【正文】 層次的，符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、與國際通行規(guī)則接軌的，物暢其流、快捷準(zhǔn)時(shí)、經(jīng)濟(jì)合理、用戶滿意的社會(huì)化、專業(yè)化現(xiàn)代物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系。 三、 A 省 及 H市 “十五”計(jì)劃對(duì)發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)提出了明確的要求 安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 12 在 A省 “十五”計(jì)劃綱要提出，加快建立以大商場、大市場、大網(wǎng)絡(luò)為重點(diǎn)的現(xiàn)代高效市場流通體 系，發(fā)展新型業(yè)態(tài)，創(chuàng)新經(jīng)營手段，推行連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、代理配送、網(wǎng)上購物等現(xiàn)代營銷方式，加快傳統(tǒng)百貨業(yè)向購物中心、超級(jí)市場、倉儲(chǔ)式商場和專賣店、精品店發(fā)展。大力發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，整合現(xiàn)有運(yùn)輸企業(yè)和倉儲(chǔ)企業(yè)，引導(dǎo)市內(nèi)大型儲(chǔ)運(yùn)公司向符合國際慣例的物流公司過渡，加快傳統(tǒng)儲(chǔ)運(yùn)業(yè)向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)變。 四、 A 省 、 H市 的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和地理位置對(duì)能夠提供綜合性、專業(yè)化物流服務(wù)社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)體系提出了現(xiàn)實(shí)需求 A省 位于我國中部，京廣鐵路、湘贛鐵路、湘黔鐵路、京珠高速、 319 國道、107國道穿境而過，省會(huì)長沙為區(qū)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心和交通樞紐。這些情況說明， A省 、長株潭地 區(qū)需要專門服務(wù)于生產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)和相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)的公共社會(huì)化的物流基地，構(gòu)成一個(gè)社會(huì)化的物流服務(wù)體系，以提高本地區(qū)參與國際國內(nèi)市場競爭的能力。到目前為止，區(qū)內(nèi)工完成基本建設(shè)投資 120 億元，移動(dòng)土石方近億立方米，完成 13 億元人民幣的基礎(chǔ)設(shè)施投資任務(wù)，各項(xiàng)建設(shè)工作都取得了十分顯著的成績。 開發(fā) 區(qū)產(chǎn)業(yè)群的快速發(fā)展，對(duì)現(xiàn)代物流也提出了很高的要求。由于XX 物流 中心靠近開發(fā)區(qū)工業(yè)集中區(qū)，開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè)均是即將開發(fā)建設(shè)的物流園區(qū)的潛在客戶。 六、開發(fā)建設(shè)“ 物流園 ”有利于參與國際國內(nèi)物流市場的競爭 物流園區(qū)是現(xiàn)代物流發(fā)展的產(chǎn)物，是由設(shè)施齊備、功能齊全的物流 基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)完善的第三方物流企業(yè)在空間上的組合。XX 物流 中心地理位置優(yōu)勢，交通十分便利，距黃花國際機(jī)場、長沙火車站、湘江碼頭均約十公里。2020 年， XX物流 中心年交易額達(dá)到 2億元，上繳稅收逾 300 萬元。 安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 17 第四章 行業(yè)分析及市場預(yù)測 市場現(xiàn)狀 、國際情況 隨著經(jīng)濟(jì)全球化步伐的加快和信息技術(shù)、通訊技術(shù)的發(fā)展 ,全球制造、采購、銷售趨勢的加強(qiáng)，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出新的特點(diǎn) ,一是電子物流的興起 ,據(jù)預(yù)測 ,到 2020年底電子商務(wù)交易額將達(dá)到 8400億美元 。