【正文】 目前，區(qū)內(nèi)主次干道已拉通 28條，總長(zhǎng) 60 公里； 6 座大型跨線橋已經(jīng)竣工通車；已經(jīng)完成 公里，架設(shè)鐵塔 33 座的三回超高壓線路的改道工程， 2 個(gè) 110 千伏的變電站已經(jīng)投入使用，目前區(qū)內(nèi)日供電能力已經(jīng)達(dá)到 240 萬(wàn)千瓦時(shí)； 2 座日供水 10 萬(wàn)噸的自來(lái)水廠已經(jīng)投入運(yùn)行；日處理能力 8萬(wàn)噸的污水凈化中心已經(jīng)正式營(yíng)業(yè)；裝機(jī)容量為 10 萬(wàn)門的程控大樓，現(xiàn)已開通20200 門程控電話和高速寬帶通訊網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)了與 156個(gè)國(guó)家和地區(qū)通信聯(lián)網(wǎng)；投資 1400 多萬(wàn)元的電視發(fā)射塔已經(jīng)正式投入使用。長(zhǎng)沙商貿(mào)在“流通活市”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，成為全市最有潛力、最具活力的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)以多種經(jīng)濟(jì)成份并存的大中小結(jié)合、高中低檔俱全，綜合市場(chǎng)與專業(yè)市場(chǎng)相配套的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)已基本形成 ,并迅速拓展為全省及中南地區(qū)大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的中心。經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得重大進(jìn)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理。 基礎(chǔ)條件 、 H 市 地理位置及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 A省 位于我國(guó)中部，京廣鐵路、湘贛鐵路、湘黔鐵路、京珠高速、 319 國(guó)道、107國(guó)道穿境而過，省會(huì)長(zhǎng)沙為區(qū)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心和交通樞紐。 因此，項(xiàng)目的租賃是有很大市場(chǎng)的?？蔀榭蛻籼峁┤轿坏奈锪鞣?wù)。 2． 3 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) （一）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有利條件： （ 1） 物流園 地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出 H市 的門戶，距長(zhǎng)沙火車站、航運(yùn)碼頭、黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)較近，鐵路、公路、航空、水運(yùn)交通都十分方便，人流、物流、信息流都比較集中快捷。 根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家物流費(fèi)用占 GDP 總量的比例（可以認(rèn)為比較準(zhǔn)確反映物流產(chǎn)值）的變化情況，即從 1980 年大約 15％降至 2020 年普遍達(dá)到 10％左右的趨勢(shì)，我國(guó)物流費(fèi)用占 GDP 總值的比例從 1999 年的 20％左右降至 15％，約需 20年左右時(shí)間（國(guó)內(nèi)專家論斷）。按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，到 2020年， A省 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到 5700 億元，物流成本占 20%以上，以 20%計(jì)算，成本節(jié)約空間將達(dá)到 1140 億元。 、 A 省 及 H 市 物流產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè) 據(jù)統(tǒng)計(jì)， A 省 目前各類企業(yè)總數(shù)達(dá)到 64 萬(wàn)家以上，其中 99%以上是中小企業(yè)，2020 年 A 省 貨運(yùn)量達(dá)到 ，貨物周轉(zhuǎn)量 億公里，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵電生產(chǎn)總值 ,工商企業(yè)銷售收入總額 ,銷售費(fèi)用 億元。可以說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)基礎(chǔ)開 始形成，市場(chǎng)主體開始顯現(xiàn)。國(guó)際上一些著名物流企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入我國(guó)，開始積極開展物流服務(wù)。如果我國(guó)能夠在今后若干年的時(shí)間里，建設(shè)一個(gè)社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)體系，從粗放物流經(jīng)營(yíng)向集約物流經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，將物流成本降到國(guó)際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn) 10%左右，將會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。而歐洲、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占 GDP 比重一般為 10%安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 23 左右。 表 43 2020 年 A 省 各地市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及宏觀物流業(yè)增加值 (億元 ) 地州市 長(zhǎng)沙 株洲 湘潭 衡陽(yáng) 邵陽(yáng) 岳陽(yáng) 常德 安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 22 GDP 宏觀物流產(chǎn)值 地州市 張家界 益陽(yáng) 郴州 永州 懷化 婁底 湘西 GDP 宏觀物流產(chǎn)值 由圖 44可以看出 H 市 在全省物流發(fā)展中的地位與作用： H 市 宏觀物流產(chǎn)值占全省宏觀物流產(chǎn)值的 %，長(zhǎng)株潭地區(qū)則占到全省的%。