【正文】 集裝箱停放中心。目前，入駐 XX 物流 中心的國外企業(yè)有 LG、伊萊克斯、摩托羅拉等國際知名企業(yè)，及中外運集團、天津大田國際貨運、西安萬方、石家莊三友、青島祥運通、內(nèi)蒙古巴運集團、北京柳林等國內(nèi)比較大第三方物流企業(yè)，受基礎(chǔ)條件的制約，物流中心只能提供配載、倉儲、裝卸、住宿、加油、汽車維修等比較簡單的傳統(tǒng)物流服務(wù)，遠不能適應(yīng)未來區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對現(xiàn)代物流的要求?！?物流園 ”的開發(fā)建設(shè)，將商流、物流、信息流、資金流融為一體，將市場功能、海關(guān)功能、物流基地功能、金融結(jié)算功能融于一區(qū)，服務(wù)于長沙高新區(qū)、長沙經(jīng)開區(qū)、瀏陽生物醫(yī)藥園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)和出口加工基地，服務(wù)于以長沙為中心的高科技產(chǎn)業(yè)帶，為 H 市 乃至 A省 區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展提供有力的支撐。 2020 年 8 月，公司興建了 A省 目前最大的物流中心，即 A 省 XX 物流 中心。物流中心占地面積 100 畝，擁有商業(yè)門面 100個，倉儲 萬多平方米，停車場 4萬平方米，可容納 300 多人的客房。 LG、伊萊克斯、摩托羅拉等一批國際知名企業(yè)已選擇XX物流 中心作為倉儲基地， H 市 港務(wù)局也選擇 XX 物流 中心作為集裝箱停放中心。 XX 公司目前正在積極籌備“ 物流園 ”項目，同時加緊開發(fā)面向客戶的電子交易網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物流中心內(nèi)部管理智能化系統(tǒng)，并積極投資建設(shè)現(xiàn)代化倉儲等物流 設(shè)施，使物流中心由停車、住宿、配載等傳統(tǒng)物流及配套服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型為物流信息、區(qū)域配送、倉儲、流通加工及園區(qū)物業(yè)管理等現(xiàn)代第三方物流及配套服務(wù)企業(yè)。 XX公司 2020年已被國家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心列為 H市 中小企業(yè)社會化物流服務(wù)體系建設(shè)工作試點企業(yè)，被中國物流與采購聯(lián)合會吸收為會員單位，物流信息化項目被 H市 經(jīng)委列為 2020 年重點技術(shù)創(chuàng)新項目，“ 物流園 ”項目被 開發(fā) 區(qū)列為 2020 年重點扶持項目，并獲得國家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心同意，作為全國中小企業(yè)社會化物流服務(wù)體系示范項目。二是物流規(guī)模進一步擴大 ,主要表現(xiàn)在物流園區(qū)建設(shè)方面 。四是第三方物流企業(yè)發(fā)展迅速 ,目前美國和歐洲的企業(yè)有60%至 70%以上全部采用第三方物流服務(wù) 。 物流園區(qū)是多種物流設(shè)施和不同類型第三方物流企業(yè)在空間上集中布局的場所 ,是具有一定規(guī)模和綜合服務(wù)的物流集結(jié)點。物 流園區(qū)的建設(shè)，有利于實現(xiàn)物流企業(yè)的專業(yè)化和規(guī)?；?,發(fā)揮其整體優(yōu)勢和互補優(yōu)勢。 (1)倉儲基地化 在發(fā)達國家 ,絕大多數(shù)企業(yè)的生產(chǎn)原料和產(chǎn)成品都由物流園區(qū)負責倉儲。據(jù)報道，意大利的一個物流園區(qū)可同時為 6000 多家企業(yè)提供倉儲及配送服務(wù)。由于物流園區(qū)能夠通過集裝箱運輸將各種運輸方式貫通 ,因而可以承擔長距離干線貨物運輸物流。 由于物流園區(qū)可以有效的整合利用社會閑置物流資源，因 此不僅提高了社會資源的有效使用 ,同時也帶來了巨大的經(jīng)濟、社會效益。 (3)物流分工專業(yè)化 隨著物流園區(qū)規(guī)模的不斷擴大 ,發(fā)達國家物流園區(qū)內(nèi)部的分工日趨專業(yè)化。其中最為重要的是能夠依托物流信息，為用戶提供全面解決方案的第三方物流 企業(yè)。 