五是綠色物流的發(fā)展 ,使物流產(chǎn)業(yè)更加注重物流過程的環(huán)境保護(hù)和再生利用工作。目前 ,美國、日本和歐洲等先進(jìn)國家的物流園區(qū)已發(fā)展得十分完善 ,形成了以物流園區(qū)為基礎(chǔ)的、以物流信息平臺(tái)為依托的、以第三方物流服務(wù)為主導(dǎo)的規(guī)?；?、專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化的社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)體系。 (2)運(yùn)輸配送社會(huì)化 安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 18 發(fā)達(dá)國家的物流園區(qū)一般均建在公路、鐵路、港口、機(jī)場貨運(yùn)樞紐附近 ,以及靠近生產(chǎn)加工區(qū)或消費(fèi)集中區(qū)貨物集散地附近。據(jù)專家預(yù)測，國外這種以物流園區(qū)為核心的社會(huì)化運(yùn)輸、配送形式將以每年 5%至 10%的速度增長。例如，美國的 i2 公司 ,世界 500 強(qiáng)中有三分之二是在其客戶名單上。物流園區(qū)根據(jù)庫存變化情況 ,將補(bǔ)貨信息、配送信息及時(shí)傳遞給運(yùn)輸企業(yè)。 安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 19 第二階段： 80 年代至 90 年代中期，我國商業(yè)流通體制發(fā)生重大變革， 我國物流處于傳統(tǒng)物流為主，逐步探索現(xiàn)代物流運(yùn)作規(guī)律的階段。 (2)我國物流發(fā)展存在的問題 我國現(xiàn)代物流發(fā)展存在的問題主要表現(xiàn)為“三大矛盾”： ①體制方面，條塊分割，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響下的多頭管理現(xiàn)狀與現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展必需的系統(tǒng)協(xié)調(diào)要求相矛盾 ②市場供需方面，短期實(shí)際需求不足和遠(yuǎn)期潛在需求巨大相矛盾，低水平供應(yīng)能力過剩與高水平供應(yīng)能力不足相矛盾。因而大力發(fā)展和建設(shè)物流 園區(qū) 對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，實(shí)現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變有重要意義。這個(gè)巨大的市場總額將成為我國物流企業(yè)競爭瓜分的“大蛋糕”?！?十五”期間，如果我國物流費(fèi)用降低到占安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 20 GDP總值的 15％，每年將為全社會(huì)直接節(jié)約 4500 億元左右的物流成本。 外資企業(yè)在進(jìn)入中國以后一般都不建立獨(dú)立的物流部門，而是選取若干專業(yè)的物流供 應(yīng) 商，獲得必要的物流服務(wù)。 ③ 國有大型企業(yè) 。 拓展業(yè)務(wù)范圍，逐步向?qū)I(yè)物流 供應(yīng) 商方向轉(zhuǎn)化。 安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 21 ③ 大型生產(chǎn)制造企業(yè)的物流部門。 采取合資或獨(dú)資形式，在國內(nèi)開展物流業(yè)務(wù) 。因此選用交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、郵電業(yè)產(chǎn)值（宏觀物流產(chǎn)值）來代表物流業(yè)產(chǎn)值進(jìn)行分析。 同樣，從表 43 可以算出 H 市 宏觀物流產(chǎn)值占 GDP 總值的 ％，為 億元人民幣。 0102030405060長沙 株洲 湘潭 衡陽 邵陽 岳陽 常德張家界益陽 郴州 永州 懷化 婁底 湘西宏觀物流產(chǎn)值（億元）02468101214161820 比率（ % ）宏觀物流產(chǎn)值 占全省比重圖 44 全省各地宏觀物流產(chǎn)值分布情況 市場預(yù)測 、總體預(yù)測 在國際上，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度成為衡量一國現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標(biāo)志之一，被喻為 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速器。