【正文】 車 輛 442 項目開 發(fā)經(jīng)營周期表 表 22 23 / 39 (注：由于收集的信息不全，本張開發(fā)經(jīng)營周期表只包括了從 2020 年 11 月份到 2020 年7 月份的施工信息。 戶型 F 每層數(shù)量： 1 面積； m2 住宅 可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合時尚單身高薪白領(lǐng)；飯廳過道和客廳之間可加用屏風(fēng)，不僅占用空間小，而且私密性更好。 19 / 39 戶型 E 每層數(shù)量： 2 面積； m2 住宅可以做成：兩室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合適合有孩子的溫馨家庭；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營做辦公室。也適合公司經(jīng)營做辦公室。 圖 110 15單元公寓平面圖 圖 111 15單元辦公平面圖 18 / 39 戶型 A 每層數(shù)量： 2 面積； m2 住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合時尚單身高薪白領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。其中，空中停車場為該大廈的亮點，規(guī)劃中顯示地下停車場可容納 170輛車，地面機械停車 116 輛，六、七層室內(nèi)停車 80 輛，八層機械停車 54輛，總停車數(shù)可達(dá) 442 輛。 適合將產(chǎn)品在短時間內(nèi)推廣的促銷方法。 加強與地方政府、金融機構(gòu)和其它社會組織的合作。 危機公關(guān) 面對問題危機，在眾多消費者與媒 體的關(guān)注下，迅速采取全面返工維修、協(xié)商解除合同、補償客戶損失、加強建筑施工質(zhì)量監(jiān)控等措施，以坦誠的態(tài)度重樹項目良好形象，在一定程度上挽回了公司的美譽度。 在主要門戶網(wǎng)站、房地產(chǎn)網(wǎng)站如搜房網(wǎng)、網(wǎng)易地產(chǎn)等大量投放廣告。（表 15） 促銷策略分析表 表 15 促銷手段 定義 促銷方式 具體流程 廣告促銷 廣告是房地產(chǎn)企業(yè)用來直接向目標(biāo)對象傳遞信息的最主要的促銷方式，以刺 激目標(biāo)對象產(chǎn)生需求。 層號 功能 均價 備注 3— 0 地下三層停車場 車位用于出售 1 商業(yè) 70000 價格隨著層數(shù)的增加而降低，首層價位 70000元， 5層價位 10000元左右，24 層價位 1000070000 元之間，均價為 40000 元左右 24 商業(yè) 約 40000 5 商業(yè) 10000 68 機械停車 高層大 型智能停車場 9 會所 0 1030 高級寫字樓、金領(lǐng)公寓 9500 辦公用地和住宅 12 / 39 促銷策略 由于該項目占據(jù)大量優(yōu)勢資源，因此在沒有提出大規(guī)模的促銷策略的情況下，已基本完成銷售任務(wù) 。 銷售渠道表 表 14 營銷渠道 定義 優(yōu)點 缺點 自營銷售 房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)全部流通功能，通過自己的營銷人員直接推銷房地產(chǎn)產(chǎn)品， 國內(nèi)房地產(chǎn)銷售的主渠道 直接面對客戶 ，方便掌握消費者需求； 通過在銷售處售樓，在賣產(chǎn)品的同時也賣服務(wù)，有利于維護(hù)開發(fā)商的品牌； 對銷售節(jié)奏和價格走向進(jìn)行有效的控制；節(jié)省銷售傭金。 2020 年 4月現(xiàn)購房一次性付款可享 9折優(yōu)惠，按揭可享。 該群體需要包括價值認(rèn)同感、健康的需要、生活 標(biāo)準(zhǔn)、社區(qū)文明以及情感需要等 消費特性 寬裕舒適、消費層次較高 對子女的教育不遺余力 看重房地產(chǎn)的多重投資價值 購物講究質(zhì)料品牌和檔次 社交圈與商務(wù)活動緊密相連 購買的核心目標(biāo) 提高生活品質(zhì)，彰顯身份 從一定層面上講，也可以理解為投資行為 11 / 39 營銷計劃 銷售價格定位 粵海大廈占據(jù)優(yōu)勢地段，擁有豐富的周邊配套資源，大廈設(shè)計本身定位融高級寫字樓、金領(lǐng)公寓、精英俱樂部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停車場于一體的現(xiàn)代化綜合大廈，面向高收入人群。主要聚焦于汕頭高收入階層、城市“新貴”：他們具有良好的文化背景和高品味的興趣愛好，是城市中最具活力、最求變、最有個性、追求生活品位和認(rèn)同現(xiàn)代消費方式的一族。 