開(kāi)發(fā)“粵海大廈”項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告-在線瀏覽
2024-10-28 18:07本頁(yè)面
【正文】 規(guī)劃概述 規(guī)劃建設(shè) 1幢 30層建筑，其中裙樓 15 層為商業(yè)， 69 層為機(jī)械停車(chē)， 1030層為公寓，另加 3層地下停車(chē)。 14 / 39 用地總指標(biāo) 項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)表 表 16 圖 17 項(xiàng)目總平面圖 項(xiàng)目 單位 內(nèi)容 用地面積 M2 總建筑面積 M2 計(jì)容建筑面積 M2 其 中 商業(yè) M2 公寓 辦公 地下室面積 M2 建筑基地面積 M2 建筑密度 % % 主樓密度 % % 裙樓密度 % % 容積率 綠地率 % % 總停車(chē) 輛 442 輛（其中 微型車(chē)輛 29輛） 15 / 39 住宅戶型指標(biāo) 項(xiàng)目主樓 1030 層戶型 1030 層戶型指標(biāo)表 表 17 房號(hào) 1027層戶型 1027層面積 （ m2） 2830層面積 （ m2） 1 A 2 B 3 C 4 C 5 E 6 E 7 C 8 C 9 B 10 A 11 C 12 C 13 F 14 G 15 C 16 C 合計(jì) 16 / 39 圖 18 基礎(chǔ)層平面圖 項(xiàng)目主樓第九層一共有 8個(gè)戶型，見(jiàn)表 18和圖 19 第九層戶型指標(biāo)表（ 1027層） 表 18 戶型編號(hào) 數(shù)量 戶內(nèi)建筑面積（ m2） 陽(yáng)臺(tái)面積（ m2） C 型 7 E 型 2 B 型 1 K 型 1 L 型 1 N 型 1 M 型 1 3 P 型 1 4 公共面積 本層建筑面積 總數(shù) 15 17 / 39 圖 19 第九層平面圖 戶型設(shè)計(jì) 以 基礎(chǔ)層 的戶型為主力戶型，每個(gè)戶型都可以改裝為公寓和辦公寫(xiě)字樓（見(jiàn)圖 110和圖 111）。也適合小公司經(jīng)營(yíng)做辦公室 戶型 B 每層數(shù)量： 2 面積； m2 住宅可以做成：一室兩廳一陽(yáng)一廚一衛(wèi) 建議：適合時(shí)尚單身高薪白領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。 戶型 C 每層數(shù)量： 8 面積； m2 住宅可以做成：一室兩廳一陽(yáng)一廚一衛(wèi) 建議：適合時(shí)尚單身金融金領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營(yíng)做辦公室。也適合公司經(jīng)營(yíng)做辦公室。也適合公司經(jīng)營(yíng)做辦公室。 ) 24 / 39 開(kāi)發(fā)成本估算 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括土地費(fèi)、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)資金。 土 地費(fèi)用估算 表 23 土地出讓金 用地面積 土地費(fèi)用（元） 5500元 /m2 35632988 （注：土地費(fèi)用估算依據(jù)老師提供的每平方米出讓金和本工程占地面積求得。） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表（單位：元） 表 25 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)基數(shù) 建設(shè)費(fèi)率 建設(shè)費(fèi)用 1 供電工程 2591490 50% 1295745 2 供水工程 2591490 % 3 供氣工程 2591490 % 4 通信工程 2591490 % 5 其他 2591490 1% 合計(jì) 2591490 （注：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的估算依據(jù)上網(wǎng)查得的資料。） 管理費(fèi)用 =（土地費(fèi)用 +前期工程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) +建筑安裝工程費(fèi) +公共配套設(shè)施費(fèi)） *3% = （ 35632988元 + +2591490元 + +0） *3% = 5471564元 （注：管理費(fèi)用的估算依據(jù)書(shū)本 232 頁(yè)提供的資料。） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)估算表 表 27 序號(hào) 項(xiàng)目 總額（元） 1 土地使用稅 6219576 2 營(yíng)業(yè)稅 28423207 3 營(yíng)業(yè)稅附加稅 1989624 4 教育附加稅 7801931 5 城市維護(hù)建筑稅 18204505 6 土地增值稅 231641145 7 企業(yè)所得稅 27281215 合計(jì) 321561203 (注：開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)估算依據(jù)書(shū)本 235 頁(yè)提供的資料和上網(wǎng)查得的資料，其中，有些稅費(fèi)的估算太難，沒(méi)有計(jì)入。） