【正文】 中的轉移支付，不計為項目的效益或費用。外資或一般商業(yè)性開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費，在綜合評價中應作為效益處理。 二、同類基礎服務在不同情況下，可能使項目產(chǎn)生不同的效益和費用，對此應注意識別。以電力供應為例，見下表。 項目供電的效益與費用識別 與供電有關的項目效果 電力供應特點 效 益 費 用 電廠在項目范圍外 供電增容費、電力銷售 輸變電投資、經(jīng)營管理費用 收入減去電力購進支出 電廠在項目范圍內(nèi)， 供電增容費、電力銷售收入 全部電力投資、經(jīng)營管理費用 由具有行政職能的開 發(fā)企業(yè)投資經(jīng)營 電廠在項目范圍內(nèi)， 稅費收入 無 由獨立的電力公司投 資經(jīng)營 第七十三條 盈利能力分析 一、綜合評價盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項目的直接效益和直接費用、以及可以用貨幣計量的間接效益和間接費用，計算經(jīng)濟內(nèi)部收益率和投資回收期指標，考察房地產(chǎn)項目投資的盈利水平。 經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR） 經(jīng)濟內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個計算期內(nèi)，各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。它反映房地產(chǎn)項目所占用資金的盈利率，是考察房地產(chǎn)項目盈利能力的動態(tài)評價指標。其表達式為： n ∑(CI－CO)t(1＋EIRR)t次方＝0 t=1 經(jīng)濟內(nèi)部收益率可根據(jù)綜合評價現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法計算求得，并可與政府的期望收益值或銀行的貸款利率進行比較，判斷項目的盈利能力。二、綜合評價盈利能力分析的主要報表是綜合評價現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算的基礎，用以計算經(jīng)濟內(nèi)部收益率指標，考察房地產(chǎn)項目的盈利能力。房地產(chǎn)項目的計算期，可根據(jù)項目的實際情況自行確定，一般可不超過10年。 第七十四條 社會影響分析是對房地產(chǎn)項目難以用貨幣計量的間接效益和間接費用，就其影響作出定性和定量的描述。社會影響分析主要包括下列內(nèi)容： 一、就業(yè)效果分析。 就業(yè)效果分析主要是指考察房地產(chǎn)項目對區(qū)域勞動力就業(yè)的影響。如果當?shù)夭o就業(yè)壓力，項目范圍內(nèi)主要使用外來勞動力，則不必進行就業(yè)效果分析。就業(yè)效果以就業(yè)成本和就業(yè)密度兩項指標來進行描述，并可與當?shù)氐南鄳笜诉M行比較。 就業(yè)成本＝項目開發(fā)總投資（萬元）247。項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù) 就業(yè)密度＝項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)247。項目占地面積（平方米） 二、對區(qū)域資源配置的影響。 三、對環(huán)境保護和生態(tài)平衡的影響。 四、對區(qū)域科技進步的影響。 五、對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的影響。主要包括：對繁榮商業(yè)服務的影響、對促進旅游業(yè)的影響、對發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的影響等。 六、對減少進口（節(jié)匯）和增加出口（創(chuàng)匯）的影響。 七、對節(jié)約及合理利用國家資源（如土地、礦產(chǎn)等）的影響。 八、對提高人民物質文化生活及社會福利的影響。 九、對遠景發(fā)展的影響。附表 基本報表及輔助報表附表 基本報表及輔助報表(格式)全部投資財務現(xiàn)金流量表基本報表1 單位：萬元序號 項目 合計 1 2 3 … N1 現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 注: 1. 本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目(項目公司)。非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目可參照本表使用，同時應注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設投資、經(jīng)營資金、 運營費用、所得稅和債務等的合理分攤；2. 開發(fā)建設投資中應注意不含財務費用；3. 在運營費用中應扣除財務費用、折舊費和攤銷費。資本金財務現(xiàn)金流量表基本報表2 單位：萬元序號 項目 合計 1 2 3 … N1 現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 注:本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目(項目公司)。非獨立法人的房地產(chǎn)開 發(fā)項目可參照本表使用，同時應注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設投資、經(jīng)營資金、運 營費用、所得稅和債務等的合理分攤。