開(kāi)發(fā)“粵海大廈”項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告(參考版)
2024-08-29 18:07本頁(yè)面
【正文】 36 / 39 37 / 39 （續(xù)附頁(yè)） 38 / 39 （續(xù)附頁(yè)） 39 / 39 指導(dǎo)教師評(píng)語(yǔ)： 指導(dǎo)教師： 日 期： 2020 年 05 月 日 。 ?? 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入時(shí)間、資金占用月平均額 。 ?? 資金回款計(jì)劃：各期銷(xiāo)售回款計(jì)劃。 （ 2）具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和具有明顯的社會(huì)效益。 綜合上述情況，本項(xiàng)目著重達(dá)到： （ 1）對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。 本項(xiàng)目的不確定性因素要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、銷(xiāo)售單價(jià)、銷(xiāo)售情況、開(kāi)發(fā)周期等等。 風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源與控制 風(fēng)險(xiǎn)，是相對(duì)于預(yù)期目標(biāo)而言，經(jīng)濟(jì)主體遭受損失的不確定性。所以臨界點(diǎn)分析時(shí)， 分析的住宅銷(xiāo)售單價(jià)的臨界點(diǎn)。當(dāng)開(kāi)發(fā)成本上升 10%時(shí)，通過(guò)計(jì)算，項(xiàng)目的主要盈利能力指標(biāo)的數(shù)據(jù)見(jiàn)表 32 開(kāi)發(fā)成本上升 10%時(shí)項(xiàng)目主要盈利能力指標(biāo)數(shù)據(jù) 表 32 盈利能力指標(biāo) 變動(dòng)前指標(biāo)值 變動(dòng)后指標(biāo)值 利潤(rùn)總額 389630646 元 374954389 元 稅后利潤(rùn)總額 218834114 元 204157857 元 投資利潤(rùn)率 25% 24% 資本金利潤(rùn)率 52% 50% 資本金凈利潤(rùn)率 29% 27% 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ MARR=12%） 205612 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 從中的數(shù)據(jù)可以看出，本項(xiàng)目不確定性因素對(duì)主要盈利能力指標(biāo)的敏感性排序是銷(xiāo)售單價(jià)、開(kāi)發(fā)成本 . 臨界點(diǎn)（盈虧平衡）分析 本項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析采用的盈利能力指標(biāo)為資本金利潤(rùn)率，投資者接受的資本金利潤(rùn)率的最低為 12%。 1) 銷(xiāo)售單價(jià)下降 10%時(shí)敏感性分析。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際 情況，選擇進(jìn)行不確定性因素為銷(xiāo)售單價(jià)、開(kāi)發(fā)成本，不確定性因素的變動(dòng)范圍為177。 投資利潤(rùn)率 =年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額 /項(xiàng)目總投資 *100% =(389630646/3)/=25% (4)資本金利潤(rùn)率 資本金利潤(rùn)率 =年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額 /項(xiàng)目資本金 *100% =(389630646/3)/250000000=52% （ 5） 資本金凈利潤(rùn)率 資本金凈利潤(rùn)率 =年利潤(rùn)總額或年平均凈利潤(rùn)總額 /項(xiàng)目資本金 *100% =(218834114/3)/250000000=29% ?當(dāng) i1=27%時(shí)， FNPV1=1628530(元 ) ?當(dāng) i1=28%時(shí)， FNPV2=725724(元 ) 即， FIRR=% 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 表 217 指標(biāo) 數(shù)值 總投資 （元） 銷(xiāo)售收入 （元） 568464137 FNPV （元） 205612 FIRR （元） % 回收期 （年） 1 利潤(rùn) （元） 389630646 投資利潤(rùn)率 25% 資本金 （元） 250,000,000 資本金利潤(rùn)率 52% 資本金凈利潤(rùn)率 % 當(dāng)?shù)诙昕梢赃_(dá)到累計(jì)凈現(xiàn)值為正，有凈現(xiàn)值 205612 元 0，內(nèi)部收益率有33%,大于房地產(chǎn)行業(yè)平均 的 15%，所以本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 （ 2） 本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為 218834114 元。 % % 9% （注：表格參考于課本 254頁(yè)表 1031，合計(jì)部分以元為單位，而后的半年統(tǒng)計(jì)的則為銷(xiāo)售比例。 項(xiàng)目投資表 表 29 序號(hào) 名稱 合計(jì) (元 ) 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 522775760 土地費(fèi)用 35632988 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2591490 建筑安裝工程費(fèi) 138000000 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 0 間接開(kāi)發(fā)費(fèi) 0 管理費(fèi)用 5471564 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 銷(xiāo)售費(fèi)用 3647710 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 321561203 其他費(fèi)用 不可預(yù) 見(jiàn)費(fèi) 9119274 2 經(jīng)營(yíng)資金 0 3 項(xiàng)目總投資 522775760 （注 :該表是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的總投資表。） 