開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)講義-閱讀頁
2025-03-11 12:44本頁面
【正文】 ；（惡狼撲食型）p非理性企業(yè)拿地 —— 眾多非成熟企業(yè)。8土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理主要決策問題（錢、地、人）：p決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道p決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度p決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門9土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理項(xiàng)目決策案例 —— 資金如何運(yùn)作？p城市背景：山東省某地級(jí)城市， p地塊情況： 1036畝， r=， 30%高層p掛牌：起掛 ，原地安置（約 ）p開發(fā)商賬面資金： 4000萬p銀行信用額度 20230萬，通過另一正在建設(shè)項(xiàng)目抵押，先拿 12023萬投入土地款（類違規(guī)）p土地獲取價(jià)格： ； p抵押給上述銀行再貸款 8000萬p提前低價(jià)賣圖紙： 1690元 /平，開盤 800套，近兩個(gè)億；p銀行：快速放按揭，作為條件；p施工付款： 3個(gè) 1/3， 1/3房屋、 1/3主材（開發(fā)商賒銷）、 1/3現(xiàn)金， 177。討論：順馳在發(fā)展擴(kuò)張中，哪些問題值得檢討？11土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理包含的主要設(shè)計(jì)階段：p地塊勘查測(cè)繪：提供設(shè)計(jì)依據(jù)， 3—10 天p規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：落實(shí)決策思路， 3—6 個(gè)月p施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式， 1—3 個(gè)月p景觀設(shè)計(jì)：景觀環(huán)境設(shè)計(jì)， 2—3 個(gè)月p樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：營銷環(huán)境設(shè)計(jì)， 1個(gè)月討論：常見的問題有哪些？進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接質(zhì)量問題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失12土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：時(shí)間進(jìn)度控制 第 1月 第 2月 第 3月 第 4月 第 5月 第 6月 單位規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃單位單體設(shè)計(jì) 規(guī)劃單位施工圖設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計(jì) 景觀公司樣板房及會(huì)所 裝飾設(shè)計(jì)各專業(yè)公司的合作與分工如何？p規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控p規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底p施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識(shí)的成果，而非作品。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項(xiàng)目開發(fā)者決策。 提交 “ 大而全 ” 的單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不但浪費(fèi)大量的時(shí)間并且缺乏參考意義?；炯僭O(shè)缺乏彈性： 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是建立于很多基本假設(shè)上的對(duì)開發(fā)流程的模擬，基本假設(shè)不能等同于事實(shí)，必須考慮成本、市場(chǎng)和其它因素影響帶來的變化。明確基本假設(shè)，取得共識(shí)216。提出和決策相關(guān)的核心問題216。結(jié)合市場(chǎng)分析評(píng)判方案216。給出指導(dǎo)發(fā)展或規(guī)劃的 “ 方向性建議 ”216
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