【正文】 凈化空調系統(tǒng) 風管與配件制作，部件制作，風管系統(tǒng)安裝，空氣處理設備安裝，消聲設備制作與安裝，風管與設備防腐，風機安裝，風管與設備絕熱，高效過濾器安裝，系統(tǒng)調試 工程制冷設備系統(tǒng) 制冷組安裝，制冷劑管道及配件安裝，制冷附屬設備安裝，管道及設備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調試 工程空調水系統(tǒng) 管道冷熱（媒）水系統(tǒng)安裝，冷卻水系統(tǒng)安裝，準凝水系統(tǒng)安裝，閥門及部件安裝，冷卻塔安裝，水泵及附屬設備安裝，管道與設備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調試 工程電梯安裝 招標選定安裝單位 選型及招標 工程提供電梯井道土建節(jié)點圖 預埋件的設置、預留洞口的設置 工程指導電梯井道土建施工 土建交接檢驗 工程電梯安裝及調試 驅動主機 工程導軌，門系統(tǒng)，轎廂，對重（平衡重）工程安全部件，懸掛裝置，隨行電纜 工程 補償裝置，電氣裝置 工程整機安裝調試、驗收 工程各專業(yè)方案的審核，材料的選用及驗收，施工過程的組織與協(xié)調及事件的處理毛坯房竣工驗收備案 會同監(jiān)理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改?！?運營部 “銷售管理部 財務 ” 項目考核指標完成及調整 “銷管：按當月完成情況，調整次月及全年銷售指標 財務：負責編制月度資金預算，填列各項目實際發(fā)生數?！?研發(fā)部 法務 工程 項目銷售 開發(fā) 運營價格體系確定 “運營：牽頭制定項目考核指標體系，提供項目經濟指標要求銷售：對不同組團、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價格體系。工程：申請結算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料 運營 工程項目亮相前準備 推盤策略確定 產品策略 “銷售部、企劃：根據項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產品推廣排期和階段性重點聚焦產品提出合理化建議研發(fā)：根據產品推廣排期，提供具體產品的房型圖、戶型賣點綜述、專業(yè)設計人員支持、負責講解產品等” 項目銷售 研發(fā)、銷售部、企劃價格策略 “銷管：協(xié)助現(xiàn)場根據具體組團、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及制作銷控 運營：提供成本測算，確定銷售基本均價” 項目銷售 銷管、運營推廣策略 “銷售：參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議，實現(xiàn)推廣效果的最大化研發(fā)部：提供設計院背景、產品設計理念、產品賣點及專業(yè)設計人員的支持” 企劃 項目銷售、研發(fā)部招商策略：整合外部資源，根據項目銷售需要，制定項目全程招商策略 配合制定全程招商策略 商業(yè)銷售部運營組及策略公司 商業(yè)運營組及策略公司確定外部資源 廣告公司尋找及確定 銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通 企劃 項目銷售制作公司尋找及確定 企劃策略公司尋找及確定 銷售：策略公司的溝通，并進行相關的培訓 企劃 項目銷售媒介公司尋找及確定 銷售：根據目標客戶群的日常生活、行為習慣，選擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實施的效果 企劃 項目銷售活動公司尋找及確定 銷售：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配合協(xié)調，活動過程的實時關注，反饋調整后期活動營銷的內容 企劃 項目銷售項目推廣定位確定 項目名稱、組團名稱 “研發(fā)：根據對產品的理解提出合理建議?！颁N售、商業(yè)：根據產品成本情況和結盤、在售項目銷售經驗總結，對建筑平、立面的工程效果提供合理化建議 工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見” 研發(fā) 運營 銷售 商業(yè) 工程彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審批（上報市政府）研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)建筑方案報建圖 研發(fā)：提供報建圖紙 開發(fā) 研發(fā)景觀概念方案設計及確定 “銷售、商業(yè)：結合項目定位、客戶需求情況和以往銷售經驗總結，提供景觀需求、景觀規(guī)劃等建設性意見工程：從施工角度，對主要部位做法、材料的選用等提出建設性意見 運營：成本核算及成本指標控制” 研發(fā) 銷售 工程 運營 商業(yè) 指標確認階段 項目成本指標確定 “銷管：和企劃對銷售費用指標，進行討論確定 商業(yè)：結合不同業(yè)態(tài)經營客戶需求，提供有關配套設備設施種類、數量建議工程 研發(fā) 開發(fā) 財務：項目前期、工程、配套、費用等指標落實” 運營 銷管 工程 研發(fā) 開發(fā) 財務 商業(yè)項目考核指標確定 “銷管：結合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調其他各部門制定項目的考核指標體系工程：根據項目方案及銷售推盤方案制定工期” 運營 銷管 工程考核指標調整 “銷管：根據集團及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數量制定公司考核指標體系工程：制定工期” 運營 銷管 工程施工圖設計組織 施工圖設計院的選擇與合同簽定 “運營：配合研發(fā)進行設計招投標 工程管理：對結構方案、設備選型進行評估法務：合同的審核” 研發(fā) 運營 工程管理部 法務制定建筑、綜合管網、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）按產品型式不同提供建筑設計限額指標，提供景觀限額設計指標 “銷售、商業(yè) ：結合項目定位和客戶需求及經驗判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標準的討論制定工程：提供工程技術專業(yè)建議” 研發(fā) 運營 銷售 工程 商業(yè)結構方案及設備選型研討及確定 “運營：針對不同結構方案進行經濟測算，方案優(yōu)選 工程：參與結構方案及設備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發(fā)” 研發(fā) 工程 運營地質勘察報告 組織勘察招投標、簽訂合同、組織現(xiàn)場勘察，并通過研發(fā)向設計提供地質勘察報告 研發(fā)：負責提供規(guī)劃總平面圖 工程 研發(fā)施工圖成果 總平面圖 研發(fā)放線圖 研發(fā)樁位圖 研發(fā)施工圖報建圖 研發(fā)消防、人防報建圖 研發(fā)施工圖審查全圖及計算書 研發(fā)編制典型樓座建安預算 運營施工圖會審 “運營：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優(yōu)化意見工程：根據以往經驗總結對施工圖的完整性、設計選材、選型的合理性、經濟性及施工的可行性進行審核，及時反饋研發(fā)，進行調整變更” 研發(fā) 工程 運營施工圖全圖 結合以往客服反饋經驗，圖紙設計便于使用維修 研發(fā) 客服編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化 “銷售：根據項目預期銷售均價和利潤率要求，根據不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化 研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更工程：對設計選材、選型的合理性、經濟性及施工的可行性進行審核，使方案優(yōu)化” 