中國的物流成本占 GDP 的比重，據(jù)世界銀行估計(jì)，占到 18%。 總的來說，我國發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的市場空間巨大，近年來，我國很多省市政府開始認(rèn)識(shí)到現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善投資環(huán)境、提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)和工商企業(yè)在國內(nèi)外市場競爭能力等方面的重要性。我國政府對(duì) WTO 關(guān)于物流服務(wù)及相關(guān)業(yè)務(wù)的承諾，基本上是全面開放物流市場。而就我國目前物流基礎(chǔ)設(shè)施和裝備的發(fā)展現(xiàn)狀和總體規(guī)劃而言，應(yīng)該說是具備了一定的基礎(chǔ)條件。 H 市 現(xiàn)有商品市場 390 個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 13萬個(gè)，從業(yè)人員 58萬人?！笆濉逼陂g， A 省 工商企業(yè)的銷售總額將達(dá)到 至 億元，銷售費(fèi)用將達(dá)到 至 億元。 假設(shè)我國在今后 5年經(jīng)濟(jì)發(fā)展取 得長足進(jìn)步，物流發(fā)展快速高效，物流費(fèi)用達(dá)到占 GDP 總值 15％的水平， A省 及 H 市 、長株潭地區(qū)物流市場發(fā)展空間可見表45所示。因此，經(jīng)營潛力大，極有發(fā)展前 景。 （二）項(xiàng)目租賃預(yù)測 物流園 有倉儲(chǔ) 14萬平方米， 萬平方米辦公樓。 安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 26 第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目的選址充分考 慮 A 省 、 H市 物流發(fā)展現(xiàn)狀以及 A 省 推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程產(chǎn)生的物流需求、以及以長沙為中心的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶的物流需求進(jìn)行。H市 在東、中、西部三大發(fā)展板塊中處于連南接北、承東啟西的戰(zhàn)略要地，橫貫東西的長江動(dòng)脈、上海 — 長沙 — 重慶鐵路和縱南通北的京廣鐵路、京珠高速公路雙十字樞紐，構(gòu)成了長沙作為現(xiàn)代化商貿(mào)和物流中心城市的必要條件，長株潭三市經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn) 略的實(shí)施，使長株潭地區(qū)成為 A 省 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極， H 市 的流通優(yōu)勢可以通過長株潭地區(qū)進(jìn)一步輻射全省及相鄰省份?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市功能明顯增強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)施投資 200 億元，完成重大項(xiàng)目 100 多 個(gè)。 、 開發(fā) 區(qū)地理位置及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 開發(fā) 區(qū)創(chuàng)建于 1992 年 8 月， 2020 年 2月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 目前， 開發(fā) 區(qū)已經(jīng)形成了以三一重工、光南摩托為主體的先進(jìn)制造工業(yè)，以LG曙光、長海視聽、中芯數(shù)碼為主體的電子信息產(chǎn)業(yè)，以華天鋁業(yè)、長沙力元、瑞翔為主體的新材料產(chǎn)業(yè)，以中糧、可口可樂、長沙娃哈哈、荷蘭泰松、喜瑞來速凍系列為主體的食品飲料產(chǎn)業(yè)，以金沙利彩印、金和包裝、 **包裝為主體的。到目前為止，區(qū)內(nèi)工完成基本建設(shè)投資 120 億元，移動(dòng)土石方近億立方米，完成 13 億元人民幣的基礎(chǔ)設(shè)施投資任務(wù)， 各項(xiàng)建設(shè)工作都取得了十分顯著的成績。