開發(fā)“粵海大廈”項目的經(jīng)濟評價報告-閱讀頁
2024-09-14 18:07本頁面
【正文】 算期 (季度） 住宅 寫字樓 住宅 寫字樓 住宅 寫字樓 — 6 — 12 — 6 — 12 33% 23% 28% 20% — 6 64% 55% 59% 57% — 12 3% 22% 13% 23% 合計 100% 100% 100% 100% 245816015 98003430 255616358 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 表 213 序號 項目 合計（元） 0 1（ 2020） 0 1 2 1 銷售收入 568464137 0 1 2 公寓 245816015 0 0 0 寫字樓 98003430 0 0 0 底商 123617856 0 0 車位（個） 101026836（ 萬元 /個） 0 0 0 自營收入 0 0 0 0 2 經(jīng)營稅金及附加 0 0 0 營業(yè)稅 0 0 城市維護建設(shè)費 0 0 0 教育費附加 0 0 0 序 號 項目 2(2020) 3(2020) 1 2 1 2 1 銷售收入 0 % % 9% 公寓 0 33% 64% 3% 寫字樓 0 23% 55% 22% 底商 0 23% 55% 22% 車位（個） 0 33% 64% 3% 自營收入 0 0 0 0 2 經(jīng)營稅金及附加 0 % % 9% 營業(yè)稅 0 % % 9% 城市維護建設(shè)費 0 % % 9% 教育 費附加 0其中，營業(yè)稅 =銷售收入 *5%，城市維護建設(shè)費 =營業(yè)稅 *7%，教育附加費 =營業(yè)稅 *3%） 30 / 39 全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表 表 214 序號 項目 合計（元） 0 1（ 2020） 0 1 2 1 現(xiàn)金流入 568464137 0 0 0 銷售收入 568464137 0 0 0 自營收入 0 0 2 現(xiàn)金流出 0 5202000 8300000 開發(fā)建設(shè)投資不含財務(wù)費用） 250000000 0 5202000 8300000 經(jīng)營稅金及附加 0 0 0 運營費用 9119274 所得稅 170796532 0 0 0 3 凈現(xiàn)金流量 0 5202000 8300000 4 總現(xiàn)金流量 0 5202000 60300000 全部 投資現(xiàn)金流量表續(xù)表 序號 項目 2（ 2020） 3（ 2020） 1 2 1 2 1 現(xiàn)金流入 0 銷售收入 0 自營收入 2 現(xiàn)金流出 8300000 02500 開發(fā)建設(shè)投資不含財務(wù)費用） 8300000 2775000 3300000 1102500 經(jīng)營稅金及附加 0 運營費用 3039758 3039758 3039758 所得稅 0 8 3 凈現(xiàn)金流量 8300000 27151691 4 總現(xiàn)金流量 68600000 （單位：元） (注：該表格參考于課本 255 頁的表 1034，其中所得稅從有銷售收入的半年分開始算起，所得稅 =銷售收入 *33%，開發(fā)建設(shè)投資所采用的數(shù)據(jù)為現(xiàn)場咨詢得到，運營費用 =管理費用 +銷售費用（財務(wù)費用為 0） ) 31 / 39 財務(wù)評價 損益表 損益表 表 215 序號 項目 合計 1（ ~6） 2(~12) 3（ ~6） 1 銷售收入 (元 ) 568464137 2 開發(fā)成本 (元 ) 146762574 30515724 48709440 48709440 3 銷售費用 (元 ) 3647710 4 營業(yè)稅稅金(元 ) 5 利潤總額 (元 ) 389630646 6 所得稅 33%(元 ) 170796532 7 稅后利潤 (元 ) 218834114 損益表續(xù)表 序號 項目 4（ ~12） 5(~6) 6(~12) 1 銷售收入 (元 ) 230993922 223174765 114295450 2 開發(fā)成本 (元 ) 16236480 3 銷售費用 (元 ) 994830 1989660 663220 4 營業(yè)稅稅金 (元 ) 11549696 5 利潤總額 (元 ) 202212916 208082749 107269584 6 所得稅 33%(元 ) 66730262 68667307 35398963 7 稅后利潤 (元 ) 135482664 139415442 71870621 財務(wù)評價參數(shù)選取以及初步評價（靜態(tài)） 財務(wù)評價參數(shù)表 表 216 參數(shù) 寫字間、公寓 停車場 商業(yè) 平均 銷售單價（元 /m2） 9500 銷售面積（ m2) 營業(yè)收入（萬元） 239466785 230993922 營業(yè)稅及附加（元 /m2) 11973339 11549696 開發(fā)成本單價（元 /m2） 64454376 4312841 2557 開發(fā)成本（萬元） 64454376 82308198 項目利潤 (萬元） 163039070 137136028 期間費用（萬元） 2402736 3068828 稅前利潤（萬元） 160636334 134067200 所得稅（萬元） 53009990 44242176 稅后利潤（萬元） 107626344 89825024 單位毛利 (元 /m2) 6373 79486 單位凈利 (元 /m2) 4270 53256 銷售毛利率 % 67% 58% 銷售凈利率 % 45% 39% 32 / 39 動態(tài)財務(wù)評價相關(guān)指標(biāo)及評價 （ 1） 本項目的利潤總額為 389630646 元。 （ 3） 投資利潤率。 33 / 39 第三章 不確定分析與風(fēng)險分析 敏感性分析 本項目進(jìn)行單因素敏感性分析。 10%。銷售單價下降 10%時，通過計算，項目的主要盈利能力指標(biāo)的數(shù)據(jù)見表 31 銷售單價下降 10%時項目主要盈利能力指標(biāo)數(shù)據(jù) 表 31 盈利能力指標(biāo) 變動前指標(biāo)值 變動后指標(biāo)值 利潤總額 389630646 元 332784232 元 稅后利潤總額 218834114 元 179067354 元 投資利潤率 25% 21% 資本金利潤率 52% 44% 資本金凈利潤率 29% 29% 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值 （ MARR=12%） 302103 95698 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 2) 開發(fā)成本上升 10%時的敏感性分析。 由于銷售單價對盈利能力指標(biāo)最敏感，而本項目商業(yè)用房銷售單價下降的可能性 34 / 39 較小。 設(shè)住宅銷售單價的臨界點為 x 元 /m2. （一） 銷售收入 住宅： 元（約 萬元） 商業(yè)： 328997352 元（約為 32900 萬元） 銷售收入： +32900（萬元） （二） 經(jīng)營費用： （萬元） （三） 經(jīng)營稅金及附加： （ +32900） %=+ （四） 土地增值稅 扣除項目金額： ++=+ 增值額： +32900（ +） =（萬元） 土地增值稅： （ ） x30%=（萬元） （五） 利潤總額 資本金利潤率 =(利潤總額 /資本金總額 )X100% 利潤總額 =3000（萬元） 3000=+（ +） （ ） 解得 X=(元 /m2) 則住宅銷售單價的臨界點為 元 /m2。 工程項目風(fēng)險的主要來源為市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險、信用風(fēng)險。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟目標(biāo)的實現(xiàn)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考 慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。 據(jù)此，根據(jù)定位安排，有如下策略： ?? 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 35 / 39 ?? 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，有計劃地分配資金的利用情況。 結(jié)論 : 根據(jù)敏感性分析和臨界點分析的 結(jié)果，從銷售情況、開發(fā)成本、定價策略和議價能力來說 有較強的抗風(fēng)險
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