開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)講義-文庫吧
2025-02-19 12:44 本頁面
【正文】 諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；p帶方案拍賣：設(shè)定方案或者要求短期給出方案；p人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對(duì)手（給錢）。8土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理主要決策問題（錢、地、人）：p決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道p決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度p決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門9土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理項(xiàng)目決策案例 —— 資金如何運(yùn)作？p城市背景：山東省某地級(jí)城市， p地塊情況： 1036畝， r=， 30%高層p掛牌：起掛 ，原地安置（約 ）p開發(fā)商賬面資金： 4000萬p銀行信用額度 20230萬，通過另一正在建設(shè)項(xiàng)目抵押，先拿 12023萬投入土地款（類違規(guī)）p土地獲取價(jià)格： ； p抵押給上述銀行再貸款 8000萬p提前低價(jià)賣圖紙： 1690元 /平，開盤 800套，近兩個(gè)億；p銀行：快速放按揭，作為條件；p施工付款： 3個(gè) 1/3， 1/3房屋、 1/3主材（開發(fā)商賒銷）、 1/3現(xiàn)金， 177。0 開始付款；p成本： 1400元 /平方米；p啟動(dòng)資金：商品房建設(shè) +回遷建設(shè)p資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡vs10土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明：p關(guān)于資金：以山東某開發(fā)商為例，項(xiàng)目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項(xiàng)目資金流出現(xiàn)問題；p關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？想賺想死的 （老想多賺，違背市場(chǎng)規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場(chǎng)滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題；逞能能死的 ，不要和地價(jià)、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢省死的 ，省錢省出事了，競(jìng)爭(zhēng)問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題；p關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)管理、對(duì)外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系； 人力問題其實(shí)更是管理問題 。討論：順馳在發(fā)展擴(kuò)張中，哪些問題值得檢討？11土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理包含的主要設(shè)計(jì)階段：p地塊勘查測(cè)繪：提供設(shè)計(jì)依據(jù)， 3—10 天p規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：落實(shí)決策思路， 3—6 個(gè)月p施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式， 1—3 個(gè)月p景觀設(shè)計(jì)：景觀環(huán)境設(shè)計(jì)， 2—3 個(gè)月p樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：營銷環(huán)境設(shè)計(jì)， 1個(gè)月討論：常見的問題有哪些？進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接質(zhì)量問題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失12土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：時(shí)
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