投資者各方現(xiàn)金流量表基本報表3 單位：萬元序號 項目 合計 1 2 3 … N1 現(xiàn)金流入 (1) 回收固定資產(chǎn)余值(2) 回收經(jīng)營資金(3) 凈轉售收入(4) 其他收入 2 現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 資本來源與應用表基本報表4 單位：萬元序號 項目 合計 1 2 3 … N1 資金來源 2 資金運用 3 盈余資金 4 累計盈余資金 注:本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目(項目公司)。非獨立法人的房地產(chǎn)開 發(fā)項目可參照本表使用，同時應注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設投資、經(jīng)營資金、運 營費用、所得稅和債務等的合理分攤。損益表基本報表5 單位：萬元序號 項目 合計 1 2 3 … N1 經(jīng)營收入 2 經(jīng)營成本 3 運營費用 4 修理費用 5 經(jīng)營稅金及附加 6 土地增值稅 7 利潤總額 8 所得稅 9 稅后利潤 注:本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目(項目公司)。非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目可參照本表使用，同時應注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設投資、經(jīng)營資金、運 營費用、所得稅和債務等的合理分攤。資產(chǎn)負債表基本報表6 單位：萬元序號 項目 合計 1 2 3 … N1 資產(chǎn) . 1應收賬款. 2存貨. 3現(xiàn)金 2 負債及所有者權益 負債小計 計算指標：1. 資產(chǎn)負債率(%)2. 流動比率(%)3. 速動比率(%)綜合評價現(xiàn)金流量表基本報表7 單位：萬元序號 項目 合計 1 2 3 … N1 現(xiàn)金流入 、使用費收入 2 現(xiàn)金流出 、配套設施投資3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 注:根據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出欄內(nèi)增減項目。項目總投資估算表輔助報表1 單位：萬元序號 項目 總投資 估算說明1 開發(fā)建設投資 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 ] 注:項目建成開始運營時，固定資產(chǎn)將形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)。開發(fā)建設投資估算表輔助報表2 單位：萬元序號 項目 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 合計1土地費用2前期工程費用3基礎設施建設費4建筑安裝工程費5公共配套設施建設費6開發(fā)間接費7管理費用8財務費用9銷售費用10開發(fā)期稅費11其他費用12 不可預見費合 計 注: 項目建成開始運營時，固定資產(chǎn)將形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)。開發(fā)建設投資估算表輔助報表3 單位：萬元序號 產(chǎn)品名稱 1 2 … N1開發(fā)產(chǎn)品成本2結轉比例3經(jīng)營成本4結轉比例5經(jīng)營成本6經(jīng)營成本7 …8經(jīng)營成本經(jīng)營成本合計 土地費用估算表輔助報表4 單位：萬元序號 項目 金額 估算說明1土地出讓金2征地費3拆遷安置補償費4土地轉讓費5土地租用費6土地投資折價合 計 土地費用估算表輔助報表5 單位：萬元序號 項目 金額 估算說明1規(guī)劃、設計、可研費2水文、地質勘察費3道路費4供稅費5供電費6土地平整費 合 計 基礎設施建設費估算表輔助報表6 單位：萬元序號 項目 建設費用 接口費用 合計1供電工程2供水工程3供氣工程4排污工程5小區(qū)道路工程6路燈工程7小區(qū)綠化工程8環(huán)衛(wèi)設施 合 計 建筑安裝工程費用估算表輔助報表7 單位：萬元項目 建筑面積 建安工程費 裝飾工程費 金額合計單價 金額 單價 金額 單項工程1 單項工程2 … 合計 公共配套設施建設費估算表輔助報表8 單位：萬元序號 項目 建設費用 估算說明1居委會2派出所3托兒所4幼兒園5公共廁所6停車場 合 計 開發(fā)期稅費估算表輔助報表9 單位：萬元序號 項目 金額 估算說明1固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅2土地使用稅3市政支管線分攤費4供電貼費5用電權費6分散建設市政公用設施費7綠化建設費8電話初裝費 合 計 其他費用估算表輔助報表10 單位：萬元序號 項目 金額 估算說明1臨時用地2臨建圖3施工圖預算或標底編制費4工程合同預算或標底審查費5招標管理費6總承包管理費7合同公證費8施工執(zhí)照費9工程質量監(jiān)督費10工程監(jiān)理費11竣工圖編制費12工程保險費 合 計 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表輔助報表11 單位：萬元序號 項目 合計 1 2 3 … N1 銷售收入 2 經(jīng)營稅金及稅金附加 …注：1. 當房地產(chǎn)開發(fā)項目有預租時,在開發(fā)期存在租金收入。 2. 凈轉售收入一般在期末實現(xiàn)。自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表輔助報表13 單位：萬元序號 項目 合計 1 2 3 … N1 自營收入 2 經(jīng)營稅金及稅金附加 … 投資計劃與資金籌措表輔助報表14 單位：萬元序號 項目 合計 1 2 3 … N1 項目總投資 2 資金籌措 ________________________________________________________________________________________43