【導(dǎo)讀】市場為背景的“工程-社會大系統(tǒng)下運行”項目的職責(zé)。力求通過項目的實踐訓(xùn)練使學(xué)生完成從知識的學(xué)習(xí)者到應(yīng)用者的角色轉(zhuǎn)變。有丹霞小學(xué)等教育機構(gòu)，周邊配套設(shè)施齊全，交通便利。題停工20年，于2020年3月11日對外宣布正式開工，結(jié)束了20年的停工期，項目將建成公寓、商鋪的綜合大廈?；浐４髲B項目的建設(shè)將在原有建筑基礎(chǔ)上進?？偢叨冗_(dá)100米，建筑面積約57604. 項目位于汕頭CBD核心地段金砂路與華山路交界東北角。教育機構(gòu)；交通便利，位于汕頭經(jīng)濟發(fā)達(dá)的市中心。眾多交通點，最近的公交站點：金海灣大酒店。路下行；6路上行；6路下行；18路上行；18路下行；38路上行；38路下行。中國建設(shè)銀行24小時自助銀行（88米），粵海大廈占有稀缺的區(qū)域價值，頂級的規(guī)劃配置，充裕的停車空間。高度達(dá)100米，建筑面積約57604平方米，具備辦公、生活、休閑等多種功能?？萍家磥恚簶?biāo)桿之作——首創(chuàng)高層智能停車場、近600席車位、高配置環(huán)

　　

【正文】 568464137 2 開發(fā)成本 (元 ) 146762574 30515724 48709440 48709440 3 銷售費用 (元 ) 3647710 4 營業(yè)稅稅金(元 ) 5 利潤總額 (元 ) 389630646 6 所得稅 33%(元 ) 170796532 7 稅后利潤 (元 ) 218834114 損益表續(xù)表 序號 項目 4（ ~12） 5(~6) 6(~12) 1 銷售收入 (元 ) 230993922 223174765 114295450 2 開發(fā)成本 (元 ) 16236480 3 銷售費用 (元 ) 994830 1989660 663220 4 營業(yè)稅稅金 (元 ) 11549696 5 利潤總額 (元 ) 202212916 208082749 107269584 6 所得稅 33%(元 ) 66730262 68667307 35398963 7 稅后利潤 (元 ) 135482664 139415442 71870621 財務(wù)評價參數(shù)選取以及初步評價（靜態(tài)） 財務(wù)評價參數(shù)表 表 216 參數(shù) 寫字間、公寓 停車場 商業(yè) 平均 銷售單價（元 /m2） 9500 銷售面積（ m2) 營業(yè)收入（萬元） 239466785 230993922 營業(yè)稅及附加（元 /m2) 11973339 11549696 開發(fā)成本單價（元 /m2） 64454376 4312841 2557 開發(fā)成本（萬元） 64454376 82308198 項目利潤 (萬元） 163039070 137136028 期間費用（萬元） 2402736 3068828 稅前利潤（萬元） 160636334 134067200 所得稅（萬元） 53009990 44242176 稅后利潤（萬元） 107626344 89825024 單位毛利 (元 /m2) 6373 79486 單位凈利 (元 /m2) 4270 53256 銷售毛利率 % 67% 58% 銷售凈利率 % 45% 39% 32 / 39 動態(tài)財務(wù)評價相關(guān)指標(biāo)及評價 （ 1） 本項目的利潤總額為 389630646 元。 （ 2） 本項目稅后利潤總額為 218834114 元。 （ 3） 投資利潤率。 投資利潤率 =年利潤總額或年平均利潤總額 /項目總投資 *100% =(389630646/3)/=25% (4)資本金利潤率 資本金利潤率 =年利潤總額或年平均利潤總額 /項目資本金 *100% =(389630646/3)/250000000=52% （ 5） 資本金凈利潤率 資本金凈利潤率 =年利潤總額或年平均凈利潤總額 /項目資本金 *100% =(218834114/3)/250000000=29% ?當(dāng) i1=27%時， FNPV1=1628530(元 ) ?當(dāng) i1=28%時， FNPV2=725724(元 ) 即， FIRR=% 財務(wù)評價指標(biāo) 表 217 指標(biāo) 數(shù)值 總投資 （元） 銷售收入 （元） 568464137 FNPV （元） 205612 FIRR （元） % 回收期 （年） 1 利潤 （元） 389630646 投資利潤率 25% 資本金 （元） 250,000,000 資本金利潤率 52% 資本金凈利潤率 % 當(dāng)?shù)诙昕梢赃_(dá)到累計凈現(xiàn)值為正，有凈現(xiàn)值 205612 元 0，內(nèi)部收益率有33%,大于房地產(chǎn)行業(yè)平均 的 15%，所以本項目在財務(wù)上是可行的。 33 / 39 第三章 不確定分析與風(fēng)險分析 敏感性分析 本項目進行單因素敏感性分析。根據(jù)項目的實際 情況，選擇進行不確定性因素為銷售單價、開發(fā)成本，不確定性因素的變動范圍為177。 