房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例-閱讀頁(yè)
2025-05-13 08:33本頁(yè)面
【正文】 在投資回收不再用于后續(xù)投資和還本付息時(shí)歸還。分析結(jié)果表明, 本項(xiàng)目具有基本的資金平衡能力。表11 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 20172018201920202021202220231資金來(lái)源 銷售收入自有資金貸款小計(jì) 2資金運(yùn)用 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營(yíng)資金 開發(fā)成本經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)各期還本付息3歸還墊支利潤(rùn)及凈投資回收小計(jì)貸款還本付息估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期20172018201920202021202220231貸款及還本付息期初貸款本息累計(jì) 本金 利息 本期貸款本期應(yīng)計(jì)利息本期本金歸還本期利息支付期末貸款本息累計(jì) 本年年利率 12%12%12%12%12%12%12%2償還貸款本息的資金來(lái)源投資回收未分配利潤(rùn)其他 八、風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自：建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于租售價(jià)格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。另外自有資金占總投資的比例雖然對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會(huì)影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此需要項(xiàng)目的主辦者進(jìn)行認(rèn)真考慮。利潤(rùn)為零時(shí)的初始平均價(jià)格和平均成本分別如圖1和圖2所示。針對(duì)全部資金和自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化177。10%、177。其中兩種最不利的情況如下所示：%時(shí)，全部資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動(dòng)態(tài)投資回收期(IC=18%)： %時(shí)，全部資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動(dòng)態(tài)投資回收期(IC=18%)： 表13 全部投資敏感性分析表項(xiàng)目 內(nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬(wàn)元)靜態(tài)投資回收期(年)動(dòng)態(tài)投資回收期(年)基本方案 %租15%%售10%%價(jià)5%%格5%%變10%%化15%% 15%%投10%%資5%%變5%%化10%% 15%%表14 自有資金敏感性分析表項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬(wàn)元)靜態(tài)投資回收期(年)動(dòng)態(tài)投資回收期(年)基本方案 %租15%%售10%%價(jià)5%%格5%%變10%%化15%% 15%%投10%%資5%%變5%%化10%% 15%%從計(jì)算結(jié)果可知，租金售價(jià)降低15%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，使項(xiàng)目不能滿足內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。%，遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目測(cè)算中的貸款年利率，因此自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)隨自有資金占總開發(fā)投資比例有較大的變化，從自有資金占總開發(fā)投資比例變化敏感性分析表中可以看出，在確保項(xiàng)目正常運(yùn)作的情況下，應(yīng)盡可能降低自有資金的投入，使項(xiàng)目主辦者的自有資金再選擇其它理想的投資渠道。評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的。因此，售價(jià)與銷售進(jìn)度是本項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵。考慮到今后政府在啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和降低普通住宅商品房售價(jià)方面將會(huì)有一些新政策出臺(tái)，預(yù)期售價(jià)將會(huì)有所變動(dòng)。（二）有關(guān)建議1. 本項(xiàng)目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。因此，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。這部分銷售收入受到其它開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展情況而影響，對(duì)此應(yīng)給予關(guān)注，并相應(yīng)調(diào)整各期拆遷房所占比例和進(jìn)度，如當(dāng)拆遷房對(duì)象確有保證時(shí)，在前期可適當(dāng)增加拆遷房比例，加快進(jìn)度，以取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。 4. 本項(xiàng)目的銷售在很大程度上取決于東四環(huán)路及周圍地區(qū)的建設(shè)，尤其是東四環(huán)路的建設(shè)速度，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予密切關(guān)注，適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度與售價(jià)。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會(huì)更高一些，從而增大項(xiàng)目的融資費(fèi)用，加大整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，使經(jīng)濟(jì)效益降低，因此建議項(xiàng)目的主辦者，應(yīng)力爭(zhēng)獲得政策性貸款，以減少項(xiàng)目的融資費(fèi)用，爭(zhēng)取更好的投資效益。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。37 / 37
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