【導讀】市場為背景的“工程-社會大系統(tǒng)下運行”項目的職責。力求通過項目的實踐訓練使學生完成從知識的學習者到應用者的角色轉變。有丹霞小學等教育機構，周邊配套設施齊全，交通便利。題停工20年，于2020年3月11日對外宣布正式開工，結束了20年的停工期，項目將建成公寓、商鋪的綜合大廈?；浐４髲B項目的建設將在原有建筑基礎上進。總高度達100米，建筑面積約57604. 項目位于汕頭CBD核心地段金砂路與華山路交界東北角。教育機構；交通便利，位于汕頭經濟發(fā)達的市中心。眾多交通點，最近的公交站點：金海灣大酒店。路下行；6路上行；6路下行；18路上行；18路下行；38路上行；38路下行。中國建設銀行24小時自助銀行（88米），粵海大廈占有稀缺的區(qū)域價值，頂級的規(guī)劃配置，充裕的停車空間。高度達100米，建筑面積約57604平方米，具備辦公、生活、休閑等多種功能?？萍家磥恚簶藯U之作——首創(chuàng)高層智能停車場、近600席車位、高配置環(huán)

　　

【正文】 568464137 2 開發(fā)成本 (元 ) 146762574 30515724 48709440 48709440 3 銷售費用 (元 ) 3647710 4 營業(yè)稅稅金(元 ) 5 利潤總額 (元 ) 389630646 6 所得稅 33%(元 ) 170796532 7 稅后利潤 (元 ) 218834114 損益表續(xù)表 序號 項目 4（ ~12） 5(~6) 6(~12) 1 銷售收入 (元 ) 230993922 223174765 114295450 2 開發(fā)成本 (元 ) 16236480 3 銷售費用 (元 ) 994830 1989660 663220 4 營業(yè)稅稅金 (元 ) 11549696 5 利潤總額 (元 ) 202212916 208082749 107269584 6 所得稅 33%(元 ) 66730262 68667307 35398963 7 稅后利潤 (元 ) 135482664 139415442 71870621 財務評價參數(shù)選取以及初步評價（靜態(tài)） 財務評價參數(shù)表 表 216 參數(shù) 寫字間、公寓 停車場 商業(yè) 平均 銷售單價（元 /m2） 9500 銷售面積（ m2) 營業(yè)收入（萬元） 239466785 230993922 營業(yè)稅及附加（元 /m2) 11973339 11549696 開發(fā)成本單價（元 /m2） 64454376 4312841 2557 開發(fā)成本（萬元） 64454376 82308198 項目利潤 (萬元） 163039070 137136028 期間費用（萬元） 2402736 3068828 稅前利潤（萬元） 160636334 134067200 所得稅（萬元） 53009990 44242176 稅后利潤（萬元） 107626344 89825024 單位毛利 (元 /m2) 6373 79486 單位凈利 (元 /m2) 4270 53256 銷售毛利率 % 67% 58% 銷售凈利率 % 45% 39% 32 / 39 動態(tài)財務評價相關指標及評價 （ 1） 本項目的利潤總額為 389630646 元。 （ 2） 本項目稅后利潤總額為 218834114 元。 （ 3） 投資利潤率。 投資利潤率 =年利潤總額或年平均利潤總額 /項目總投資 *100% =(389630646/3)/=25% (4)資本金利潤率 資本金利潤率 =年利潤總額或年平均利潤總額 /項目資本金 *100% =(389630646/3)/250000000=52% （ 5） 資本金凈利潤率 資本金凈利潤率 =年利潤總額或年平均凈利潤總額 /項目資本金 *100% =(218834114/3)/250000000=29% ?當 i1=27%時， FNPV1=1628530(元 ) ?當 i1=28%時， FNPV2=725724(元 ) 即， FIRR=% 財務評價指標 表 217 指標 數(shù)值 總投資 （元） 銷售收入 （元） 568464137 FNPV （元） 205612 FIRR （元） % 回收期 （年） 1 利潤 （元） 389630646 投資利潤率 25% 資本金 （元） 250,000,000 資本金利潤率 52% 資本金凈利潤率 % 當?shù)诙昕梢赃_到累計凈現(xiàn)值為正，有凈現(xiàn)值 205612 元 0，內部收益率有33%,大于房地產行業(yè)平均 的 15%，所以本項目在財務上是可行的。 