外管線 ?建筑結(jié)構(gòu)形式 ：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等 ?項目施工周期 （平均進(jìn)度、不考慮冰凍期）： 多層及低密度： 9— 12個月 小高層： 1年半 高層建筑： 2年到兩年半 ?施工組織次序 ： 基礎(chǔ)部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗收 15 本報告是嚴(yán)格保密的。 課題二：經(jīng)濟(jì)評價的應(yīng)用 19 本報告是嚴(yán)格保密的。 21 本報告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量表 07下 08上 08下 09上 09下 10上 10下 1
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