開發(fā)流程及經濟評價講義-免費閱讀
【正文】 結合市場分析評判方案216。 提交 “ 大而全 ” 的單方案經濟評價不但浪費大量的時間并且缺乏參考意義。土地拍賣中的黑馬 —— 對項目發(fā)展預期的不同導致p戰(zhàn)略型高價 —— 建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身）p轉型企業(yè)高價 —— 產業(yè)企業(yè)進入房地產；（利潤期望低）p資金密集型無地企業(yè) —— 金地龍華地塊；（惡狼撲食型）p非理性企業(yè)拿地 —— 眾多非成熟企業(yè)。2我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經濟評價，有什么實際應用關于開發(fā)流程：p什么時間干什么事？p什么事情誰來辦？怎么辦最好？p環(huán)節(jié)容易出什么問題？p流程對開發(fā)商的影響是什么？關于經濟評價：p評價哪些指標？p評價用在什么地方？p如何進行評價？3課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)4房地產項目的整體開發(fā)流程 —— 一個房地產項目的整體開發(fā)經營行為如何？土地獲取定位決策 產品設計項目報建 施工建設推廣銷售物業(yè)管理資源獲取 資源加工資源流通及再流通p房地產的本質問題就是土地資源的再分配及流通： 政府流向開發(fā)商 、 開發(fā)商流向消費者 、 消費者之間的轉移 。13土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理開發(fā)辦開發(fā)經營許可證 項目手冊計委固定資產投資計劃 項目立項規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可 土地測量、評估國土資源局國有土地使用權證土地確認、報批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊環(huán)保局基礎設施牌套費開發(fā)管理費人防異地建設費墻改基金 消防設施費環(huán)境評估及排污費規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標通知書質檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可 定額鑒別 勞保統(tǒng)籌 散水押金 質檢委托城管大隊執(zhí)法大隊規(guī)劃局 開發(fā)辦 建委基建科開工許可證預售許可證放線管理14土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理工程建設的相關知識：p工程建設組成部分 ：土建、水電、安裝及設備p整體工程建設 ：單體部分、環(huán)境部分、室外管線p建筑結構形式 ：磚混、框架、框剪、鋼結構等p項目施工周期 （平均進度、不考慮冰凍期）：多層及低密度： 9—12 個月小高層： 1年半高層建筑： 2年到兩年半p施工組織次序 ：基礎部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗收15土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理工程建設的相關知識 2：p影響工程造價的主要因素：建筑結構形式及建筑形態(tài)：鋼結構 ＞框剪＞（小）框架＞磚混外立面材質及設備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準施工取費等級：在施工定額的基礎上加減地基情
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