房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策略及開發(fā)模式-wenkub
2023-07-07 16:31:49 本頁面
【正文】 第2操作環(huán)節(jié)：掌握別墅開發(fā)核心要素 核心要素A：價(jià)格因素 別墅物業(yè)本身的特性，決定了它的價(jià)位不菲，但深圳整體別墅市場(chǎng)相對(duì)價(jià)格并不高?！ ∧壳吧钲谑袌?chǎng)已建和在建項(xiàng)目詳情見下表已建項(xiàng)目 青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居 在建項(xiàng)目 華景園、齊明別墅（二期）、深圳國際會(huì)議中心 由于別墅物業(yè)所面對(duì)的客戶群相對(duì)較窄，所以深圳別墅供給量相對(duì)較少。其次規(guī)劃設(shè)計(jì)上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個(gè)庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時(shí)設(shè)計(jì)造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求高。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)，豐富社區(qū)文化。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，因而售價(jià)高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制?！ e墅面積標(biāo)準(zhǔn)從 1001000平方米均有，可滿足不同經(jīng)濟(jì)水平的需求。該講深入調(diào)查別墅市場(chǎng)的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實(shí)指南。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策略及開發(fā)模式作者：日期：項(xiàng)目類別開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)模式 別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意?！ 〉?操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目開發(fā)前期戰(zhàn)略分析 分析A：別墅項(xiàng)目特性剖析 別墅的詞義出自“別業(yè)”是指本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《》中有“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美。在組合上可以獨(dú)立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒有豎向干擾?！ ∥磥淼膭e墅發(fā)展，有幾個(gè)值得關(guān)注的方向： ?。?）生態(tài)型?！ 。?）個(gè)性化?！ 》治鯞：別墅項(xiàng)目開發(fā)的致命陷阱 現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項(xiàng)目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時(shí)帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問題： 完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。而一些環(huán)境本來相當(dāng)不錯(cuò)的度假別墅，由于片面追求利潤，強(qiáng)調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決?！ 》治鯠：別墅項(xiàng)目總體銷售狀況 目前深圳別墅銷售期相對(duì)較長，不少樓宇有四、五的還在發(fā)售，也有個(gè)別樓宇發(fā)展因樓市低迷，暫時(shí)封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤。目前深圳市的別墅市場(chǎng)差價(jià)很大，高價(jià)可達(dá)2萬／平方米，低價(jià)不足1萬元／平方米，主要是各別墅在區(qū)位、環(huán)境、物業(yè)綜合素質(zhì)及物業(yè)管理上的差別引起的?！ 。?）別墅物業(yè)配套設(shè)施差異較大?！ 『诵囊谺：別墅項(xiàng)目選址策略 穆天子山莊的發(fā)展商選中在南海市獅山區(qū)興建這個(gè)北美式純別墅樓盤，是經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和慎重考慮的?！ ∫虼四绿熳由角f發(fā)展商果斷決策，在這個(gè)空白區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)，不但吸引了不少廣州的客人，附近佛山、南海一帶的買家更絡(luò)繹不絕。最高是金湖花園售價(jià)達(dá)至一萬三千元港幣每平方米?！ 『诵牧λ谼：別墅項(xiàng)目規(guī)劃策略 不少大型樓盤的總體規(guī)劃仍停留在行列式、兵營式的水平，而穆天子山莊的發(fā)展商特意聘請(qǐng)香港石安空間創(chuàng)建有限公司和順德設(shè)計(jì)院的名師精心布局，依山形水勢(shì)將山莊劃分為18個(gè)各具風(fēng)格的小區(qū)，每個(gè)小區(qū)都有自己的中心景觀及主題，別墅排列錯(cuò)落有致，宛如凝固的田園交響樂。為了保證主業(yè)使用的舒適和便利，主要從以下幾個(gè)方面考慮： ?。?）功能分區(qū)合理 ?。?）空間寬敞，滿足功能需求，保證舒適性 ?。?）建筑、室內(nèi)配套設(shè)備強(qiáng)調(diào)“環(huán)保、舒適、寧靜、安全” ?。?）考慮家庭結(jié)構(gòu)，適合不同年齡人群居住 核心要素G：別墅項(xiàng)目結(jié)構(gòu)風(fēng)格策略 在普通人眼中，別墅一直是時(shí)尚、經(jīng)典、舒適、豪華居住條件的標(biāo)志，但以往眾多別墅“農(nóng)民屋”式的外形與結(jié)構(gòu)，卻令不少高品味的消費(fèi)者大失所望?！ ∧窘Y(jié)構(gòu)別墅中幾乎所有的建造材料都是各式各樣的木材制品，而這些木材制品在生產(chǎn)過程中，經(jīng)過不同的生產(chǎn)程序，已經(jīng)具有防潮、防蟲、耐高溫等特點(diǎn)一與普通的磚混結(jié)構(gòu)房屋相比，木結(jié)構(gòu)別墅建設(shè)的成本低、環(huán)保、抗震等優(yōu)點(diǎn)更是顯而易見的?！ ≥p鋼結(jié)構(gòu)別墅外形新潮、豪華，深得時(shí)尚人士的青睞。 核心要素I：別墅項(xiàng)目物業(yè)管理策略 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟完善，購房者的理念逐漸由感性化轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇曰坏珜?duì)硬件要求高，而且對(duì)物業(yè)管理“軟件”要求更加挑剔。 核心要素J：別墅項(xiàng)目配套設(shè)施策略 別墅物業(yè)一般比較注重外界自然環(huán)境、遠(yuǎn)離城市的喧囂，所以難以追求與物質(zhì)環(huán)境的豐富統(tǒng)一，物業(yè)生活?yuàn)蕵放涮自O(shè)施就顯得猶為重要，具體項(xiàng)目如所列。建筑藝術(shù)風(fēng)格，就是建筑的本體特征，通過建筑造型、材料、顏色、柿物等因素綜合表現(xiàn)出來。建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價(jià)值越恒久，其保值性也越強(qiáng)，如碧濤苑。私密性好的別墅物業(yè)價(jià)值，高于度假別墅市場(chǎng)潛力巨大，關(guān)鍵問題在于發(fā)展商如何做。一百多年前，英國人獲得廬山別墅的開發(fā)權(quán)后，首先
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