開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)講義-全文預(yù)覽
【正文】 小高層： 1年半高層建筑： 2年到兩年半p施工組織次序 ：基礎(chǔ)部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗(yàn)收15土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí) 2：p影響工程造價(jià)的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu) ＞框剪＞（?。┛蚣埽敬u混外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地抗震等級(jí)： 6級(jí)、 7級(jí)、 8級(jí)節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范景觀環(huán)境造價(jià)關(guān)于施工的相關(guān)問(wèn)題探討，大家在工作中都會(huì)遇到什么問(wèn)題？16項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開工前期：p決策上的時(shí)間反復(fù)；p規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤；p各專業(yè)單位的銜接不夠緊密；p規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤；p亦可能遇到不常見(jiàn)的因素如：地基問(wèn)題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改17如何加快項(xiàng)目進(jìn)度（以某多層項(xiàng)目為例）土地獲取定位決策1—2 個(gè)月產(chǎn)品設(shè)計(jì)6—8 個(gè)月項(xiàng)目報(bào)建+1個(gè)月施工建設(shè)8—10 個(gè)月推廣銷售物業(yè)管理p多層項(xiàng)目從獲取土地至開始銷售需要的時(shí)間在 1年左右；高層項(xiàng)目需要的時(shí)間在 1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）18課題二：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的應(yīng)用19我們對(duì)課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用關(guān)于開發(fā)流程：p什么時(shí)間干什么事？p什么事情誰(shuí)來(lái)辦？怎么辦最好？p環(huán)節(jié)容易出什么問(wèn)題？p流程對(duì)開發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：p評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？p評(píng)價(jià)用在什么地方？p如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？20項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系 —— 對(duì)項(xiàng)目盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)的模擬和分析盈利評(píng)價(jià)指標(biāo)：p利潤(rùn)（凈利潤(rùn)和稅后利潤(rùn)）p利潤(rùn)率（成本利潤(rùn)率、自有資金回報(bào)率）p財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投入評(píng)價(jià)指標(biāo)：p投資峰值p資金缺口評(píng)價(jià)體系：p現(xiàn)金流分析p負(fù)債（資金來(lái)源）分析p不確定性分析 項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測(cè)算不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)。（一介莽夫）7地塊分析市場(chǎng)態(tài)勢(shì)售價(jià)預(yù)測(cè)開發(fā)模式利潤(rùn)預(yù)期初步地價(jià) 地價(jià)變量變量分析變量分析最高競(jìng)拍價(jià)最可能地價(jià)最樂(lè)觀地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起競(jìng)價(jià)格過(guò)程加價(jià)策略加價(jià)場(chǎng)外公關(guān)傳統(tǒng)價(jià)格模型 合理價(jià)格模型土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？p設(shè)定競(jìng)拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎
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