【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主要是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。 自有資金占總投資比例不應(yīng)低于20%，且假設(shè)在建設(shè)初期一次性投入。資本化率即基準(zhǔn)折現(xiàn)率，一般假設(shè)為8%；~，即增加10%~20%融資費(fèi)用。貸款年限按中短期（1~3年）考慮。假設(shè)中明確了項(xiàng)目可售面積和銷售單價(jià)，并對(duì)銷售時(shí)點(diǎn)及進(jìn)度做出了安排，列出各期實(shí)現(xiàn)的銷售面積，然后依據(jù)關(guān)于銷售回款方式的假設(shè)統(tǒng)計(jì)各期實(shí)際回款情況。 第五十條 在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)按期編制銷售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表；租金收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表；自營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表；投資計(jì)劃與資金籌措表。 稅金估算目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1．經(jīng)營(yíng)稅金及附加 % 經(jīng)營(yíng)稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫兩稅一費(fèi)）。 營(yíng)業(yè)稅的稅率是5%； 城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，7%；（以營(yíng)業(yè)稅為稅基） 教育費(fèi)附加的稅率，3%。 （以營(yíng)業(yè)稅為稅基）2．企業(yè)所得稅 稅率25%。 企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。3. 土地增值稅 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，從30%~60%。序 號(hào)項(xiàng) 目 計(jì) 算 基 礎(chǔ) 1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表 2 2．1 2．2 2．3 2．4 2．5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目++++地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見書中闡述）營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）20% 3增值額(1) (2) 4增值率(3)247。(2)5適用增值稅率增值額50%以下部分： 30%增值額超過(guò)50%至100%部分： 40%增值額超過(guò)100%至200%部分：50%增值額超過(guò)200%部分： 60% 6增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第五十一條 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡能力進(jìn)行分析。 第五十二條 應(yīng)編制的基本財(cái)務(wù)報(bào)表主要有：現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表和損益表。 基本財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)偂? 第五十三條 現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。 按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為： 一、全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來(lái)源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。 二、資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目自有資金的盈利能力。 三、投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。 第五十四條 資金來(lái)源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。 第五十五條 損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。 一、利潤(rùn)總額的計(jì)算 利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金及附加－土地增值稅 經(jīng)營(yíng)收入＝銷售收入＋租金收入＋自營(yíng)收入 銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入 租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入 經(jīng)營(yíng)稅金及附加＝營(yíng)業(yè)稅＋城市維護(hù)建設(shè)稅＋教育費(fèi)附加 經(jīng)營(yíng)成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本＋商品房銷售成本＋配套設(shè)施銷售成本＋出租房經(jīng)營(yíng)成本 二、彌補(bǔ)虧損 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；五年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。 三、利潤(rùn)分配 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)，一般按照下列順序分配： 彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。 提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤(rùn)扣除前項(xiàng)后的10％提取，法定公積金已達(dá)到注冊(cè)資本的50％時(shí)可不再提取。 提取公益金。 向投資者分配利潤(rùn)。 第五十六條 財(cái)務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目研究階段、研究深度以及項(xiàng)目類型的不同，可以通過(guò)上述基本報(bào)表，有選擇地計(jì)算下列評(píng)價(jià)指標(biāo)： 一、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表示式為： ∑(CI－CO)t[(1＋FIRR)]t次方＝0 t=1 式中：CI——現(xiàn)金流入量； CO——現(xiàn)金流出量； (CI－CO)t——第t期的凈現(xiàn)金流量。 n——開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將求出的全部投資或資本金（投資者的實(shí)際出資額）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資者設(shè)定的折現(xiàn)率Ic或可接受的最低收益率（MARR）比較，當(dāng)FIRR≥ MARR時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。 當(dāng)計(jì)算求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率以季節(jié)為期間時(shí)（半年時(shí)類同），應(yīng)將其換算為以年為期間的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率之后，再與企業(yè)最低滿意收益率進(jìn)行比較。其換算公式為： FIRR年＝[(1+FIRR季)4次方－1]100% 二、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率（ic），將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。其表達(dá)式為： FNPV＝∑(CI－CO)t[(1＋ic )]t次方 t=1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。 三、投資回收期（主要適用于出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目） 投資回收期（Pt） 靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)開始年算起。其表達(dá)式為： Pt ∑(CI－CO)t＝0 t=1 投資回收期可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得。其詳細(xì)計(jì)算公式為： 投資回收期＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1） ＋（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值247。當(dāng)期凈現(xiàn)金流量） 再換算成年。 四、投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率＝年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額247?？偼顿Y100％ 其中：總投資＝自有資金＋借貸資金 五、資本金凈利潤(rùn)率 自有資金凈利潤(rùn)率＝年所得稅后利潤(rùn)總額或年平均所得稅后利潤(rùn)總額247。資本金100％ 第五十七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的財(cái)務(wù)狀況及償債能力。 一、借款利息的計(jì)算 有效期利率 有效期利率＝[1＋(r/m)]m次方－1 式中：r——名義年利率； m——每年計(jì)息次數(shù)。 利息計(jì)算方法 （1）按期計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)期均在期中支用，按半期計(jì)息，其后各期按全期計(jì)息；還款當(dāng)期按期末償還，按全期計(jì)息。每期應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為： 每期應(yīng)計(jì)利息＝（期初借款本息累計(jì)＋本期借款247。2）利率 （2）等額償還本金和利息總額的計(jì)算公式： A＝Ici(1＋i)n次方/[(1＋i)n次方－1] 式中：A——每期的還本付息額； Ic——寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與 初始經(jīng)營(yíng)資金借款本金之和； i——期利率； n——貸款方要求的借款償還時(shí)間(由還款期開始計(jì)算)。 還本付息中償還的本金和利息各期不等，償還的本金部分將逐期增多，支付的利息部分將逐期減少，其計(jì)算公式為： 每期支付利息＝期初本金累計(jì)期利率 每期償還本金＝A－每期支付利息 期初本金累計(jì)＝Ic－本期以前各期償還本金累計(jì) （3）等額還本，利息照付計(jì)算公式： At＝Ic/n＋I(xiàn)c[1－(t－1)/n]i 式中：At——第t期還本付息額 等額還本，利息照付：各期之間的本金及利息之和是不等的，償還期內(nèi)每期償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐期償還而減少；其計(jì)算公式為： 每期支付利息＝期初本金累計(jì)期利率 每期償還本金＝Ic/n 國(guó)外借款除支付銀行利息外，還要另計(jì)管理費(fèi)和承諾費(fèi)等財(cái)務(wù)費(fèi)用；為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用適當(dāng)提高利率的方法進(jìn)行處理。 二、借款償還