【正文】 % % 容積率 綠地率 % % 總停車 輛 442 輛（其中 微型車輛 29輛） 15 / 39 住宅戶型指標 項目主樓 1030 層戶型 1030 層戶型指標表 表 17 房號 1027層戶型 1027層面積 （ m2） 2830層面積 （ m2） 1 A 2 B 3 C 4 C 5 E 6 E 7 C 8 C 9 B 10 A 11 C 12 C 13 F 14 G 15 C 16 C 合計 16 / 39 圖 18 基礎(chǔ)層平面圖 項目主樓第九層一共有 8個戶型，見表 18和圖 19 第九層戶型指標表（ 1027層） 表 18 戶型編號 數(shù)量 戶內(nèi)建筑面積（ m2） 陽臺面積（ m2） C 型 7 E 型 2 B 型 1 K 型 1 L 型 1 N 型 1 M 型 1 3 P 型 1 4 公共面積 本層建筑面積 總數(shù) 15 17 / 39 圖 19 第九層平面圖 戶型設(shè)計 以 基礎(chǔ)層 的戶型為主力戶型，每個戶型都可以改裝為公寓和辦公寫字樓（見圖 110和圖 111）。 營業(yè)推廣 指企業(yè)為了激勵購 買、銷售商品和服務(wù)而使用的除廣、公關(guān)和人員推銷之外的全部企業(yè)營銷行為的統(tǒng)稱。 人員推銷 銷售人員幫助和說服購買者購買某種商品或勞務(wù) 嚴格選拔培養(yǎng) 推銷員對公司有一個全面了解，對公司的經(jīng)營目標、營銷策略、項目情況等了如指掌； 推銷員全方位了解產(chǎn)品設(shè)計到生產(chǎn)的整個過程，清晰產(chǎn)品性能、特點等； 推銷員了解顧客購買的可能性及希 望從中得到的利益，了解顧客購買決策依據(jù)； 推銷員具備良好的文化素質(zhì)，具有一定的專業(yè)知識； 13 / 39 系統(tǒng)培訓(xùn) 收集客戶信息，及時傳遞房地產(chǎn)項目信息 通過溝通，及時了解消費者的需求 通過接觸，與消費者建立良好的關(guān)系 公共關(guān)系 某一企業(yè)或組織以達成建立良好形象、增加商品銷售為目的而采取的一系列提升和社會公眾的關(guān)系，增加公眾對其的認識，理解以及支持的促銷活動 人為制造新聞點 營造神秘氣氛，吸引了媒體、競爭對手、消費者絡(luò)繹不絕地前來探盤，引得媒體爭相報道，享受免費廣告。以下是對該項目可以有的銷售策略建議，以達到快速的銷售目的。（見表 13） 項目各層基本報價（約數(shù)） 表 13 營銷渠道 項目采用自營銷售和代理銷售相結(jié)合：建立銷售部直銷、派發(fā)傳單宣傳以及網(wǎng)頁宣傳推廣，時至 2020 年 4月，整個項目已出售將近 90%的單位（包括商業(yè)用地），還剩下不足 10戶單元待售。 10 / 39 客戶定位 主要面向人群：金領(lǐng)、高薪白領(lǐng)、高產(chǎn)家庭、社會 名流 目標市場客戶描述表 表 12 人口統(tǒng)計特 征 年齡組成 30 歲到 45 歲之間收入偏高的群體 職業(yè)分析 教師、科研人員、科技人員、職員、公務(wù)員、私營業(yè)主及其它高收入行業(yè)的人士 經(jīng)濟收入 月收入 10000元以上，或曾事業(yè)有成已有富裕積蓄 行為特征 擁有良好的價值取向 不斷提高自己的精神涵養(yǎng) 尊重社會道德規(guī)范、有關(guān)愛 他們在追求自我實現(xiàn)的過程中表現(xiàn)出有別于一般人特征：高層次的精神、有品位的行為、有素養(yǎng)的言談。這類市場主要集中在城市的中心，以豪宅為名義，鎖定的是極度熱愛城市生活的群體。 功能定位： ? 城市新地標：統(tǒng)御 CBD—— 核心地段、中心區(qū)稀缺席位、 ArtDeco 恢弘外觀 ? 商務(wù)新風尚：財富領(lǐng)地 —— 豪華大堂、精英俱樂部、酒店式物業(yè)管理 ? 價值新篇章：金領(lǐng)匯聚 —— 戶戶陽臺全明套型、自由靈動空間、 SOHO 宜居宜商 ? 科技耀未來：標桿之作 —— 首創(chuàng)高層智能停車場、近 600 席車位、高配置環(huán)保建材 項目定位： ? 住宅：品味高的金領(lǐng)生活，環(huán)境高檔上檔次，裝修華麗，便利舒適生活 ? 寫字樓 :高級豪華，交通便利，視野遼闊，空間舒坦，餐飲，會議室等配套完善 ? 商務(wù)：面向上檔次的商家，購物中心、精英俱樂部、餐飲等服務(wù)齊全 ? 會所：以娛樂休閑、運動休閑為主， 9樓設(shè)立大廈會所，服務(wù)于大廈的業(yè) ? 智 能停車場：充裕的停車空間，便利生活 市場定位 ? 