人民生活明顯改善，社會(huì)保障制度初步建立，城市居民人均收入 7990 元，農(nóng)民人均收入 3005 元，最低生活保障、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等社會(huì)保障制度初步確立。目前， H 市 社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本現(xiàn)狀是體制轉(zhuǎn)換取得突破性進(jìn)展，市場經(jīng)濟(jì)體制初步建立，全市非公有制經(jīng)濟(jì)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重達(dá) %。 經(jīng)征詢專家意見，本項(xiàng)目擬選址在 H市 遠(yuǎn)離鬧市區(qū)、運(yùn)輸條件較好、周圍產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚并且離現(xiàn)有的“ XX 物流 中心”不遠(yuǎn)處的長沙技術(shù)經(jīng)濟(jì)開 發(fā)區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園，具體位置在 319 國道以南、黃興大道以北、東四線以東、東八線以西的地區(qū)。 我公司已和招商局物流集團(tuán)、大田物流集團(tuán)等物流公司簽訂意向合同書，意向租賃面積 10 萬平方米左右。 （ 3） 物流園 定位好、起點(diǎn)高，配套設(shè)施齊全，管理手段先進(jìn)。物流市場發(fā)展空間的含義是指傳統(tǒng)物流業(yè)向安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 25 現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展創(chuàng)造出的物流產(chǎn)值與社會(huì)效益。從建立 起社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)體系即改進(jìn)后的社會(huì)物流系統(tǒng)進(jìn)行考慮，如果資金周轉(zhuǎn)率從目前行業(yè)的年平均 次至 次提高到 5 至 8 次， 至 億元的流動(dòng)資金將相當(dāng)于 億元至 億元流動(dòng)資金所起的作用。 H 市 是我國中 部地區(qū)的重要交通樞紐城市和物流結(jié)點(diǎn)城市， A 省 巨大的貨運(yùn)量和貨物周轉(zhuǎn)量為 H 市 提供了巨大的物流市場，其中，蘊(yùn)含著巨大的物流成本節(jié)約空間和巨大的物流增值服務(wù)空間。因此，開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代物流園區(qū)，是有效整合資源、發(fā)揮系統(tǒng)優(yōu)勢，為工商企業(yè)提供社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)的有效手段，其市場前景和發(fā)展?jié)摿薮?。國際物流企業(yè)開展物流服務(wù)，對(duì)諸如物流園區(qū)等物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提出了明確而具體的要求。我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)企業(yè)已經(jīng)開始向第三方物流企業(yè)轉(zhuǎn)變，同時(shí)對(duì)支持其物流活動(dòng)的物流基礎(chǔ)設(shè)施提出了更高的要求，物流園區(qū)建設(shè)將有利于第三方物流企業(yè)開展物流業(yè)務(wù)。 2020 年我國 GDP 為 ，按 20%計(jì)算，物流成本已達(dá)到 17800億元人民幣，可挖掘的“第三利潤來源”的潛力很大。 1999 年美國的物流成本為 9210 億美元，占 GDP比重為 %（《 2020 年美國年度物流狀況報(bào)告》）。 H市 物流市場總量的高值為 億元，長株潭地區(qū)則為 億元。以此為 A省 物流市場總量的低值。 以交通運(yùn)輸樞紐、產(chǎn)品集散地點(diǎn)、居民消費(fèi)區(qū)域?yàn)橐劳?，開展系統(tǒng)化現(xiàn)代化信息化的物流服務(wù)。如海爾、寶鋼等。 ② 商業(yè) 倉儲(chǔ) 企業(yè) 。 (6)物流市場的供應(yīng)環(huán)境分析 我國物流市場供應(yīng)方主要有傳統(tǒng)物流相關(guān) 企業(yè) 和 新興物流企業(yè) 。