開發(fā)流程及經濟評價講義-wenkub
2023-03-20 12:44:27 本頁面
【正文】 它用，導致項目資金流出現(xiàn)問題；p關于項目方向，幾種死法？想賺想死的 （老想多賺，違背市場規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場滯銷的產品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產品形態(tài)問題；逞能能死的 ，不要和地價、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢省死的 ，省錢省出事了，競爭問題、質量問題、成本壓力問題；p關于人力，是否具備了足夠的項目運作、工程管理、財務管理、對外公關人力，是否理順了內部的管理體系； 人力問題其實更是管理問題 。21項目經濟評價的基本結構 —— 以房地產開發(fā)項目為例指標和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏估算租、售計劃模擬現(xiàn)金流分析不確定性分析模擬開發(fā)進程 財務評價22物業(yè)配比模擬的兩種方法經驗值法p確定容積率，根據(jù)經驗安排物業(yè)配比p缺點：配比的落地性不強，很難反映社區(qū)形態(tài)配比反算法p通過容積率和產品配比反算p優(yōu)點：較準確反映配比變化對方案的影響，對方案的落地性比較有把握；p缺點：過程比較復雜，對經驗要求比較高23房地產開發(fā)成本構成開發(fā)成本p土地出讓費用p土地拆遷和安置p前期工程費p建安工程費p室外工程費p公共配套設施費p不可預見費用p開發(fā)期間稅費（包含稅收和規(guī)費）開發(fā)費用p管理費用p銷售費用p財務費用24現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量表 07下 08上 08下 09上 09下 10上 10下 11上 總計現(xiàn)金流入 0 54542 23376 77036 33016 62223 62223 395379一階段銷售收入 0 54542 23376 0 0 0 0 0 77918…… …… …… …… …… …… …… …… …… ……現(xiàn)金流出 62654 18953 16539 19261 19234 16329 19698 190160土地成本 52190 0 0 0 0 0 0 0 52190前期工程費 1689 0 1587 0 1587 0 0 0 4863…… …… …… …… …… …… …… …… …… ……凈現(xiàn)金流量 62654 6836 57775 13781 65472 45893 42525 205219累加凈現(xiàn)金流量 62654 27064 37546 51328 116800 162694 205220資本化率 8%財務凈現(xiàn)值 62654 34246 6330 51476 11815 54013 36432 32484累加財務凈現(xiàn)值 62654 28408 22078 29398 41213 131658 164142內部收益率 49% 123% 動態(tài)投資回收期 p財務凈現(xiàn)值（ FNPV)：反映計算期內的獲利能力p內部收益率 (FIRR)：反映項目成本
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1