房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例-資料下載頁(yè)
2025-04-28 08:33本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成時(shí)，可以從銷售收入中還清全部貸 款本息，并有基本的利潤(rùn)。貸款還本付息估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期20172018201920202021202220231貸款及還本付息期初貸款本息累計(jì) 本金 利息 本期貸款本期應(yīng)計(jì)利息本期本金歸還本期利息支付期末貸款本息累計(jì) 本年年利率 12%12%12%12%12%12%12%2償還貸款本息的資金來(lái)源投資回收未分配利潤(rùn)其他 八、風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自：建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于租售價(jià)格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響。另外自有資金占總投資的比例雖然對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會(huì)影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此需要項(xiàng)目的主辦者進(jìn)行認(rèn)真考慮。（一）盈虧平衡分析%，即銷售面積/收入達(dá)到可銷售面積/%時(shí), 項(xiàng)目能保持盈虧平衡。利潤(rùn)為零時(shí)的初始平均價(jià)格和平均成本分別如圖1和圖2所示。（二）敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）、售價(jià)。針對(duì)全部資金和自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化177。15%、177。10%、177。5%時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響分析如表13和表14所示。其中兩種最不利的情況如下所示：%時(shí)，全部資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動(dòng)態(tài)投資回收期(IC=18%)： %時(shí)，全部資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動(dòng)態(tài)投資回收期(IC=18%)： 表13 全部投資敏感性分析表項(xiàng)目 內(nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬(wàn)元)靜態(tài)投資回收期(年)動(dòng)態(tài)投資回收期(年)基本方案 %租15%%售10%%價(jià)5%%格5%%變10%%化15%% 15%%投10%%資5%%變5%%化10%% 15%%表14 自有資金敏感性分析表項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬(wàn)元)靜態(tài)投資回收期(年)動(dòng)態(tài)投資回收期(年)基本方案 %租15%%售10%%價(jià)5%%格5%%變10%%化15%% 15%%投10%%資5%%變5%%化10%% 15%%從計(jì)算結(jié)果可知，租金售價(jià)降低15%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，使項(xiàng)目不能滿足內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。為確保項(xiàng)目獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目主辦者應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)促銷工作，盡量使租售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。%，遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目測(cè)算中的貸款年利率，因此自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)隨自有資金占總開發(fā)投資比例有較大的變化，從自有資金占總開發(fā)投資比例變化敏感性分析表中可以看出，在確保項(xiàng)目正常運(yùn)作的情況下，應(yīng)盡可能降低自有資金的投入，使項(xiàng)目主辦者的自有資金再選擇其它理想的投資渠道。九、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)論與建議（一）結(jié)論上述分析和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目評(píng)估中假定可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)建設(shè)前四年期間的全部銷售收入均用于項(xiàng)目投資。因此，售價(jià)與銷售進(jìn)度是本項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵。本項(xiàng)目各類物業(yè)的預(yù)期售價(jià)是在多方考察北京目前同類物業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定的?？紤]到今后政府在啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和降低普通住宅商品房售價(jià)方面將會(huì)有一些新政策出臺(tái)，預(yù)期售價(jià)將會(huì)有所變動(dòng)。但從當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢(shì)看，普通住宅商品房售價(jià)不會(huì)有太大的回落。（二）有關(guān)建議1. 本項(xiàng)目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會(huì)明顯好于評(píng)估結(jié)果，反之也亦然。因此，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。2. 本項(xiàng)目可銷售買家中有30%是拆遷用房，主要面對(duì)益華集團(tuán)其它開發(fā)項(xiàng)目的拆遷對(duì)象。這部分銷售收入受到其它開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展情況而影響，對(duì)此應(yīng)給予關(guān)注，并相應(yīng)調(diào)整各期拆遷房所占比例和進(jìn)度，如當(dāng)拆遷房對(duì)象確有保證時(shí)，在前期可適當(dāng)增加拆遷房比例，加快進(jìn)度，以取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。3 按現(xiàn)行規(guī)定，對(duì)拆遷房可以享受安居工程的有關(guān)優(yōu)惠條件，項(xiàng)目主辦者應(yīng)盡力爭(zhēng)取?！?. 本項(xiàng)目的銷售在很大程度上取決于東四環(huán)路及周圍地區(qū)的建設(shè)，尤其是東四環(huán)路的建設(shè)速度，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予密切關(guān)注，適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度與售價(jià)。5 本報(bào)告在測(cè)算過程中，選用的貸款年利率為12%。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會(huì)更高一些，從而增大項(xiàng)目的融資費(fèi)用，加大整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，使經(jīng)濟(jì)效益降低，因此建議項(xiàng)目的主辦者，應(yīng)力爭(zhēng)獲得政策性貸款，以減少項(xiàng)目的融資費(fèi)用，爭(zhēng)取更好的投資效益。6. 建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應(yīng)制定材料采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。37 / 37
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