【正文】 作者：日期：項(xiàng)目類別開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)模式　　別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。　　第2操作環(huán)節(jié)：掌握別墅開發(fā)核心要素　　核心要素A：價(jià)格因素　　別墅物業(yè)本身的特性，決定了它的價(jià)位不菲，但深圳整體別墅市場相對價(jià)格并不高。在南湖附近的幾個(gè)別墅盤，除了南湖莊園、松園山莊是宅基地，價(jià)格稍低外，其他接盤均價(jià)都在六七千元每平方米之上?！　≥p鋼結(jié)構(gòu)別墅近年廣東省內(nèi)興建的新式別墅 廣東南海穆天子山莊別墅 輕鋼結(jié)構(gòu) 深圳仙湖山莊別墅 木結(jié)構(gòu) 廣東紫云山莊高爾夫社區(qū)別墅 輕鋼結(jié)構(gòu) 深圳蛇口鯨山美式別墅 輕鋼結(jié)構(gòu) 汕頭海外商品公司會(huì)所及豪華別墅 木結(jié)構(gòu) 　　輕鋼結(jié)構(gòu)是近年由國外引進(jìn)的新興建筑理念之一，是在木結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的新發(fā)展，它以部分型鋼與鍍鋅輕鋼作為房屋的支承和圍護(hù)，具有極強(qiáng)的堅(jiān)實(shí)性、防風(fēng)、防震性以及更好的防蟲性、防潮性、防火性、防腐性和隨心所欲的可塑性，并具有很強(qiáng)的綠色環(huán)保概念?！　±纾糊埡角f的日式、歐式、美式別墅，正是因其獨(dú)特的建筑藝術(shù)風(fēng)格，使其單價(jià)高于關(guān)外風(fēng)格一般的別墅一倍左右。居家型別墅，其配套會(huì)所設(shè)施更側(cè)重度假休閑目的，具有特別性、獨(dú)一性。別墅物業(yè)永遠(yuǎn)只是某一部分人才能享有的繁華。”　　經(jīng)過對市場的判斷以及對“別墅”概念的凈化，發(fā)展商提出了“純別墅”的發(fā)展概念，因此舍棄了其它洋房、排屋、公寓等多種物業(yè)形態(tài)，保證應(yīng)有的檔次品位。運(yùn)動(dòng)場所等公共設(shè)施的人均占有面積和可接近程度，均在珠三角名列前茅?！　【拖笸袀冏龅牡案夂突疱仯绿熳由角f如同佳釀，有一個(gè)純美麗香的好的年份，讓愛她的人好好享受吧?！　】偠桨雿u全區(qū)最好景觀、最大面積的豪宅，共3幢，位于一個(gè)小半島上，三面環(huán)水，獨(dú)有私家碼頭；無論山、水、樹，美妙風(fēng)景，盡收眼底，人間百態(tài)，心中盡知，沖天豪氣，只屬名見綠化特點(diǎn)：修剪整齊的針葉喬林及灌木，歐陸宮庭式園林?！　∫贿吿峒?、一邊融合，再不斷地有新品面市，以專門品牌的經(jīng)營服務(wù)來發(fā)展專業(yè)化的高檔別墅，似乎有點(diǎn)難度，困難在于巨大的反差和平和的表面。所謂別墅，根據(jù)現(xiàn)代漢語詞典之解釋，同時(shí)參照北美及其它發(fā)達(dá)地區(qū)的情況，只有在郊外和風(fēng)景區(qū)營造的獨(dú)立式住宅才有資格稱為別墅，在城區(qū)內(nèi)開發(fā)的再漂亮再來華，無非有一個(gè)較為古老的名字—一花園洋房，或者一個(gè)比較肘尚的稱呼—一都市來宅?！　∧绿熳由角f之出現(xiàn)，似是一個(gè)樓盤的入市，但更重要在于代表了高檔物上賣展的一個(gè)必然方向?！　≈е鵉：注重別墅物業(yè)自身的市場性　　別墅物業(yè)的市場因其特殊性而具有一定的獨(dú)立性，從某一角度講是游離于整個(gè)房地產(chǎn)市場之外的。設(shè)計(jì)精美典雅的別墅與秀麗清新的大自然和諧地交融在一起，相互媲美，成為廬山的一大景觀?！　〉?操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目致勝的五大支柱　　支柱A：套造別墅物業(yè)的建筑藝術(shù)風(fēng)格　　別墅物業(yè)對建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求超過其它一般住宅對建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求，這是由別墅物業(yè)本身特征和對環(huán)境的要求造成的。據(jù)研究，美國的木結(jié)構(gòu)房屋最早可以追溯到十八世紀(jì)一而目前美國已建的113萬棟別墅中、就有98%屬于木紀(jì)構(gòu)由此可見，木結(jié)構(gòu)房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和風(fēng)雨。值得注意的是，廣州西部的南海、佛山一帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、東部的增城更勝一籌?！　∧壳吧钲谑袌鲆呀ê驮诮?xiàng)目詳情見下表已建項(xiàng)目 青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居 在建項(xiàng)目 華景園、齊明別墅（二期）、深圳國際會(huì)議中心 　　由于別墅物業(yè)所面對的客戶群相對較窄，所以深圳別墅供給量相對較少。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，因而售價(jià)高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制?！　〉?操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目開發(fā)前期戰(zhàn)略分析　　分析A：別墅項(xiàng)目特性剖析　　別墅的詞義出自“別業(yè)”是指本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《》中有“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美。　　分析B：別墅項(xiàng)目開發(fā)的致命陷阱　　現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項(xiàng)目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時(shí)帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問題： 完全忽視環(huán)境資源和自然景觀?！　。?）別墅物業(yè)配套設(shè)施差異較大?！　『诵牧λ谼：別墅項(xiàng)目規(guī)劃策略　　不少大型樓盤的總體規(guī)劃仍停留在行列式、兵營式的水平，而穆天子山莊的發(fā)展商特意聘請香港石安空間創(chuàng)建有限公司和順德設(shè)計(jì)院的名師精心布局，依山形水勢將山莊劃分為18個(gè)各具風(fēng)格的小區(qū)，每個(gè)小區(qū)都有自己的中心景觀及主題，別墅排列錯(cuò)落有致，宛如凝固的田園交響樂?！　『诵囊豂：別墅項(xiàng)目物業(yè)管理策略　　隨著房地產(chǎn)市場逐步成熟完善，購房者的理念逐漸由感性化轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇曰?，不但對硬件要求高，而且對物業(yè)管理“軟件”要求更加挑剔。私密性好的別墅物業(yè)價(jià)值，高于度假別墅市場潛力巨大，關(guān)鍵問題在于發(fā)展商如何做。例如：觀瀾豪園配套功能設(shè)施