對于品質(zhì)論的消費群體而言，是居住的舒適性、私密性、景觀性、運動性、生活性等方面。其產(chǎn)品特征主要以建筑風(fēng)格的另類、建筑材料的奢華、配套設(shè)施的高檔、服務(wù)水平的酒店式標(biāo)準(zhǔn)、裝修風(fēng)格與 檔次的豪華為要點。 ? 市場特征：住宅、辦公樓單價在 9000 元以上，商業(yè)店鋪單價 1000070000元不等，產(chǎn)品品質(zhì)高，設(shè)施設(shè)備檔次高，大量運用高新技術(shù)產(chǎn)品，環(huán)境優(yōu)美，對開發(fā)商運作水平要求高，競爭對手一時難以進(jìn)入該市場?？偢叨冗_(dá) 100 米，建筑面積約 57604 平方米，具備辦公、生活、休閑等多種功能。（見表 11和圖 16） 周邊配套信息表 表 11 配套類型 地名（距離） 教育機構(gòu) 東方愛嬰（ 96米），金霞幼兒園 (南區(qū) )（ 247米）， 丹霞幼兒園環(huán)碧莊分園（ 254米）， 金霞幼兒園（ 262米）， 汕頭市金園區(qū)中東僑聯(lián)培英幼兒園（ 274米），金丹幼兒園（ 299米） 購物商場 羅長發(fā)行 (國商分店 )（ 116米），卜蜂蓮花 (金砂東路店 )（ 121米）， 金龍苑食雜店（ 160米），廣達(dá)兒童社區(qū)（ 186米）， 汕頭特區(qū)國際商行（ 211米），源興貿(mào)易商行（ 214米） 醫(yī)療中心 龍湖人民醫(yī)院 (西門 )（ 432米），汕頭市龍湖人民醫(yī)院（ 481米） 銀行 中國建設(shè)銀行 (汕頭市分行 )（ 75米）， 中國建設(shè)銀行 24小時自助銀行 (汕頭市分行 )（ 88 米）， 交通銀行 24小時自助銀行 (金龍支行 )（ 116米）， 交通銀行 (金龍支行 )（ 124米） 娛樂休閑 電影票超市（ 143米），南湖社區(qū)老人文化活動中心休閑亭（ 591米），一帆影城（ 684米），香港城 4D 電影院（ 693米）， 星洲公園 (北門 )（ 1014米），星洲公園（ 1020米） 餐飲服務(wù) 愛的溫度（ 106米），嘉禧咖啡餐廳 (華山店 )（ 127米）， UD Cafe(榕江店 )（ 178米）， Feeling Coffee Club（ 212米）， 啡閣（ 219米），紅磨坊 (榮華店 )（ 235米），臺灣壹咖啡（ 240米） 項目控制要點 （ 1） 用地位 置：汕頭金砂中路、金砂東路與華山南路交界處 （ 2） 用地性質(zhì)：商業(yè)、酒店式公寓、辦公室、停車場用地 （ 3） 用地面積： m2 （ 4） 道路綠化用地： m2 （ 5） 實用地面積： m2 （ 6） 規(guī)劃指標(biāo)要求 1）容積率：≤ (各項的疊加值，其中：住宅用地取 ＜容積率≤ ，辦公用地取 ≤容積率 ，商業(yè)取 ≤容積率 ，建筑密度＜ 50%， ) 2）建筑密度：主樓≤ 25%，裙樓≤ 50% 3）綠地率：≥ 30% 4）停車率：住宅≥ 20%，商業(yè)≥ 20% 5）建筑高度：≤ 155米 9 / 39 項目定位 產(chǎn)品定位 粵海大廈占有稀缺的區(qū)域價值，頂級的規(guī)劃配置，充裕的停車空間。（見圖 16） 8 / 39 （ 2） 配套 地帶繁榮，配套設(shè)施完善齊全。（見圖 12） 15 項目位置圖 項目周邊環(huán)境 （ 1） 交通 項目位于汕頭 CBD核心地段金砂路與華山路交界東北角，交通便利，附近有眾多交通點，最近的公 交站點：金海灣大酒店。 7 / 39 項目概況 宗地位置 項目位于汕頭 CBD核心地段金砂路與華山路交界東北角。 （見圖 12） 6 / 39 圖 12 處于停工期的粵海大廈 規(guī)劃定位 為了充分利用處于市中心商業(yè)圈和便利的交通條件，項目由大型國有企業(yè) —— 粵海集團投資開發(fā)的集辦公、生活、休閑等多種功能，規(guī)劃建成武融高級寫字樓、金領(lǐng)公寓、精英俱樂部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停車場于一體的現(xiàn)代化綜合大廈，聚享優(yōu)勢資 源，演繹都會繁華。（見圖 11） 圖 11 粵海大廈區(qū)位圖（圖片來源：百度地圖） 規(guī)劃背景 項目 位于金砂路與華山路 交界 ，始建于 1992 年 ，建成 5層后，由于資金問題停工 20 年 ， 于 2020 年 3月 11日對外宣布正式開工，結(jié)束了 20年的停工期 ，項目將建成公寓、商鋪的綜合大廈。力求通過項目的實踐訓(xùn)練使學(xué)生完成從知識的學(xué)習(xí)者到應(yīng)用者的角色轉(zhuǎn)變的目標(biāo)。 1 / 39 課程設(shè)計報告 課程名稱： 工程 經(jīng)濟學(xué) 課程設(shè)計題目： 開發(fā) “粵海大廈 ” 項目的經(jīng)濟評價