開(kāi)發(fā)“粵海大廈”項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告-wenkub.com
2025-08-11 18:07 本頁(yè)面
【正文】 結(jié)論 : 根據(jù)敏感性分析和臨界點(diǎn)分析的 結(jié)果，從銷售情況、開(kāi)發(fā)成本、定價(jià)策略和議價(jià)能力來(lái)說(shuō) 有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 據(jù)此，根據(jù)定位安排，有如下策略： ?? 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 設(shè)住宅銷售單價(jià)的臨界點(diǎn)為 x 元 /m2. （一） 銷售收入 住宅： 元（約 萬(wàn)元） 商業(yè)： 328997352 元（約為 32900 萬(wàn)元） 銷售收入： +32900（萬(wàn)元） （二） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用： （萬(wàn)元） （三） 經(jīng)營(yíng)稅金及附加： （ +32900） %=+ （四） 土地增值稅 扣除項(xiàng)目金額： ++=+ 增值額： +32900（ +） =（萬(wàn)元） 土地增值稅： （ ） x30%=（萬(wàn)元） （五） 利潤(rùn)總額 資本金利潤(rùn)率 =(利潤(rùn)總額 /資本金總額 )X100% 利潤(rùn)總額 =3000（萬(wàn)元） 3000=+（ +） （ ） 解得 X=(元 /m2) 則住宅銷售單價(jià)的臨界點(diǎn)為 元 /m2。銷售單價(jià)下降 10%時(shí)，通過(guò)計(jì)算，項(xiàng)目的主要盈利能力指標(biāo)的數(shù)據(jù)見(jiàn)表 31 銷售單價(jià)下降 10%時(shí)項(xiàng)目主要盈利能力指標(biāo)數(shù)據(jù) 表 31 盈利能力指標(biāo) 變動(dòng)前指標(biāo)值 變動(dòng)后指標(biāo)值 利潤(rùn)總額 389630646 元 332784232 元 稅后利潤(rùn)總額 218834114 元 179067354 元 投資利潤(rùn)率 25% 21% 資本金利潤(rùn)率 52% 44% 資本金凈利潤(rùn)率 29% 29% 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ MARR=12%） 302103 95698 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 2) 開(kāi)發(fā)成本上升 10%時(shí)的敏感性分析。 33 / 39 第三章 不確定分析與風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析 本項(xiàng)目進(jìn)行單因素敏感性分析。其中，營(yíng)業(yè)稅 =銷售收入 *5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) =營(yíng)業(yè)稅 *7%，教育附加費(fèi) =營(yíng)業(yè)稅 *3%） 30 / 39 全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表 表 214 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)（元） 0 1（ 2020） 0 1 2 1 現(xiàn)金流入 568464137 0 0 0 銷售收入 568464137 0 0 0 自營(yíng)收入 0 0 2 現(xiàn)金流出 0 5202000 8300000 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資不含財(cái)務(wù)費(fèi)用） 250000000 0 5202000 8300000 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 0 0 0 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 9119274 所得稅 170796532 0 0 0 3 凈現(xiàn)金流量 0 5202000 8300000 4 總現(xiàn)金流量 0 5202000 60300000 全部 投資現(xiàn)金流量表續(xù)表 序號(hào) 項(xiàng)目 2（ 2020） 3（ 2020） 1 2 1 2 1 現(xiàn)金流入 0 銷售收入 0 自營(yíng)收入 2 現(xiàn)金流出 8300000 02500 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資不含財(cái)務(wù)費(fèi)用） 8300000 2775000 3300000 1102500 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 0 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 3039758 3039758 3039758 所得稅 0 8 3 凈現(xiàn)金流量 8300000 27151691 4 總現(xiàn)金流量 68600000 （單位：元） (注：該表格參考于課本 255 頁(yè)的表 1034，其中所得稅從有銷售收入的半年分開(kāi)始算起，所得稅 =銷售收入 *33%，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資所采用的數(shù)據(jù)為現(xiàn)場(chǎng)咨詢得到，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用為 0） ) 31 / 39 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 損益表 損益表 表 215 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1（ ~6） 