26 / 39 經(jīng)營(yíng)資金 是開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常的周轉(zhuǎn)資金，也就是在建設(shè)起末為經(jīng)營(yíng)期準(zhǔn)備的鋪底的流動(dòng)資金。） 其他費(fèi)用估算表 表 28 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量（工程造價(jià) /元） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總額（元） 1 標(biāo)底編制費(fèi) 140601570 % 2 標(biāo)底審核費(fèi) 140601570 % 3 招標(biāo)管理費(fèi) 140601570 % 4 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 140601570 % 5 安全監(jiān)督管理費(fèi) 140601570 % 6 工程監(jiān)理費(fèi) 140601570 % 合計(jì) （注：其它費(fèi)用的估算依據(jù)書(shū)本 251 頁(yè)提供的資料，其中取費(fèi)基數(shù)為總工程造價(jià)費(fèi)，總工程造 價(jià)費(fèi) = 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) + 建筑安裝工程費(fèi)。） 銷(xiāo)售費(fèi)用 =（土地費(fèi)用 +前期工程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) +建筑安裝工程費(fèi) +公共配套設(shè)施費(fèi)） *2% = （ 35632988元 + +2591490元 + +0） *2% = 3647710元 （注：管理費(fèi)用的估算依據(jù)書(shū)本 232 頁(yè)提供的資料。） 建筑安裝工程費(fèi)（單位：億元） 表 26 序號(hào) 項(xiàng)目 占安裝工程費(fèi)的百分比 建筑安裝工程費(fèi) 項(xiàng)目費(fèi)用 1 人工費(fèi) 13% 2 材料費(fèi) 54% 3 設(shè)備機(jī)械費(fèi) 5% 4 安裝工程費(fèi) 11% 5 其他直接費(fèi) 8% 6 其他間接費(fèi) 9% 注：建筑安裝該工程費(fèi) =2400*=138010080元 = （注：建筑安裝工程費(fèi)的總價(jià)由老師提供的單位造價(jià)和本方案實(shí)際建筑面積算得，其中 25 / 39 每部分的費(fèi)用估算依據(jù)上網(wǎng)查得的資料。） 前期工 程費(fèi)用估算 表 24 序號(hào) 項(xiàng)目 項(xiàng)目費(fèi)用 (元 ) 1 水文地質(zhì)勘察費(fèi) 2 可行性研究分析費(fèi) 2020000 3 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 合計(jì) （注：前期工程費(fèi)用的估算依據(jù)書(shū)本 230 頁(yè)提供的資料，由于其它臨時(shí)費(fèi)用不詳，估算起來(lái)較為困難，因此咩有將臨時(shí)費(fèi)用計(jì)入。又由于本項(xiàng)目是盈利性企業(yè)，且全部投資 沒(méi)有融資和借貸 ，因此公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用為零，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用直接計(jì)入企業(yè)的銷(xiāo)售費(fèi)用，不單獨(dú)進(jìn)行計(jì)算。 20 / 39 戶型效果圖 戶型效果圖 112 21 / 39 鳥(niǎo)瞰草圖 圖 113 配套設(shè)施 項(xiàng)目 18 層為商業(yè)辦公，局部為停車(chē)塔； 930層為酒店式公寓；地下 3 層為停車(chē)庫(kù) 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套設(shè)施表 表 110 層 號(hào) 功能類(lèi)型 備注 3— 0 地下三層停車(chē)場(chǎng) 可容納 170輛車(chē) 18 商業(yè)辦公 上檔次的商家，購(gòu)物中心、精英俱樂(lè)部、餐飲等服務(wù)齊全 68（局部） 機(jī)械停車(chē) 高層大型智能停車(chē)場(chǎng)， 六、七層室內(nèi)停車(chē) 80 輛，八層機(jī)械停車(chē)54 輛 9 會(huì)所 以?shī)蕵?lè)休閑、運(yùn)動(dòng)休閑為主，如建設(shè)健身房 1030 高級(jí)寫(xiě)字樓 金領(lǐng)公寓 以酒店式公寓為主，適合品味高的金領(lǐng)生活，環(huán)境高檔上檔次，裝修華麗，便利舒適生活 可改造為高級(jí)豪華、視野遼闊，空間舒坦，餐飲，會(huì)議室等配套完善的高級(jí)寫(xiě)字樓 22 / 39 第二章 投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目工 程概要 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 （ 1） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （見(jiàn)表 21） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 21 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 內(nèi)容 1 用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 3 計(jì)容建筑面積 m2 商業(yè) m2 辦公 m2 公寓 m2 4 地下室面積 m2 5 建筑基底面積 m2 6 建筑密度 % % 7 主樓密度 % % 8 容積率 9 綠地率 % % 10 總停
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