亙元地產(chǎn)華雁湖項目開發(fā)策略及經(jīng)濟測算報告-wenkub
2023-02-13 15:11:14 本頁面
【正文】 60288286 % 66 九 財務(wù)費用 （含利息及融資費用） 銀行短期貸款、股東中長期借款利息 913193 200 182638600 % 200 第 58頁經(jīng)濟測算 ︱ 項目投資估算 序號 工程或費用名稱 單位 數(shù)量 單價 造價 占總成本比例綜合樓面成本十 總投資 3277869362 % 3589 p 經(jīng)測算，本項目總投資約 ，綜合樓面成本約為 3589元 /平方米 。 樣板間要選取主力戶型或是銷售中相對存有難度的戶型；216。第 44頁項目一期產(chǎn)品 ︱ 樣板示范區(qū)設(shè)計建議p 銷售中心的風(fēng)格應(yīng)與項目整體風(fēng)格保持一致，同時 根據(jù)目標(biāo)客群的喜好，針對性地進(jìn)行室內(nèi)風(fēng)格和檔次的裝修設(shè)計。216。216。 涵蓋洋房與別墅兩大類產(chǎn)品；216。第七期： C地塊別墅 +C地塊聯(lián)排 +C地塊疊拼 +C地塊會所 +B地塊商業(yè)（ + =）第 38頁項目整體開發(fā)節(jié)奏開發(fā)分期總平規(guī)劃及指標(biāo)開發(fā)節(jié)奏預(yù)計項目一期產(chǎn)品第 39頁項目一期產(chǎn)品A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 C地塊，容積率 洋房別墅第一期產(chǎn)品配比： B地塊多層洋房 +D地塊西側(cè)獨棟 +配套（ + + = ）第 40頁華雁湖項目一期產(chǎn)品分配表地塊 類型 面積(平米 ) 戶型區(qū)間（平米） 分項面積（平米） 規(guī)劃套數(shù) （套） 所占比例 備注B地塊 洋房 121511 120140 72900 540 % 為了滿足銀川市的需求，一期推出的產(chǎn)品為多層產(chǎn)品，以減小市場抗性130150 48611 340 %配套 2500 2500 % 一期配套以滿足社區(qū)基本生活為主， 包括超市、便利店、餐飲等D地塊 別墅 3500 280350 3500 10 % D地塊別墅先開用地西側(cè)，與 B地塊相鄰的部分，以拔高項目整體檔次合計 127511 127511 880 % 項目一期產(chǎn)品第 41頁項目一期產(chǎn)品 ︱ 樣板示范區(qū)規(guī)劃建議p 樣板示范區(qū)要把項目產(chǎn)品潛質(zhì)外化，是一個項目的營銷和品牌形象最好的表現(xiàn)形式和著力點，尤其對項目第一次亮相能否博得滿堂彩十分重要。第三期： B地塊小高層 +商業(yè) +A地塊學(xué)校（ 8萬 +3萬 + =）216。 其他項目 —— 除市中心項目銷售較快外，城市周邊區(qū)域項目年均銷售量在 6－ 8萬平米之間。實際操作應(yīng)根據(jù)市場情況的變化適時調(diào)整詳見市場研究報告第 26頁開發(fā)節(jié)奏預(yù)計 ︱ 銷售周期構(gòu)想p 大規(guī)模的項目必定會有較長的銷售周期，只有在產(chǎn)品中創(chuàng)新、營銷中創(chuàng)新，才有可能加快銷售進(jìn)度。 艾依水郡 —— 目前剩余約 20萬平米體量，預(yù)計開發(fā)時間為 － 2年，平均每年開發(fā)量在 10－ 13萬平米左右；216。p 商業(yè)產(chǎn)品，完美收官—— B地塊的商業(yè)價值，在環(huán)境相對成熟時才能有效的提升產(chǎn)品價值。北京星河灣項目整體開發(fā)策略 |解決問題第 16頁根據(jù)以上問題的提出，得出開發(fā)策略方向：p 配套先行，提升品質(zhì)—— 生活配套設(shè)施以及Ａ地塊配建的幼兒園和小學(xué)在項目初期就開始建設(shè)，增加生活便捷性。項目整體開發(fā)策略 |解決問題第 15頁p 隨著土地資源的稀缺，高層產(chǎn)品在未來的項目規(guī)劃中一定會成為主力產(chǎn)品，不過這需要有一個時間過程。p 一期可推出少量高端產(chǎn)品，展現(xiàn)項目高品質(zhì)的形象定位，為后續(xù)產(chǎn)品高品質(zhì)的 “調(diào)性 ”奠定基礎(chǔ)，同時支持項目價格定位。