33 / 39 第三章 不確定分析與風險分析 敏感性分析 本項目進行單因素敏感性分析。根據(jù)項目的實際 情況，選擇進行不確定性因素為銷售單價、開發(fā)成本，不確定性因素的變動范圍為177。 10%。 1) 銷售單價下降 10%時敏感性分析。銷售單價下降 10%時，通過計算，項目的主要盈利能力指標的數(shù)據(jù)見表 31 銷售單價下降 10%時項目主要盈利能力指標數(shù)據(jù) 表 31 盈利能力指標 變動前指標值 變動后指標值 利潤總額 389630646 元 332784232 元 稅后利潤總額 218834114 元 179067354 元 投資利潤率 25% 21% 資本金利潤率 52% 44% 資本金凈利潤率 29% 29% 資本金財務凈現(xiàn)值 （ MARR=12%） 302103 95698 資本金財務內部收益率 % % 2) 開發(fā)成本上升 10%時的敏感性分析。當開發(fā)成本上升 10%時，通過計算，項目的主要盈利能力指標的數(shù)據(jù)見表 32 開發(fā)成本上升 10%時項目主要盈利能力指標數(shù)據(jù) 表 32 盈利能力指標 變動前指標值 變動后指標值 利潤總額 389630646 元 374954389 元 稅后利潤總額 218834114 元 204157857 元 投資利潤率 25% 24% 資本金利潤率 52% 50% 資本金凈利潤率 29% 27% 資本金財務凈現(xiàn)值 （ MARR=12%） 205612 資本金財務內部收益率 % % 從中的數(shù)據(jù)可以看出，本項目不確定性因素對主要盈利能力指標的敏感性排序是銷售單價、開發(fā)成本 . 臨界點（盈虧平衡）分析 本項目臨界點分析采用的盈利能力指標為資本金利潤率，投資者接受的資本金利潤率的最低為 12%。 由于銷售單價對盈利能力指標最敏感，而本項目商業(yè)用房銷售單價下降的可能性 34 / 39 較小。所以臨界點分析時， 分析的住宅銷售單價的臨界點。 設住宅銷售單價的臨界點為 x 元 /m2. （一） 銷售收入 住宅： 元（約 萬元） 商業(yè)： 328997352 元（約為 32900 萬元） 銷售收入： +32900（萬元） （二） 經營費用： （萬元） （三） 經營稅金及附加： （ +32900） %=+ （四） 土地增值稅 扣除項目金額： ++=+ 增值額： +32900（ +） =（萬元） 土地增值稅： （ ） x30%=（萬元） （五） 利潤總額 資本金利潤率 =(利潤總額 /資本金總額 )X100% 利潤總額 =3000（萬元） 3000=+（ +） （ ） 解得 X=(元 /m2) 則住宅銷售單價的臨界點為 元 /m2。 風險來源與控制 風險，是相對于預期目標而言，經濟主體遭受損失的不確定性。 工程項目風險的主要來源為市場風險、技術風險、財產風險、責任風險、信用風險。 本項目的不確定性因素要來自以下幾個方面：建造成本、銷售單價、銷售情況、開發(fā)周期等等。這些因素，受當?shù)卣?、經濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經濟目標的實現(xiàn)。 綜合上述情況，本項目著重達到： （ 1）對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考 慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 （ 2）具有一定的經濟效益和具有明顯的社會效益。 據(jù)此，根據(jù)定位安排，有如下策略： ?? 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 ?? 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 35 / 39 ?? 資金需求計劃：結合整個公司資金情況，有計劃地分配資金的利用情況。 ?? 啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金凈流入時間、資金占用月平均額 。 結論 : 根據(jù)敏感性分析和臨界點分析的 結果，從銷售情況、開發(fā)成本、定價策略和議價能力來說 有較強的抗風險能力。 36 / 39 37 / 39 （續(xù)附頁） 38 / 39 （續(xù)附頁） 39 / 39 指導教師評語： 指導教師： 日 期： 2020 年 05 月 日