中國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式-wenkub
2023-02-25 20:48:04 本頁面
【正文】 產(chǎn)投資活動的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì) ——實(shí)現(xiàn)資金的增值。房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序 0 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)基本常識 一、房地產(chǎn)投資的概念 ? 廣義概念： 房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到土地開發(fā)、房屋開發(fā)以及土地、房屋的經(jīng)營、管理、中介服務(wù)等活動中，以期在未來獲得收益或避免風(fēng)險(xiǎn)的一種投資活動。 1 二、房地產(chǎn)投資類型 按投資方式分類 ? 直接投資： 投資者將資金直接投入房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)，并直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營管理。 主要特點(diǎn)： ? 市場建立在城市土地國有制的基礎(chǔ)上，交易過程不變更土地所有權(quán)，只是對其使用權(quán)進(jìn)行交易。 ? 出讓交易方式：土地使用權(quán)出讓有償出讓形式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等四種。 ? 經(jīng)營者須經(jīng)資質(zhì)審批，商品的銷售實(shí)行“預(yù)售許可”制度。 主要特點(diǎn)： ? 土地使用者、房屋所有人將所取得的一定年限的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)及其房屋所占有和使用的土地使用權(quán)一并在市場上轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、買賣、贈與、繼承、交換。 建筑占地面積： 指建筑基底（地面一層）所占用的土地面積。 10 主要 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （續(xù)） 住宅停車率： 汽車的停車位數(shù)量與住宅總戶數(shù)的比率（ %）。 1室內(nèi)凈高： 樓面或地面至上部樓板底面或吊頂之間的垂直距離。 ? 民間習(xí)慣叫法 ? 小高層： 十層至十八層的住宅； ? 大高層： 十九層及十九層以上的住宅； 12 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)） 1民用建筑主要類別（按功能分類，選摘） （ 1）住宅樓： 供居住使用的建筑。 ? 躍層式住宅： 設(shè)有套內(nèi)樓梯且每套包含兩層或三層樓面的住宅。 （ 4）其他： 辦公樓、商業(yè)樓、酒店等等。 ? 居室面積： 僅指臥室、起居室（廳）的使用面積。 ? 共有建筑面積： 指各權(quán)屬人共同占有或共同使用的建筑面積。 單元式住宅每單元≤4戶，且戶門為乙級防火門或樓梯間設(shè)簡易噴淋時可 設(shè)非封閉樓梯間 ；每單元＞ 4戶時，應(yīng)設(shè) 封閉樓梯間 。 單元式住宅可只設(shè) 1座防煙樓梯間 ，但從第 10層起，每層應(yīng)設(shè)置連通相鄰單元前室或走廊的連廊。 12層及 12層以上的通廊式住宅應(yīng)設(shè) 2個以上 防煙樓梯間 . 18層以上的塔式住宅應(yīng)設(shè) 2個防煙樓梯間 電 梯 入口層樓面距室外地面的高度超過 16米以上的必須設(shè)置電梯。 ?聯(lián)體住宅群，當(dāng)一個方向建筑物的沿街長度超過 150米或總長度超過 220米時，應(yīng)在適中位置設(shè)置穿過建筑的消防通道，其凈寬和凈高均不應(yīng)小于 4米。 長度：塔式住宅不應(yīng)小于建筑周長的 1/4，單元式、通廊式住宅不應(yīng)小于建筑的一個長邊長度 防火間距 多層 不應(yīng)小于 6米，兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻時間距不限，較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于 ；相鄰?fù)鈮榉侨紵w，門窗洞口面積不超過外墻面積的 5%且洞口不正對開設(shè)時間距為不小于 。 ?底層設(shè)置的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)宜設(shè)置自動噴淋。 ? 電梯前室、公共走道、商業(yè)部分應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)。 結(jié)構(gòu)抗震等級為三級 民防 ?多層（ ≤9層）： 按地上總建筑面積的 2%修建民防地下室， ?高層（ ≥10層）： 按建筑底層面積修建 “滿堂紅 ”民防地下室。 23 開發(fā)項(xiàng)目主要成本與費(fèi)用構(gòu)成一覽表 開發(fā)直接成本 土地成本 應(yīng)繳土地出讓金 征地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 土地其他成本 契稅 前期費(fèi)用 開發(fā)方案企劃費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 臨時設(shè)施費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)批及其他雜費(fèi) 工程建造成本 主體工程 主體建安工程 機(jī)電設(shè)備安裝工程 配套設(shè)施 工程費(fèi) 電力 供水 煤氣 電話、電視 安防及智能化設(shè)施 雨污水及道路 園林綠化景觀工程 質(zhì)監(jiān)及監(jiān)理費(fèi) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 其他成本 不可預(yù)見費(fèi) 物業(yè)公共維修基金 財(cái)務(wù)費(fèi)用 期間費(fèi)用 項(xiàng)目管理費(fèi) 銷售費(fèi)用 24 開發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入特點(diǎn) 表 1 成本及費(fèi)用項(xiàng)目 資金投入特點(diǎn) 土地購置成本 應(yīng)繳土地出讓金 按土地出讓合同的規(guī)定付款，取得土地證前付清。 前期費(fèi)用 開發(fā)方案企劃費(fèi) 一般在開發(fā)初期進(jìn)行方案設(shè)計(jì)前進(jìn)行，約為銷售收入的 1‰~2‰ ，付款多為分期。 報(bào)批及其他雜費(fèi) 主要是審批規(guī)費(fèi)，費(fèi)用一般不高，根據(jù)審批進(jìn)度，一般在開工前支付完。 電梯：
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