開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評價(jià)講義(專業(yè)版)
【正文】 明確基本假設(shè)，取得共識(shí)216。本門課程的目的了解房地產(chǎn)項(xiàng)目 開發(fā)決策和流程 環(huán)節(jié)掌握 經(jīng)濟(jì)評價(jià) 及其在決策中的作用p課程分兩節(jié)，預(yù)計(jì)時(shí)間 3個(gè)小時(shí)；p課程將會(huì)結(jié)合實(shí)際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。取值隨意，缺乏說服力： 測算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時(shí)都會(huì)缺乏說服力。切中決策的要害 步驟 3：216。政府出讓土地的方式p拍賣、招標(biāo) 、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）p什么情況之下用什么方式？ 招標(biāo)將會(huì)增多p目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù) 15%返還指標(biāo)等6土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問題p單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對稱；p政府供應(yīng)計(jì)劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失；p價(jià)高者得的土地分配制度。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項(xiàng)目開發(fā)者決策。給出指導(dǎo)發(fā)展或規(guī)劃的 “ 方向性建議 ”216。8土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理主要決策問題（錢、地、人）：p決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道p決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度p決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門9土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理項(xiàng)目決策案例 —— 資金如何運(yùn)作？p城市背景：山東省某地級城市， p地塊情況： 1036畝， r=， 30%高層p掛牌：起掛 ，原地安置（約 ）p開發(fā)商賬面資金： 4000萬p銀行信用額度 20230萬，通過另一正在建設(shè)項(xiàng)目抵押，先拿 12023萬投入土地款（類違規(guī)）p土地獲取價(jià)格： ； p抵押給上述銀行再貸款 8000萬p提前低價(jià)賣圖紙： 1690元 /平，開盤 800套，近兩個(gè)億；p銀行：快速放按揭，作為條件；p施工付款： 3個(gè) 1/3， 1/3房屋、 1/3主材（開發(fā)商賒銷）、 1/3現(xiàn)金， 177。0 開始付款；p成本： 1400元 /平方米；p啟動(dòng)資金：商品房建設(shè) +回遷建設(shè)p資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡vs10土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明：p關(guān)于資金：以山東某開發(fā)商為例，項(xiàng)目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項(xiàng)目資金流出現(xiàn)問題；p關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？想賺想死的 （老想多賺，違背市場規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題；逞能能死的 ，不要和地價(jià)、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢省死的 ，省錢省出事了，競爭問題、質(zhì)量問題
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