2(~12) 3（ ~6） 1 銷售收入 (元 ) 568464137 2 開(kāi)發(fā)成本 (元 ) 146762574 30515724 48709440 48709440 3 銷售費(fèi)用 (元 ) 3647710 4 營(yíng)業(yè)稅稅金(元 ) 5 利潤(rùn)總額 (元 ) 389630646 6 所得稅 33%(元 ) 170796532 7 稅后利潤(rùn) (元 ) 218834114 損益表續(xù)表 序號(hào) 項(xiàng)目 4（ ~12） 5(~6) 6(~12) 1 銷售收入 (元 ) 230993922 223174765 114295450 2 開(kāi)發(fā)成本 (元 ) 16236480 3 銷售費(fèi)用 (元 ) 994830 1989660 663220 4 營(yíng)業(yè)稅稅金 (元 ) 11549696 5 利潤(rùn)總額 (元 ) 202212916 208082749 107269584 6 所得稅 33%(元 ) 66730262 68667307 35398963 7 稅后利潤(rùn) (元 ) 135482664 139415442 71870621 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)選取以及初步評(píng)價(jià)（靜態(tài)） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)表 表 216 參數(shù) 寫字間、公寓 停車場(chǎng) 商業(yè) 平均 銷售單價(jià)（元 /m2） 9500 銷售面積（ m2) 營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元） 239466785 230993922 營(yíng)業(yè)稅及附加（元 /m2) 11973339 11549696 開(kāi)發(fā)成本單價(jià)（元 /m2） 64454376 4312841 2557 開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元） 64454376 82308198 項(xiàng)目利潤(rùn) (萬(wàn)元） 163039070 137136028 期間費(fèi)用（萬(wàn)元） 2402736 3068828 稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元） 160636334 134067200 所得稅（萬(wàn)元） 53009990 44242176 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 107626344 89825024 單位毛利 (元 /m2) 6373 79486 單位凈利 (元 /m2) 4270 53256 銷售毛利率 % 67% 58% 銷售凈利率 % 45% 39% 32 / 39 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)相關(guān)指標(biāo)及評(píng)價(jià) （ 1） 本項(xiàng)目的利潤(rùn)總額為 389630646 元。由于本項(xiàng)目實(shí)行商品房預(yù)售，所以不再需要另外準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)資金。） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)估算表 表 27 序號(hào) 項(xiàng)目 總額（元） 1 土地使用稅 6219576 2 營(yíng)業(yè)稅 28423207 3 營(yíng)業(yè)稅附加稅 1989624 4 教育附加稅 7801931 5 城市維護(hù)建筑稅 18204505 6 土地增值稅 231641145 7 企業(yè)所得稅 27281215 合計(jì) 321561203 (注：開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)估算依據(jù)書本 235 頁(yè)提供的資料和上網(wǎng)查得的資料，其中，有些稅費(fèi)的估算太難，沒(méi)有計(jì)入。） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表（單位：元） 表 25 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)基數(shù) 建設(shè)費(fèi)率 建設(shè)費(fèi)用 1 供電工程 2591490 50% 1295745 2 供水工程 2591490 % 3 供氣工程 2591490 % 4 通信工程 2591490 % 5 其他 2591490 1% 合計(jì) 2591490 （注：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的估算依據(jù)上網(wǎng)查得的資料。 ) 24 / 39 開(kāi)發(fā)成本估算 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括土地費(fèi)、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)資金。也適合公司經(jīng)營(yíng)做辦公室。 戶型 C 每層數(shù)量： 8 面積； m2 住宅可以做成：一室兩廳一陽(yáng)一廚一衛(wèi) 建議：適合時(shí)尚單身金融金領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。 14 / 39 用地總指標(biāo) 項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)表 表 16 圖 17 項(xiàng)目總平面圖 項(xiàng)目 單位 內(nèi)容 用地面積 M2 總建筑面積 M2 計(jì)容建筑面積 M2 其 中 商業(yè) M2 公寓 辦公 地下室面積 M2 建筑基地面積 M2 建筑密度 % % 主樓密度 % % 裙樓密度
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