中國房地產(chǎn)項目開發(fā)流程及其運作模式(已修改)
2025-02-14 20:48 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運作程序 0 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)基本常識 一、房地產(chǎn)投資的概念 ? 廣義概念： 房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到土地開發(fā)、房屋開發(fā)以及土地、房屋的經(jīng)營、管理、中介服務(wù)等活動中，以期在未來獲得收益或避免風(fēng)險的一種投資活動。 ? 狹義概念： 僅指房地產(chǎn)開發(fā)投資。 即投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，通過銷售或租賃轉(zhuǎn)讓給其他投資者或使用者，從而收回投資，實現(xiàn)預(yù)期收益目標(biāo)的活動過程。 ? 房地產(chǎn)投資活動的經(jīng)濟(jì)實質(zhì) ——實現(xiàn)資金的增值。 1 二、房地產(chǎn)投資類型 按投資方式分類 ? 直接投資： 投資者將資金直接投入房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)，并直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營管理。 ? 間接投資： 投資者將資金投入與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品，但不直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營管理。 按投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類 ? 土地開發(fā)投資 ? 房屋開發(fā)投資 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營（包括買賣、租賃）投資 ? 物業(yè)管理和服務(wù)投資 2 三、房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點 由于房地產(chǎn)本身所具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)開發(fā)投資具有區(qū)別于其他投資的固有特點： ? 商品性 ? 營利性 ? 產(chǎn)品的非流動性 ? 投資數(shù)額大 ? 投資周期長 ? 對專業(yè)知識和管理經(jīng)驗具有高度依賴性 ? 市場的區(qū)域性和區(qū)域的價格差異性 ? 與金融及法律密切相關(guān) ? 受政策的影響較大 ? 影響投資的風(fēng)險因素多 3 四、決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本要素 ? 收益 ? 成本 ? 對未來的預(yù)期 4 五、房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)遵循的原則 ? 遵守社會利益原則 ? 盈利和增值的原則 ? 有效規(guī)避風(fēng)險的原則 ? 投資規(guī)模與投資者可利用資源相匹配的原則 ? 時機(jī)適宜原則 ? 便易操作原則 5 六、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資效果的風(fēng)險因素 （共 6大類 26種） 政治風(fēng)險 戰(zhàn)爭 長時間的暴亂、群眾性運動 國家政局變化 臺灣海峽局勢變化 政策風(fēng)險 土地政策 金融政策 稅收政策 地方性的政策規(guī)定變化 房地產(chǎn)制度變革 產(chǎn)業(yè)政策 社會風(fēng)險 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不平衡發(fā)展 總體規(guī)劃改變 技術(shù)風(fēng)險 設(shè)計及施工技術(shù)規(guī)范變化 異常工程地質(zhì)變化 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)改變 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 土地成本變化 商品房市場價格整體波動 政策性的費用變化 城市整體經(jīng)濟(jì)以及居民收入水平變化 工程造價異常波動 房地產(chǎn)租賃市場變化 企業(yè)資金供應(yīng)計劃的變化 金融政策及證券市場變化 自然風(fēng)險 地震 、 海嘯 、 臺風(fēng) 火災(zāi) 極端惡劣天氣 6 七、房地產(chǎn)的三級市場架構(gòu) 房地產(chǎn)一級市場 —土地出讓市場 是指國家將城市土地的使用權(quán)，按一定的年限一次性出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的市場 。 是所有者與經(jīng)營者的縱向流通市場。 主要特點： ? 市場建立在城市土地國有制的基礎(chǔ)上，交易過程不變更土地所有權(quán)，只是對其使用權(quán)進(jìn)行交易。 ? 國家直接調(diào)控壟斷經(jīng)營。 ? 明確規(guī)定各類用地的使用性質(zhì)和年限。 ? 土地出讓價格的實質(zhì)是“租賃價格”，租賃費用一次性收取。 ? 出讓交易方式：土地使用權(quán)出讓有償出讓形式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等四種。 7 房地產(chǎn)三級市場架構(gòu) （續(xù)） 房地產(chǎn)二級市場 —房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場或開發(fā)經(jīng)營市場 是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開發(fā)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者之間進(jìn)行橫向交易轉(zhuǎn)讓的市場。 主要特點： ? 房地產(chǎn)商品流通由經(jīng)營向使用消費平行轉(zhuǎn)移，可以說是由房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)消費使用的轉(zhuǎn)移。 ? 交易的商品是房地產(chǎn)的統(tǒng)一體，即房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)。 ? 經(jīng)營者須經(jīng)資質(zhì)審批，商品的銷售實行“預(yù)售許可”制度。 ? 除政策性用房由政府統(tǒng)一定價定向銷售外，交易完全市場化，不受國家壟斷或政策控制。 ? 交易完成的時間比較長，涉及的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系多 。 8 房地產(chǎn)三級市場架構(gòu)（續(xù)） 房地產(chǎn)三級市場 —房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓市場 是房地產(chǎn)消費者之間進(jìn)行房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓的市場，屬于調(diào)劑余缺、從新配置的市場 。 主要特點： ? 土地使用者、房屋所有人將所取得的一定年限的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)及其房屋所占有和使用的土地使用權(quán)一并在市場上轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、買賣、贈與、繼承、交換。 ? 土地開發(fā)必須達(dá)到一定的條件才可獲
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1