i2 公司通過供應(yīng)鏈管理，每年可為其客戶提供 1600 億美元的增值空間。運輸企業(yè)通過全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、貨物跟蹤系統(tǒng)和車輛調(diào)度系統(tǒng)，將貨物在途信息及時傳遞給物流園區(qū)。例如，加拿大迪斯卡爾特公司協(xié)同化物流運輸平臺 ,不但整合了世界排名前 60 名的運輸企業(yè) ,而且對運輸路線、配送路線上的倉儲分布也非常了解 ,使運輸與倉儲業(yè)務(wù)達到了很好的協(xié)同。尚沒有物流概念與認識，只有分割的運輸、倉儲、批發(fā)、零售等。 第三階段： 90 年代中期以來，社會主義市 場經(jīng)濟體制初步形成。 近幾年，隨著中國加入 WTO， 我國現(xiàn)代物流業(yè)已處于快速發(fā)展時期。 ③技術(shù)與人才方面，物流技術(shù)與設(shè)備水平低下現(xiàn)狀與現(xiàn)代物流業(yè)對技術(shù)的高要求相矛盾。 從 我 國現(xiàn)狀來看，我國物流企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小，物流服務(wù)的準確性與及時性差，物流的社會化、市場化程度也 較 低。 我國 現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢將是以大型綜合物流 園區(qū) 或物流基地 、物流中心 為主 樞紐 ，以一大批中小物流企業(yè)為子 節(jié)點 的物流網(wǎng)絡(luò)體系，以形成高效、快捷、優(yōu)質(zhì)、安全、優(yōu)化的社會物流總供應(yīng)鏈 。 2020 年我國實現(xiàn) GDP 總值 為 89404 億元，按照上述比例，全社會物流費用支出高達 億元?？梢哉J為，眾多物流企業(yè)均將有望分享這個“市場總量大蛋糕”。因此，如果我國能達到同一水平，按照 2020 年的 GDP 水平，將可以為全社會節(jié)約 億元的物流成本，或者說可以多產(chǎn)生近 9000 億元的利潤。 這個巨大的由傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流發(fā)展帶來的社會物流費用下降值，恰恰是物流企業(yè)競爭分享的另一“大蛋糕”。 表 41 發(fā)達國家社會物流業(yè)產(chǎn)值在 GDP 中的比例（ 1991 年） 國 別 GDP（億美元） 物流產(chǎn)值（億美元） 物流業(yè)比例（％） 日本 3363 美國 5673 英國 1015 法國 1200 德國 1566 加拿大 593 (5)我國 物流市場的需求 環(huán)境分析 目前，我國物流市場的需求 主要來自： ① 境內(nèi)的 三資 企業(yè)。 ② 國內(nèi)新興的中小企業(yè)。面臨著激烈的市場競爭，為了最大 限度地降低成本 ， 也對物流服務(wù)提出了迫切需求 。 面對激烈的國際國內(nèi)競爭，打破 大而全、小而全 的傳統(tǒng)觀念，開始著手對企業(yè)傳統(tǒng)物流活動進行重新改造， 力求 最大限度地獲取競爭優(yōu)勢。 主要有： ① 交通運輸企業(yè) 。如中遠集團、中外運集團 、中海集團、中鐵集團 等 。 在推行商業(yè)連鎖、配送制過程中 逐步向現(xiàn)代物流企業(yè)發(fā)展，如中儲、中 商、中物資等。在保障本企業(yè)物流業(yè)務(wù)的同時，向社會化物流服務(wù)拓展。 ④ 國際物流公司 。 ⑤ 迅速發(fā)展 建設(shè) 的物流中心。 、 A 省 及 H 市 物流市場總量與發(fā)展空間分析 (1)中部各省的宏觀物流業(yè)產(chǎn)值比較 根據(jù)我國國家統(tǒng)計局和國家標準局 1994 年制定的國民經(jīng)濟行業(yè)分類標準，物流業(yè)包括第三產(chǎn)業(yè)中交通運輸、倉儲及 郵電業(yè)中的貨運和倉儲部分。（見表 42） 表 42 1999 年中部九省 GDP 及宏觀物流業(yè)產(chǎn)值 （億元） 省份 河南 湖北 A省 黑龍江 江西 吉林 山西 內(nèi)蒙 GDP 4576.1 3858.0 1669.6 1506.8 1268.2 物流產(chǎn)值 占 GDP 比例 % % % % % % % % % (2)A 省 及 H 市 （長株潭地區(qū)）物流市場總量分析 據(jù)《 A 省 統(tǒng)計年鑒》， A省 1999 年的物流產(chǎn)值占 GDP 總值的 ％，為 240. 