參照我國(guó)物流費(fèi)用占 GDP 總值的20％平均水平來(lái)計(jì)算， A 省 物流市場(chǎng)總量的高值是 億元人民幣。 、 A 省 及 H 市 物流市場(chǎng)總量與發(fā)展空間分析 (1)中部各省的宏觀物流業(yè)產(chǎn)值比較 根據(jù)我國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)局 1994 年制定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，物流業(yè)包括第三產(chǎn)業(yè)中交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及 郵電業(yè)中的貨運(yùn)和倉(cāng)儲(chǔ)部分。 ④ 國(guó)際物流公司 。 在推行商業(yè)連鎖、配送制過程中 逐步向現(xiàn)代物流企業(yè)發(fā)展，如中儲(chǔ)、中 商、中物資等。 主要有： ① 交通運(yùn)輸企業(yè) 。面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，為了最大 限度地降低成本 ， 也對(duì)物流服務(wù)提出了迫切需求 。 表 41 發(fā)達(dá)國(guó)家社會(huì)物流業(yè)產(chǎn)值在 GDP 中的比例（ 1991 年） 國(guó) 別 GDP（億美元） 物流產(chǎn)值（億美元） 物流業(yè)比例（％） 日本 3363 美國(guó) 5673 英國(guó) 1015 法國(guó) 1200 德國(guó) 1566 加拿大 593 (5)我國(guó) 物流市場(chǎng)的需求 環(huán)境分析 目前，我國(guó)物流市場(chǎng)的需求 主要來(lái)自： ① 境內(nèi)的 三資 企業(yè)。因此，如果我國(guó)能達(dá)到同一水平，按照 2020 年的 GDP 水平，將可以為全社會(huì)節(jié)約 億元的物流成本，或者說(shuō)可以多產(chǎn)生近 9000 億元的利潤(rùn)。 2020 年我國(guó)實(shí)現(xiàn) GDP 總值 為 89404 億元，按照上述比例，全社會(huì)物流費(fèi)用支出高達(dá) 億元。 從 我 國(guó)現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)物流企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小，物流服務(wù)的準(zhǔn)確性與及時(shí)性差，物流的社會(huì)化、市場(chǎng)化程度也 較 低。 近幾年，隨著中國(guó)加入 WTO， 我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)已處于快速發(fā)展時(shí)期。尚沒有物流概念與認(rèn)識(shí)，只有分割的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)、零售等。運(yùn)輸企業(yè)通過全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、貨物跟蹤系統(tǒng)和車輛調(diào)度系統(tǒng)，將貨物在途信息及時(shí)傳遞給物流園區(qū)。其中最為重要的是能夠依托物流信息，為用戶提供全面解決方案的第三方物流 企業(yè)。 由于物流園區(qū)可以有效的整合利用社會(huì)閑置物流資源，因 此不僅提高了社會(huì)資源的有效使用 ,同時(shí)也帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。據(jù)報(bào)道，意大利的一個(gè)物流園區(qū)可同時(shí)為 6000 多家企業(yè)提供倉(cāng)儲(chǔ)及配送服務(wù)。物 流園區(qū)的建設(shè)，有利于實(shí)現(xiàn)物流企業(yè)的專業(yè)化和規(guī)?；?,發(fā)揮其整體優(yōu)勢(shì)和互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。四是第三方物流企業(yè)發(fā)展迅速 ,目前美國(guó)和歐洲的企業(yè)有60%至 70%以上全部采用第三方物流服務(wù) 。 XX公司 2020年已被國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對(duì)外合作協(xié)調(diào)中心列為 H市 中小企業(yè)社會(huì)化物流服務(wù)體系建設(shè)工作試點(diǎn)企業(yè)，被中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)吸收為會(huì)員單位，物流信息化項(xiàng)目被 H市 經(jīng)委列為 2020 年重點(diǎn)技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目，“ 物流園 ”項(xiàng)目被 開發(fā) 區(qū)列為 2020 年重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，并獲得國(guó)家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對(duì)外合作協(xié)調(diào)中心同意，作為全國(guó)中小企業(yè)社會(huì)化物流服務(wù)體系示范項(xiàng)目。 LG、伊萊克斯、摩托羅拉等一批國(guó)際知名企業(yè)已選擇XX物流 中心作為倉(cāng)儲(chǔ)基地， H 市 港務(wù)局也選擇 XX 物流 中心作為集裝箱停放中心。 2020 年 8 月，公司興建了 A省 目前最大的物流中心，即 A 省 XX 物流 中心。目前，入駐 XX 物流 中心的國(guó)外企業(yè)有 LG、伊萊克斯、摩托羅拉等國(guó)際知名企業(yè)，及中外運(yùn)集團(tuán)、天津大田國(guó)際貨運(yùn)、西安萬(wàn)方、石家莊三友、青島祥運(yùn)通、內(nèi)蒙古巴運(yùn)集團(tuán)、北京柳林等國(guó)內(nèi)比較大第三方物流企業(yè)，受基礎(chǔ)條件的制約，物流中心只能提供配載、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、住宿、加油、汽車維修等比較簡(jiǎn)單的傳統(tǒng)物流服務(wù)，遠(yuǎn)不能適應(yīng)未來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)現(xiàn)代物流的要求。