10%。 1) 銷售單價下降 10%時敏感性分析。銷售單價下降 10%時，通過計算，項目的主要盈利能力指標(biāo)的數(shù)據(jù)見表 31 銷售單價下降 10%時項目主要盈利能力指標(biāo)數(shù)據(jù) 表 31 盈利能力指標(biāo) 變動前指標(biāo)值 變動后指標(biāo)值 利潤總額 389630646 元 332784232 元 稅后利潤總額 218834114 元 179067354 元 投資利潤率 25% 21% 資本金利潤率 52% 44% 資本金凈利潤率 29% 29% 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值 （ MARR=12%） 302103 95698 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 2) 開發(fā)成本上升 10%時的敏感性分析。當(dāng)開發(fā)成本上升 10%時，通過計算，項目的主要盈利能力指標(biāo)的數(shù)據(jù)見表 32 開發(fā)成本上升 10%時項目主要盈利能力指標(biāo)數(shù)據(jù) 表 32 盈利能力指標(biāo) 變動前指標(biāo)值 變動后指標(biāo)值 利潤總額 389630646 元 374954389 元 稅后利潤總額 218834114 元 204157857 元 投資利潤率 25% 24% 資本金利潤率 52% 50% 資本金凈利潤率 29% 27% 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值 （ MARR=12%） 205612 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 從中的數(shù)據(jù)可以看出，本項目不確定性因素對主要盈利能力指標(biāo)的敏感性排序是銷售單價、開發(fā)成本 . 臨界點（盈虧平衡）分析 本項目臨界點分析采用的盈利能力指標(biāo)為資本金利潤率，投資者接受的資本金利潤率的最低為 12%。 由于銷售單價對盈利能力指標(biāo)最敏感，而本項目商業(yè)用房銷售單價下降的可能性 34 / 39 較小。所以臨界點分析時， 分析的住宅銷售單價的臨界點。 設(shè)住宅銷售單價的臨界點為 x 元 /m2. （一） 銷售收入 住宅： 元（約 萬元） 商業(yè)： 328997352 元（約為 32900 萬元） 銷售收入： +32900（萬元） （二） 經(jīng)營費用： （萬元） （三） 經(jīng)營稅金及附加： （ +32900） %=+ （四） 土地增值稅 扣除項目金額： ++=+ 增值額： +32900（ +） =（萬元） 土地增值稅： （ ） x30%=（萬元） （五） 利潤總額 資本金利潤率 =(利潤總額 /資本金總額 )X100% 利潤總額 =3000（萬元） 3000=+（ +） （ ） 解得 X=(元 /m2) 則住宅銷售單價的臨界點為 元 /m2。 風(fēng)險來源與控制 風(fēng)險，是相對于預(yù)期目標(biāo)而言，經(jīng)濟主體遭受損失的不確定性。 工程項目風(fēng)險的主要來源為市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險、信用風(fēng)險。 本項目的不確定性因素要來自以下幾個方面：建造成本、銷售單價、銷售情況、開發(fā)周期等等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟目標(biāo)的實現(xiàn)。 綜合上述情況，本項目著重達(dá)到： （ 1）對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考 慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 （ 2）具有一定的經(jīng)濟效益和具有明顯的社會效益。 據(jù)此，根據(jù)定位安排，有如下策略： ?? 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 ?? 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 35 / 39 ?? 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，有計劃地分配資金的利用情況。 ?? 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金凈流入時間、資金占用月平均額 。 結(jié)論 : 根據(jù)敏感性分析和臨界點分析的 結(jié)果，從銷售情況、開發(fā)成本、定價策略和議價能力來說 有較強的抗風(fēng)險能力。 36 / 39 37 / 39 （續(xù)附頁） 38 / 39 （續(xù)附頁） 39 / 39 指導(dǎo)教師評語： 指導(dǎo)教師： 日 期： 2020 年 05 月 日