p 根據(jù)各板塊的位置、景觀資源、交通等特點、分布不同產(chǎn)品，形成需求互補、互相帶動，使地塊綜合價值最大化。2023年 12月 6日亙元地產(chǎn) 【 華雁湖項目 】 開發(fā)策略及經(jīng)濟測算報告第 1頁目 錄第一部分： 項目整體開發(fā)策略第二部分： 項目整體開發(fā)節(jié)奏第三部分： 項目經(jīng)濟指標(biāo)測算第 2頁目 錄第一部分： 項目整體開發(fā)策略第二部分： 項目整體開發(fā)節(jié)奏第三部分： 項目經(jīng)濟指標(biāo)測算第 3頁項目整體開發(fā)策略項目開發(fā)重點問題解決項目開發(fā)總體目標(biāo)第 4頁項目整體開發(fā)策略 |開發(fā)目標(biāo)價值最大化 可持續(xù)銷售品牌價值提升p 開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品，定位高價值客群，實現(xiàn)項目銷售價值最大化p 用高檔產(chǎn)品樹立項目高端形象，以高檔產(chǎn)品先行開發(fā)，從而提升低價值產(chǎn)品的售價p 控制項目每期開發(fā)量，并結(jié)合市場需求狀況以及競品項目開發(fā)量，保持本項目良好的推盤節(jié)奏，實現(xiàn)可持續(xù)的銷售第 5頁項目整體開發(fā)策略項目開發(fā)重點問題解決項目開發(fā)總體目標(biāo)第 6頁項目整體開發(fā)策略 |提出問題以項目運作目標(biāo)為前提，在項目的開發(fā)過程中會遇到如下問題：，產(chǎn)品推出要形成市場差異化，生活及公建配套不完善，各板塊之間產(chǎn)品銜接復(fù)雜 第 7頁p 為了方便說明，根據(jù)整個地塊中市政路網(wǎng)的規(guī)劃，我們將項目地塊分為 A、 B、C、 D四個部分，圖示如下：項目整體開發(fā)策略 |地塊劃分第 8頁，生活及公建配套不完善p 項目所在區(qū)域配套不夠完善，因此為了提高區(qū)域認(rèn)可度和生活便捷性，較大規(guī)模完善的生活配套設(shè)施成為項目運作的關(guān)鍵因素之一，并且也是項目對外宣傳的亮點。p 各板塊間產(chǎn)品推出盡量豐富化，不同產(chǎn)品的搭配以滿足多更多消費群體的需求。項目整體開發(fā)策略 |解決問題第 13頁A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 C地塊，容積率 洋房別墅一期產(chǎn)品項目整體開發(fā)策略 |解決問題第 14頁p 豐富的產(chǎn)品線勢必會吸引更多的客戶群體，根據(jù)客戶的需求和銷售產(chǎn)品一一對位。針對目前市場高層產(chǎn)品抗性較大的現(xiàn)狀，一期開盤不推出高層產(chǎn)品，依據(jù)市場狀況，隨著客戶對高層產(chǎn)品認(rèn)可度的提高逐漸推出。 p 暢銷產(chǎn)品，奠定市場—— A、 B地塊的多層洋房產(chǎn)品是項目開發(fā)先鋒角色，承擔(dān)項目開拓市場、保證現(xiàn)金流的重要責(zé)任。項目整體開發(fā)策略 |小結(jié)第 17頁目 錄第一部分： 項目整體開發(fā)策略第二部分： 項目整體開發(fā)節(jié)奏第三部分： 項目經(jīng)濟指標(biāo)測算第 18頁面對變幻莫測的市場環(huán)境，為規(guī)避風(fēng)險就必須嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐扑汩_發(fā)節(jié)奏原則： 制定的所有計劃要符合市場需求第 19頁項目整體開發(fā)節(jié)奏開發(fā)分期總平規(guī)劃及指標(biāo)開發(fā)節(jié)奏預(yù)計項目一期產(chǎn)品第 20頁總平規(guī)劃及指標(biāo) ︱ 總平面圖規(guī)劃第 21頁地塊 用地面積 容積率 建筑面積 物業(yè)類型 比例 備注（層數(shù)均指地上層數(shù)）（平方米） （平方米） 產(chǎn)品形式 （ %）A地塊 220626 397127 235600
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