經(jīng)過一年多的運(yùn)營(yíng)， XX 物流 中心已經(jīng)產(chǎn)生效益，目前可以提供配載、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、住宿加油、汽車維修等一系列物流及配套服務(wù)， 吸引了中外運(yùn)集團(tuán)、天津大田國(guó)際貨運(yùn)、西安萬(wàn)方、石家莊三友、青島祥運(yùn)通、內(nèi)蒙古巴運(yùn)集團(tuán)、北京柳林及廣州、南昌和省內(nèi)近百家涵蓋航空、公路、鐵路、快遞等業(yè)務(wù)的物流企業(yè)入駐加盟，形成了一個(gè)面向全國(guó)的、以公路運(yùn)輸為主的物流輸送網(wǎng)絡(luò)。截 止到 2020 年年底，區(qū)內(nèi)累計(jì)完成總產(chǎn)值 ，實(shí)現(xiàn)利稅 億元，出口創(chuàng)匯 8874 萬(wàn)美元。建區(qū) 9年多來(lái)，開發(fā)區(qū)堅(jiān)持“以工業(yè)項(xiàng)目為主、吸引外資為主、出口為主和致力于發(fā)展高新技術(shù)”的方針，強(qiáng)調(diào)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為中心，走產(chǎn)業(yè)興區(qū)之路，通過卓有成效的招商引資工作，目前入?yún)^(qū)工業(yè)企業(yè) 106 家，其中三資企業(yè) 40 家，內(nèi)資企業(yè) 66 家，入?yún)^(qū)企業(yè)基本上實(shí)現(xiàn)了有單個(gè)到群體的轉(zhuǎn)變，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)也正由零散向集成的轉(zhuǎn)變。 安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 13 而目前 A省 的 80%以上的企業(yè)的物流執(zhí)行主體以自辦物流為主，第三方物流代理比例較低，且以物流分包形式為主；企業(yè)自辦物流的作業(yè)表現(xiàn)情況是，單據(jù)準(zhǔn)確率低，配送不及時(shí)，貨物缺損率高；企業(yè)自辦物流設(shè)施利用率低，物流費(fèi)用支出高，庫(kù)存不合理。長(zhǎng)株潭區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，必然要求區(qū)域物流 組織的一體化和系統(tǒng)化，省、市“十五”計(jì)劃為本地區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的政策依據(jù)和明確的發(fā)展要求。通過電子商務(wù)、網(wǎng)上交易等現(xiàn)代化營(yíng)銷方式以及超市、連鎖、配送等新興流通業(yè)態(tài)，形成多方位的流通格局和多功能的市場(chǎng)體系 ，建成不同輻射半徑的商業(yè)批發(fā)體系和布局合理、層次分明的商業(yè)零售體系。 A 省 把發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)涉及經(jīng)濟(jì)全局的戰(zhàn)略問題，建設(shè)國(guó)際物流園區(qū)已經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局的戰(zhàn)略重點(diǎn)，這項(xiàng)工作盡管剛開始起步，但市場(chǎng)發(fā)展前景十分廣闊。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃提出，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)要運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)技術(shù)進(jìn)行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運(yùn)輸、市政服務(wù)等行業(yè)，推行連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、多式聯(lián)運(yùn)、網(wǎng)上銷售等組織形式和服務(wù)方式，提高服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益。到 2020年，我國(guó)運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)密度分別為 /平方公里和 1043公里 /萬(wàn)人，分別只相當(dāng)于美國(guó)的 %和 %；德國(guó)的 9%和 %；印度的 %和 %；巴西的 %和 %。而我國(guó)工業(yè)產(chǎn)成品庫(kù)存一般達(dá)到 45 天，商業(yè)企業(yè)達(dá)到 35 天，庫(kù)存商品占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 %，我國(guó)這些指標(biāo)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國(guó)家的根本原因，是由于缺少一個(gè)高效的社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)系統(tǒng)?？鐕?guó)連鎖集團(tuán)沃爾瑪、麥德隆、家樂福的年周轉(zhuǎn)次數(shù)為 20至 30 次。 通過物流園的建設(shè)，將各物流企業(yè)、港口、航空等服務(wù)機(jī)構(gòu)和生產(chǎn)單 位進(jìn)行有序的整合，降低生產(chǎn)單位和物流企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，使這些企業(yè)在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中能夠處于比較有利的地位。 安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 10 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 一、加入 WTO 對(duì)我國(guó)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了新的要求 加入世貿(mào)組織，對(duì)我國(guó)物流業(yè)來(lái)說(shuō)，既蘊(yùn)含著難得的發(fā)展機(jī)遇，也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 五、項(xiàng)目建成后，園區(qū)建三大平臺(tái) 物流設(shè)施平臺(tái)、物流信息平臺(tái)和物流政策平臺(tái)，具備 5 大基本功能：海關(guān)功能、物流基地功能、金融服務(wù)功能、物流信息港功能、教學(xué)科研培訓(xùn)功能。 三、 物流園 總體規(guī)劃占地 3000 畝，總投資 。 （ 10） 其它規(guī)定及客戶要求。 （ 6） 我國(guó) A 省 及 H 市 目前國(guó)民 經(jīng)濟(jì)水平，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國(guó)外物流行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目建成以后的管理模式、運(yùn)營(yíng)模式。 （ 2） 按照國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等六部委《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項(xiàng)目目標(biāo)、搞好項(xiàng)目規(guī)劃。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益：項(xiàng)目第一期工程實(shí)施期內(nèi)（ 22 年，含 2 年建設(shè)期）實(shí)現(xiàn)營(yíng)安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 6 業(yè)收入 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬(wàn)元，上繳稅收 萬(wàn)元，安排就業(yè) 150 人，項(xiàng)目具有良好 的經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目概況及目標(biāo) 項(xiàng)目名稱： 省華安達(dá)集 團(tuán)馮井物流工業(yè)園 建設(shè)地點(diǎn)： 縣馮井鎮(zhèn) 建設(shè)單位： 省華安達(dá)集團(tuán) 建設(shè)期限： 2 年 物流園 項(xiàng)目擬建在 縣馮井鎮(zhèn) 內(nèi)， 。物流園總體規(guī)劃占地 100 畝，總投資 4200 萬(wàn) 元。 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)完善 開發(fā) 區(qū)的功能，促進(jìn)我省物流業(yè)的發(fā)展，特別是 開發(fā) 區(qū)、H市 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和滿足長(zhǎng)沙地區(qū)的現(xiàn)實(shí)物流需求，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和社會(huì)效益。 （ 3） 根據(jù) A 省 和 H市 “十五”計(jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。 （ 7） 項(xiàng)目建設(shè)以物流需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。 安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 8 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目建設(shè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 11。項(xiàng)目第一期工程總投資 萬(wàn)元，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中：倉(cāng)儲(chǔ)面積 14 萬(wàn)平方米，綜合辦公大樓 ，集裝箱堆場(chǎng)面積 5萬(wàn)平方米，固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元，建設(shè)工期 2 年。提供多式聯(lián)運(yùn)、報(bào)關(guān)報(bào)檢、貨運(yùn)代理、信息交易、金融結(jié)算、倉(cāng)儲(chǔ)中轉(zhuǎn)、流通加工、品牌展示等物流服務(wù)。我國(guó)對(duì)有關(guān)物流以及物流相關(guān)方面做出了鄭重的承諾，在包裝服務(wù)、通信服務(wù)、速遞服務(wù)、分銷服務(wù)、運(yùn)輸 服務(wù)中，除傭金代理服務(wù)、批發(fā)服務(wù)、零售服務(wù)和特許經(jīng)營(yíng)有少量限制以外，這些領(lǐng)域的主要部分以及海運(yùn)服務(wù)、集裝箱堆場(chǎng)服務(wù)、內(nèi)水運(yùn)輸、航空運(yùn)輸服務(wù)、鐵路運(yùn)輸服務(wù)、貨物運(yùn)輸代理服務(wù)等將全面對(duì)外開放。 二、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在我國(guó)剛開始起步，但市場(chǎng)前景廣闊 隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，被普遍認(rèn)為在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率以外的“第三利潤(rùn)源”的現(xiàn)代物流業(yè)，已經(jīng)成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。這說(shuō)明，我國(guó)工商企業(yè)目前依然是為庫(kù)存而采購(gòu)，而不是按訂單采購(gòu)，生產(chǎn)需要的原材料、半成品、外購(gòu)件庫(kù)存過大，占用了大量流動(dòng)資金。應(yīng)該按照社會(huì)分 工安徽省華安達(dá)集團(tuán)馮井物流工業(yè)園 11 要求，建設(shè)社會(huì)化現(xiàn)代物流服務(wù)體系，以支持工商企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)營(yíng)銷。物流基礎(chǔ)設(shè)施落后，加上布局不合理，造成我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)效率與效益低下。國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等六部委發(fā)出的《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代 物流發(fā)展的若干意見》的通知中也要求各地政府部門和有關(guān)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)現(xiàn)代物流在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，抓住有利時(shí)機(jī)，加快發(fā)展步伐，積極采用先進(jìn)的物流管理技術(shù)和裝備，加快建立全國(guó)、區(qū)域、城鎮(zhèn)、企業(yè)等多種