4億元人民幣。參照我國物流費用占 GDP 總值的20％平均水平來計算， A 省 物流市場總量的高值是 億元人民幣。若加上株洲、湘潭，則為 億元，占 GDP 總值為 ％。 表 43 2020 年 A 省 各地市國內(nèi)生產(chǎn)總值及宏觀物流業(yè)增加值 (億元 ) 地州市 長沙 株洲 湘潭 衡陽 邵陽 岳陽 常德 安徽省華安達集團馮井物流工業(yè)園 22 GDP 宏觀物流產(chǎn)值 地州市 張家界 益陽 郴州 永州 懷化 婁底 湘西 GDP 宏觀物流產(chǎn)值 由圖 44可以看出 H 市 在全省物流發(fā)展中的地位與作用： H 市 宏觀物流產(chǎn)值占全省宏觀物流產(chǎn)值的 %，長株潭地區(qū)則占到全省的%。美國著名咨詢公司麥肯錫公司對中國物流業(yè)進行調(diào)查后，認為“現(xiàn)代物流業(yè)將在未來中國的經(jīng)濟發(fā)展中起到關(guān)鍵作用”（麥肯錫 《中國物流市場白皮書》）。而歐洲、日本等發(fā)達國家物流成本占 GDP 比重一般為 10%安徽省華安達集團馮井物流工業(yè)園 23 左右。而實際情況，據(jù)國內(nèi)權(quán)威專家分析，至少要占到 20%以上。如果我國能夠在今后若干年的時間里，建設(shè)一個社會化現(xiàn)代物流服務(wù)體系，從粗放物流經(jīng)營向集約物流經(jīng)營轉(zhuǎn)變，將物流成本降到國際先進標準 10%左右，將會產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益。一些國內(nèi)優(yōu)勢企業(yè)開始重視企業(yè)物流管理，認識到物流是降低物質(zhì)消耗、提高生產(chǎn)效率以外，能夠使企業(yè)增加效益的“第三利潤來源 ”。國際上一些著名物流企業(yè)已經(jīng)進入我國，開始積極開展物流服務(wù)。國際物流企業(yè)進入我國的主要業(yè)務(wù)模式是充分利用現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施，開展第三方或第四方物流服務(wù)。可以說，我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的市場基礎(chǔ)開 始形成，市場主體開始顯現(xiàn)。但是，由于缺乏先進的物流基礎(chǔ)設(shè)施對現(xiàn)有物流資源進行整合，現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施及物流服務(wù)處于分散狀態(tài)，沒有形成一個有效的系統(tǒng)。 、 A 省 及 H 市 物流產(chǎn)業(yè)預測 據(jù)統(tǒng)計， A 省 目前各類企業(yè)總數(shù)達到 64 萬家以上，其中 99%以上是中小企業(yè)，2020 年 A 省 貨運量達到 ，貨物周轉(zhuǎn)量 億公里，交通運輸、倉儲、郵電生產(chǎn)總值 ,工商企業(yè)銷售收入總額 ,銷售費用 億元。 根據(jù) A省 及 H市 “十五”計劃國民經(jīng)濟發(fā)展目標、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標、商貿(mào)安徽省華安達集團馮井物流工業(yè)園 24 流通業(yè)發(fā)展目標、工業(yè)發(fā)展目標及企業(yè)改革與發(fā)展目標，到 2020 年， A 省 的貨運量將達到 億噸至 億噸，五年年平均增長將達到 10%至 15%，貨物周轉(zhuǎn)量將達到 1558 億公里至 億公里，其中 H市 的貨運量和貨物周轉(zhuǎn)量將占主要地位。按照國際通行標準計算，到 2020年， A省 國內(nèi)生產(chǎn)總值將達到 5700 億元，物流成本占 20%以上，以 20%計算，成本節(jié)約空間將達到 1140 億元。按物流成本占營銷費用的 30%計算，成本節(jié)約空間為 至 億元。 根據(jù)發(fā)達國家物流費用占 GDP 總量的比例（可以認為比較準確反映物流產(chǎn)值）的變化情況，即從 1980 年大約 15％降至 2020 年普遍達到 10％左右的趨勢，我國物流費用占 GDP 總值的比例從 1999 年的 20％左右降至 15％，約需 20年左右時間（國內(nèi)專家論斷）。 