【文章內(nèi)容簡介】 ） 2830層面積 （ m2） 1 A 2 B 3 C 4 C 5 E 6 E 7 C 8 C 9 B 10 A 11 C 12 C 13 F 14 G 15 C 16 C 合計 16 / 39 圖 18 基礎層平面圖 項目主樓第九層一共有 8個戶型，見表 18和圖 19 第九層戶型指標表（ 1027層） 表 18 戶型編號 數(shù)量 戶內(nèi)建筑面積（ m2） 陽臺面積（ m2） C 型 7 E 型 2 B 型 1 K 型 1 L 型 1 N 型 1 M 型 1 3 P 型 1 4 公共面積 本層建筑面積 總數(shù) 15 17 / 39 圖 19 第九層平面圖 戶型設計 以 基礎層 的戶型為主力戶型，每個戶型都可以改裝為公寓和辦公寫字樓（見圖 110和圖 111）。 圖 110 15單元公寓平面圖 圖 111 15單元辦公平面圖 18 / 39 戶型 A 每層數(shù)量： 2 面積； m2 住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合時尚單身高薪白領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合小公司經(jīng)營做辦公室 戶型 B 每層數(shù)量： 2 面積； m2 住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合時尚單身高薪白領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營做辦公室。 戶型 C 每層數(shù)量： 8 面積； m2 住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合時尚單身金融金領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營做辦公室。也適合公司經(jīng)營做辦公室。 19 / 39 戶型 E 每層數(shù)量： 2 面積； m2 住宅可以做成：兩室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合適合有孩子的溫馨家庭；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營做辦公室。 戶型 F 每層數(shù)量： 1 面積； m2 住宅 可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合時尚單身高薪白領(lǐng)；飯廳過道和客廳之間可加用屏風，不僅占用空間小，而且私密性更好。也適合公司經(jīng)營做辦公室。 20 / 39 戶型效果圖 戶型效果圖 112 21 / 39 鳥瞰草圖 圖 113 配套設施 項目 18 層為商業(yè)辦公，局部為停車塔； 930層為酒店式公寓；地下 3 層為停車庫 項目內(nèi)部配套設施表 表 110 層 號 功能類型 備注 3— 0 地下三層停車場 可容納 170輛車 18 商業(yè)辦公 上檔次的商家，購物中心、精英俱樂部、餐飲等服務齊全 68（局部） 機械停車 高層大型智能停車場， 六、七層室內(nèi)停車 80 輛，八層機械停車54 輛 9 會所 以娛樂休閑、運動休閑為主，如建設健身房 1030 高級寫字樓 金領(lǐng)公寓 以酒店式公寓為主，適合品味高的金領(lǐng)生活，環(huán)境高檔上檔次，裝修華麗，便利舒適生活 可改造為高級豪華、視野遼闊，空間舒坦，餐飲，會議室等配套完善的高級寫字樓 22 / 39 第二章 投資估算與財務評價 項目工 程概要 規(guī)劃設計方案 （ 1） 規(guī)劃設計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標 （見表 21） 規(guī)劃設計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 21 序號 項目 單位 內(nèi)容 1 用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 3 計容建筑面積 m2 商業(yè) m2 辦公 m2 公寓 m2 4 地下室面積 m2 5 建筑基底面積 m2 6 建筑密度 % % 7 主樓密度 % % 8 容積率 9 綠地率 % % 10 總停車 輛 442 項目開 發(fā)經(jīng)營周期表 表 22 23 / 39 (注：由于收集的信息不全，本張開發(fā)經(jīng)營周期表只包括了從 2020 年 11 月份到 2020 年7 月份的施工信息。 ) 24 / 39 開發(fā)成本估算 本項目的開發(fā)成本包括土地費、前期工程費用、基礎建設費、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費 、其他費用、不可預見費用、經(jīng)營資金。又由于本項目是盈利性企業(yè)，且全部投資 沒有融資和借貸 ，因此公共設施配套建設費用、財務費用為零，開發(fā)間接費用直接計入企業(yè)的銷售費用，不單獨進行計算。 土 地費用估算 表 23 土地出讓金 用地面積 土地費用（元） 5500元 /m2 35632988 （注：土地費用估算依據(jù)老師提供的每平方米出讓金和本工程占地面積求得。） 前期工 程費用估算 表 24 序號 項目 項目費用 (元 ) 1 水文地質(zhì)勘察費 2 可行性研究分析費 2020000 3 規(guī)劃設計費 合計 （注：前期工程費用的估算依據(jù)書本 230 頁提供的資料，由于其它臨時費用不詳，估算起來較為困難，因此咩有將臨時費用計入。） 基礎設施建設費估算表（單位：元） 表 25 序號 項目 取費基數(shù) 建設費率 建設費用 1 供電工程 2591490 50% 1295745 2 供水工程 2591490 % 3 供氣工程 2591490 % 4 通信工程 2591490 % 5 其他 2591490 1% 合計 2591490 （注：基礎設施建設費的估算依據(jù)上網(wǎng)查得的資料。） 建筑安裝工程費（單位：億元） 表 26 序號 項目 占安裝工程費的百分比 建筑安裝工程費 項目費用 1 人工費 13% 2 材料費 54% 3 設備機械費 5% 4 安裝工程費 11% 5 其他直接費 8% 6 其他間接費 9% 注：建筑安裝該工程費 =2400*=138010080元 = （注：建筑安裝工程費的總價由老師提供的單位造價和本方案實際建筑面積算得，其中 25 / 39 每部分的費用估算依據(jù)上網(wǎng)查得的資料。） 管理費用 =（土地費用 +前期工程費 +基礎設施建設費 +建筑安裝工程費 +公共配套設施費） *3% = （ 35632988元 + +2591490元 + +0） *3% = 5471564元 （注：管理費用的估算依據(jù)書本 232 頁提供的資料。） 銷售費用 =（土地費用 +前期工程費 +基礎設施建設費 +建筑安裝工程費 +公共配套設施費） *2% = （ 35632988元 + +2591490元 + +0） *2% = 3647710元 （注：管理費用的估算依據(jù)書本 232 頁提供的資料。） 開發(fā)期間稅費估算表 表 27 序號 項目 總額（元） 1 土地使用稅 6219576 2 營業(yè)稅 28423207 3 營業(yè)稅附加稅 1989624 4 教育附加稅 7801931 5 城市維護建筑稅 18204505 6 土地增值稅 231641145 7 企業(yè)所得稅 27281215 合計 321561203 (注：開發(fā)期間的稅費估算依據(jù)書本 235 頁提供的資料和上網(wǎng)查得的資料，其中，有些稅費的估算太難，沒有計入。） 其他費用估算表 表 28 序號 項目 數(shù)量（工程造價 /元） 收費標準 總額（元） 1 標底編制費 140601570 % 2 標底審核費 140601570 % 3 招標管理費 140601570 % 4 工程質(zhì)量監(jiān)督費 140601570 % 5 安全監(jiān)督管理費 140601570 % 6 工程監(jiān)理費 140601570 % 合計 （注：其它費用的估算依據(jù)書本 251 頁提供的資料，其中取費基數(shù)為總工程造價費，總工程造 價費 = 基礎設施建設費 + 建筑安裝工程費。） 不可預見費用 =（土地費用 +前期工程費 +基礎設施建設費 +建筑安裝工程費 +公共配套設施費） *5% = （ 35632988元 + +25914