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 =（土地費(fèi)用 +前期工程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) +建筑安裝工程費(fèi) +公共配套設(shè)施費(fèi)） *5% = （ 35632988元 + +2591490元 + +0） *5% = 9119274(元 ) （注：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的估算依據(jù)書(shū)本 233 頁(yè)提供的資料。由于本項(xiàng)目實(shí)行商品房預(yù)售，所以不再需要另外準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)資金。） 項(xiàng)目投資計(jì)劃 資金投入： 投資計(jì)劃表 表 210 序號(hào) 名稱(chēng) 合計(jì) （元） 0 1 （ ~6） 2 (~12) 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 (元 ) 522775760 48709440 土地費(fèi)用 (元 ) 35632988 35632988 前期工程費(fèi) (元 ) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) (元 ) 2591490 建筑安裝工程費(fèi) (元 ) 138000000 0 0 27600000 .1 人工費(fèi) (元 ) 17940000 2990000 2990000 27 / 39 .2 材料費(fèi) (元 ) 74520200 .3 設(shè)備機(jī)械費(fèi)（元） 6900000 .4 安裝工程費(fèi)（元） 15180000 .5 其他直接費(fèi)（元） 11040000 2208000 .6 其他間接費(fèi)（元） 12420200 2484000 公共配套設(shè)施費(fèi)（元） 0 管理費(fèi)用（元） 5471564 銷(xiāo)售費(fèi)用（元） 3647710 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)（元） 321561203 其他費(fèi)用（元） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（元） 9119274 2 經(jīng)營(yíng)資金（元） 0 3 項(xiàng)目總投資（元） 522775760 48709440 投資計(jì)劃表續(xù)表 序號(hào) 名稱(chēng) 3 （ ~6） 4 （ ~12） 5 (~6) 6 (~12) 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 (元 ) 48709440 16236480 土地費(fèi)用 (元 ) 前期工程費(fèi) (元 ) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi) (元 ) 2591490 建筑安裝工程費(fèi) (元 ) 27600000 27600000 27600000 27600000 .1 人工費(fèi) (元 ) 2990000 2990000 2990000 2990000 28 / 39 .2 材料費(fèi) (元 ) .3 設(shè)備機(jī)械費(fèi)（元） 34500000 34500000 .4 安裝工程費(fèi)（元） 7590000 7590000 .5 其他直接費(fèi)（元） 2208000 2208000 2208000 2208000 .6 其他間接費(fèi)（元） 2484000 2484000 2484000 2484000 公共配套設(shè)施費(fèi)（元） 管理費(fèi)用（元） 銷(xiāo)售費(fèi)用（元） 994830 994830 994830 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)（元） 其他費(fèi)用（元 ） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（元） 2 經(jīng)營(yíng)資金（元） 3 項(xiàng)目總投資（元） 48709440 16236480 (注：該表格參考于課本 252頁(yè)的表 1028，其中開(kāi)發(fā)間接費(fèi)結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，直接計(jì)入開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用，由于該項(xiàng)目并無(wú)貸款，財(cái)務(wù)費(fèi)用為零，由于本項(xiàng)目實(shí)行商品房預(yù)售，所以不需要另外準(zhǔn)備經(jīng) 營(yíng)資金 ) 資金收入：房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入計(jì)劃與預(yù)期 項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃表 表 211 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 銷(xiāo)售建筑面積（平方米） 銷(xiāo)售價(jià)格 （元 /平方米） 總價(jià)（元） 備注 公寓 9500 245816015 車(chē)位（個(gè)） 442 2280000元 /個(gè) 101026836 寫(xiě)字樓 10500 98003430 底商 123617856 合計(jì) 568464137 住宅銷(xiāo)售率 100% 商鋪銷(xiāo)售 率 100% 銷(xiāo)售收入 568464137 29 / 39 銷(xiāo)售計(jì)劃表 表 212 銷(xiāo)售比例 回款比例 回款金額 合計(jì) 計(jì)
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