這些企業(yè)產(chǎn)品大多具有 多品種、 小批量、高增值的特點(diǎn)，對(duì)物流服務(wù)的及時(shí)性、準(zhǔn)確性的要求較高。只是較之市場“總量大蛋糕”，市場“空間大蛋糕”更強(qiáng)調(diào)物流企業(yè)的競爭實(shí)力。（據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》） (4)我國物流市場發(fā)展空間分析 1991 年，發(fā)達(dá)國家社會(huì)物流業(yè)產(chǎn)值占 GDP 總值的比例如表 41 所示，美國2020 年全社會(huì)物流費(fèi)用支出不足 GDP 總值的 10%。 (3)我國物流市場總量估測 資料顯示，我國全社會(huì)物流費(fèi)用支出約占 GDP 總值的 20％。低層次傳統(tǒng)物 流人才過剩與高層次現(xiàn)代物流人才緊缺相矛盾。 至此， 我國現(xiàn)代物流業(yè)進(jìn)入起步發(fā)展階段。 、國內(nèi)情況 (1)我國物流發(fā)展階段分析 自 1979 年引入物流概念以來，經(jīng)過二十年左右時(shí)間觀念認(rèn)識(shí)與實(shí)踐的發(fā)展，我國現(xiàn)代物流業(yè)正處于起步快速發(fā)展時(shí)期，其間大致可分為三個(gè)發(fā)展階段： 第一階段： 1979 年之前，即計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期。 (4)運(yùn)輸與倉儲(chǔ)協(xié)同化 在發(fā)達(dá)國家，分布在各個(gè)物流集結(jié)點(diǎn)上的物流園區(qū)都與運(yùn)輸企業(yè)有著很好的協(xié)調(diào)關(guān)系。一般來說 ,有專門從事物流園區(qū)物業(yè)管理的圓區(qū)運(yùn)營商、從事倉庫管理的倉庫運(yùn)營商、從事倒貨及搬運(yùn)業(yè)務(wù)的搬運(yùn)公司、從事流通加工業(yè)務(wù)的加工企業(yè)、從事物流園區(qū)內(nèi)部物流信息管理的 IT 企業(yè)以及入?yún)^(qū)的運(yùn)輸、配送企業(yè)。與此同時(shí)，物流園區(qū)與物流中心、配送中心、運(yùn)輸公司等整合形成了社會(huì)化配送系統(tǒng) ,因而可以承擔(dān)終端客戶的配送物流。物流園區(qū)內(nèi)專門從事倉庫管理的第三方物流企業(yè) ,通過先進(jìn)的庫存管理技術(shù) ,可以高效地進(jìn)行訂單處理、進(jìn)貨作業(yè)、搬運(yùn)作業(yè)、儲(chǔ)存作業(yè)、盤點(diǎn)作業(yè)、揀貨作業(yè)、補(bǔ)貨作業(yè)，物流園區(qū)倉儲(chǔ)設(shè)施的 規(guī)模化和倉儲(chǔ)功能的效率化 ,為企業(yè)提供了公共社會(huì)化的倉儲(chǔ)基地。日本是最早建立物流園區(qū)的國家 ,至今已建立 20 個(gè)大規(guī)模物流園區(qū) ,平均占地約 74 萬平方米 ,荷蘭設(shè)計(jì)的 14個(gè)物流園區(qū) ,平均占地 4至 5平方公里 ,德國不萊梅貨運(yùn)中心占地在 100萬平方米以上 ,紐倫堡物流園區(qū)占地已達(dá) 7 平方公里。三是物流服務(wù)的優(yōu)質(zhì)化 ,定制服務(wù)、供應(yīng) 鏈管理成為代表性特征 。 XX 公司具有良好的市場網(wǎng)絡(luò)，到目前為止，公司已經(jīng)組織了 2020 年、 2020安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 16 年全國紙張訂貨交易會(huì)、首屆中國（ **）皮革博覽交易會(huì)等大型全國性交易會(huì)，表現(xiàn)出了良好的組織能力和市場號(hào)召能力。經(jīng)過一年多的運(yùn)作，XX 物流 中心已經(jīng)產(chǎn)生效益，目前可以提供配載、倉儲(chǔ)、裝卸、住宿、加油、汽車維修等一系列物流及配套服務(wù)，吸引了中外運(yùn)集團(tuán)、天 津大田國際貨運(yùn)、西安萬方、石家莊三友、青島祥運(yùn)通、內(nèi)蒙古巴運(yùn)集團(tuán)、北京柳林及廣州、南昌和省內(nèi)近百家涵蓋航空、公路、鐵路、快遞等業(yè)務(wù)的物流企業(yè)入駐加盟，形成了一個(gè)面向全國的物流輸運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。 安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 15 第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況