表 45 A 省 及 H 市 、長株潭地區(qū)物流市場發(fā)展空間 2020 年指標值 2020 年預測值 5 年內(nèi)物流市場發(fā)展空間 GDP 總值 物流業(yè)產(chǎn)值（ 20％） GDP 總值 物流業(yè)產(chǎn)值（ 15％） A 省 (△ =%) H 市 (△ =%) 長 株潭 地區(qū) 注： 2020 年 GDP 預測值，按 2020 年增長率穩(wěn)定增長計算： A 省 取 %， H市 取 ％，長株潭地區(qū)取 10％。 2． 3 項目經(jīng)營預測 （一）項目經(jīng)營有利條件： （ 1） 物流園 地理位置優(yōu)越，是進出 H市 的門戶，距長沙火車站、航運碼頭、黃花國際機場較近，鐵路、公路、航空、水運交通都十分方便，人流、物流、信息流都比較集中快捷。 （ 2） 開發(fā) 區(qū)大力支持，制定了各種優(yōu)惠政策，為經(jīng)營者創(chuàng)造良好寬松的經(jīng)營環(huán)境?？蔀榭蛻籼峁┤轿坏奈锪鞣?wù)。 隨著長沙城市改造，原有物流設(shè)施紛紛拆除，長沙倉儲需求面積在 80 萬平方米左右。 因此，項目的租賃是有很大市場的。同時，項目選址將充分考慮物流園區(qū)是公路貨運樞紐和物流結(jié)點的特點，考慮園區(qū)作為國際物流園區(qū)的海關(guān)、結(jié)算、物流信息服務(wù)的重要匯集中心的要求，考慮本物流園以長沙高科技產(chǎn)業(yè)帶為重點，通過京廣鐵路、 319國道、京珠大動脈、長沙新港等物流通道逐步向長株潭地區(qū)、中南地區(qū)輻射的發(fā)展目標。 基礎(chǔ)條件 、 H 市 地理位置及社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 A省 位于我國中部，京廣鐵路、湘贛鐵路、湘黔鐵路、京珠高速、 319 國道、107國道穿境而過，省會長沙為區(qū)內(nèi)政治、經(jīng)濟、文化、科技中心和交通樞紐。 據(jù)〈長沙年鑒〉， 2020 年全市 GDP 達到 億元，地方財政收入 億元。經(jīng)濟實力明顯增強，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得重大進展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進一步合理。已經(jīng)形成公路、鐵路、航空、水運等安徽省華安達集團馮井物流工業(yè)園 27 多種運輸形式的立體交通網(wǎng)絡(luò)，電力、電信、郵政、供水以及安居工程、文化、娛樂、旅游設(shè)施建設(shè)步伐加快。長沙商貿(mào)在“流通活市”戰(zhàn)略指導下，成為全市最有潛力、最具活力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，一個以多種經(jīng)濟成份并存的大中小結(jié)合、高中低檔俱全，綜合市場與專業(yè)市場相配套的市場網(wǎng)絡(luò)已基本形成 ,并迅速拓展為全省及中南地區(qū)大市場、大貿(mào)易、大流通的中心。建區(qū) 9年多來，開發(fā)區(qū)堅持“以工業(yè)項目為主、吸引外資為主、出口為主和致力于發(fā)展高新技術(shù)”的方針，強調(diào)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為中心，走產(chǎn)業(yè)興區(qū)之路，通過卓有成效的招商引資工作，目前入?yún)^(qū)工業(yè)企業(yè) 106 家，其中三資企業(yè) 40 家，內(nèi)資企業(yè) 66 家，入?yún)^(qū)企業(yè)基本上實現(xiàn)了有單個到群體的轉(zhuǎn)變，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)也正由零散向集成的轉(zhuǎn)變。目前，區(qū)內(nèi)主次干道已拉通 28條，總長 60 公里； 6 座大型跨線橋已經(jīng)竣工通車；已經(jīng)完成 公里，架設(shè)鐵塔 33 座的三回超高壓線路的改道工程， 2 個 110 千伏的變電站已經(jīng)投入使用，目前區(qū)內(nèi)日供電能力已經(jīng)達到 240 萬千瓦時； 2 座日供水 10 萬噸的自來水廠已經(jīng)投入運行；日處理能力 8萬噸的污水凈化中心已經(jīng)正式營業(yè)；裝機容量為 10 萬門的程控大樓，現(xiàn)已開通20200 門程控電話和高速寬帶通訊網(wǎng)，實現(xiàn)了與 156個國家和地區(qū)通信聯(lián)網(wǎng)；投資 1400 多萬元的電視發(fā)射塔已經(jīng)正式投入使