目標市場：高端市場。如購物：南國商城 超市：沃爾瑪購物廣場、羅長發(fā)貿(mào)易行 銀行：工商銀行、中國銀行 酒店：金海灣大酒店等。粵海大廈地處城市繁華商業(yè)圈，附近有金海灣大酒店，大蘋果酒店，君華酒店，配套有丹霞小學(xué)等教育機構(gòu)；交通便利，位于汕頭經(jīng)濟發(fā)達的市中心?；浐４髲B項目的建設(shè)將在原有建筑基礎(chǔ)上進行翻新改建。 （ 3） 基本了解項目策劃的工作思路和方法，并應(yīng)用于今后的課程學(xué)習和畢 業(yè)設(shè)計。力求通過項目的實踐訓(xùn)練使學(xué)生完成從知識的學(xué)習者到應(yīng)用者的角色轉(zhuǎn)變的目標。 （見圖 12） 6 / 39 圖 12 處于停工期的粵海大廈 規(guī)劃定位 為了充分利用處于市中心商業(yè)圈和便利的交通條件，項目由大型國有企業(yè) —— 粵海集團投資開發(fā)的集辦公、生活、休閑等多種功能，規(guī)劃建成武融高級寫字樓、金領(lǐng)公寓、精英俱樂部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停車場于一體的現(xiàn)代化綜合大廈，聚享優(yōu)勢資 源，演繹都會繁華。（見圖 12） 15 項目位置圖 項目周邊環(huán)境 （ 1） 交通 項目位于汕頭 CBD核心地段金砂路與華山路交界東北角，交通便利，附近有眾多交通點，最近的公 交站點：金海灣大酒店。（見表 11和圖 16） 周邊配套信息表 表 11 配套類型 地名（距離） 教育機構(gòu) 東方愛嬰（ 96米），金霞幼兒園 (南區(qū) )（ 247米）， 丹霞幼兒園環(huán)碧莊分園（ 254米）， 金霞幼兒園（ 262米）， 汕頭市金園區(qū)中東僑聯(lián)培英幼兒園（ 274米），金丹幼兒園（ 299米） 購物商場 羅長發(fā)行 (國商分店 )（ 116米），卜蜂蓮花 (金砂東路店 )（ 121米）， 金龍苑食雜店（ 160米），廣達兒童社區(qū)（ 186米）， 汕頭特區(qū)國際商行（ 211米），源興貿(mào)易商行（ 214米） 醫(yī)療中心 龍湖人民醫(yī)院 (西門 )（ 432米），汕頭市龍湖人民醫(yī)院（ 481米） 銀行 中國建設(shè)銀行 (汕頭市分行 )（ 75米）， 中國建設(shè)銀行 24小時自助銀行 (汕頭市分行 )（ 88 米）， 交通銀行 24小時自助銀行 (金龍支行 )（ 116米）， 交通銀行 (金龍支行 )（ 124米） 娛樂休閑 電影票超市（ 143米），南湖社區(qū)老人文化活動中心休閑亭（ 591米），一帆影城（ 684米），香港城 4D 電影院（ 693米）， 星洲公園 (北門 )（ 1014米），星洲公園（ 1020米） 餐飲服務(wù) 愛的溫度（ 106米），嘉禧咖啡餐廳 (華山店 )（ 127米）， UD Cafe(榕江店 )（ 178米）， Feeling Coffee Club（ 212米）， 啡閣（ 219米），紅磨坊 (榮華店 )（ 235米），臺灣壹咖啡（ 240米） 項目控制要點 （ 1） 用地位 置：汕頭金砂中路、金砂東路與華山南路交界處 （ 2） 用地性質(zhì)：商業(yè)、酒店式公寓、辦公室、停車場用地 （ 3） 用地面積： m2 （ 4） 道路綠化用地： m2 （ 5） 實用地面積： m2 （ 6） 規(guī)劃指標要求 1）容積率：≤ (各項的疊加值，其中：住宅用地取 ＜容積率≤ ，辦公用地取 ≤容積率 ，商業(yè)取 ≤容積率 ，建筑密度＜ 50%， ) 2）建筑密度：主樓≤ 25%，裙樓≤ 50% 3）綠地率：≥ 30% 4）停車率：住宅≥ 20%，商業(yè)≥ 20% 5）建筑高度：≤ 155米 9 / 39 項目定位 產(chǎn)品定位 粵海大廈占有稀缺的區(qū)域價值，頂級的規(guī)劃配置，充裕的停車空間。 ? 市場特征：住宅、辦公樓單價在 9000 元以上，商業(yè)店鋪單價 1000070000元不等，產(chǎn)品品質(zhì)高，設(shè)施設(shè)備檔次高，大量運用高新技術(shù)產(chǎn)品，環(huán)境優(yōu)美，對開發(fā)商運作水平要求高，競爭對手一時難以進入該市場。 對于品質(zhì)論的消費群體而言，是居住的舒適性、私密性、景觀性、運動性、生活性等方面。 該群體需要包括價值認同感、健康的需要、生活 標準、社區(qū)文明以及情感需要等 消費特性 寬裕舒適、消費層次較高 對