運營部 研發(fā) 工程 銷售綜合管網方案設計 開發(fā)部：提供各專業(yè)局設計條件 研發(fā) 開發(fā)景觀擴初及施工圖設計 運營：成本核算及費用控制 研發(fā) 運營景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化 “銷售 ：結合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更工程：對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見” 運營部 研發(fā) 工程 銷售開工開盤 建設工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案及市政方案送審 設計方案（含總平面方案）申報表 研發(fā)：配合提供設計院蓋章確認 開發(fā)部 研發(fā)土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心修建性詳細規(guī)劃2份，電子文件1份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設計方案，電子文件1份）研發(fā)：提供所需圖紙 開發(fā)部 研發(fā)申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書 開發(fā)部建筑方案送審 建筑設計方案申報表 研發(fā)：配合提供設計院蓋章確認 開發(fā)部 研發(fā) 1/500現(xiàn)勢地形圖1份 開發(fā)部土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心投資計劃 開發(fā)部建筑設計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型 開發(fā)部申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書 開發(fā)部取得許可證 投資計劃(項目備案)開發(fā)部大配套 財務：提供資金保障 開發(fā)部 財務小配套 財務：提供資金保障 開發(fā)部 財務消防證明 研發(fā)：負責提供消防報建圖 開發(fā)部 研發(fā)綠化證明 研發(fā)：負責提供綠化報建圖 開發(fā)部 研發(fā)人防證明 研發(fā)：負責提供人防報建圖 開發(fā)部 研發(fā)地名證明 銷售部：確定樓、棟眼號排布和地名意義 開發(fā)部現(xiàn)場工程放線 施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位的聯(lián)系、考察、選擇 協(xié)助工程提供隊伍信息 工程部 運營建設工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部規(guī)劃局批復的項目總平圖及電子文件 開發(fā)部首層平面圖 “研發(fā)：出圖及圖紙問題解決 工程：現(xiàn)場配合” 開發(fā)部 研發(fā) 工程按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 工程：配合勘測、清除現(xiàn)場障礙 開發(fā)部 工程施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護 施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護 組織施工單位做好記錄及現(xiàn)場保護 開發(fā)部 工程移交施工單位 “研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時解決工程：組織施工單位交接，做好交接記錄” 開發(fā)部 研發(fā) 工程施工許可證 建設用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部建設工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部天津市建筑工程施工圖紙及技術資料報告書 開發(fā)部工程施工中標通知書及經過鑒證的施工合同 開發(fā)部建設資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工中標價的1/3以上）財務建設項目投資計劃（當年計劃）開發(fā)部施工圖審查 研發(fā)：負責提供施工圖及計算書 開發(fā)部 研發(fā)質量監(jiān)督登記表 工程：配合辦理，與相關部門接觸，搞好關系 開發(fā)部 工程安全措施 工程：制定現(xiàn)場文明施工及安全施工標準，組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關安全措施。結合市場相關類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數量 商業(yè)銷售部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數量確定 商業(yè)銷售部 商業(yè)銷售部市場定位、客戶定位、產品定位、價格定位 “研發(fā)：依據控規(guī)指標提供產品類型建議，協(xié)助項目定位工作商業(yè)招商：配合完成公建類定位” 銷售體系 招商策略公司 研發(fā)部 商業(yè)招商組經濟測算 “運營：逐步細化成本測算及利潤率分析 財務：現(xiàn)金流測算” 研發(fā)部 運營部 財務部項目發(fā)展報告 開發(fā)計劃 “銷售：根據宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃。拓展部了解當地的建安成本、政府收費項目和具體情況 成本測算 拓展部 開發(fā)部、運營部、工程部 了解當地的房地產市場狀況 產品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排 拓展部對接發(fā)展中心 匯報土地初判結果 宗地的詳細情況、項目分析、房地產市場分析、初判結果 拓展部土地深判 可行性研究報告 區(qū)域內宏觀經濟、發(fā)展前景等的分析 拓展部該項目在區(qū)域房地產市場中的位置、定位、發(fā)展。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。國土資源局進行用地預審。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。國土資源局辦理土地預審。環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書（表）。一、選址定點階段。（十）物業(yè)管理是房地產開發(fā)的最后一步，是房地產開發(fā)的售后服務。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產項目的預售工作。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。（七）建設工程招標是房地產開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關手續(xù)。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。（四）項目設計是房地產開發(fā)的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步根據項目的規(guī)模，設計的具體工作流程也有所不同。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。這需要房地產開發(fā)商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。第一篇：房地產項目開發(fā)流程一個房地產項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。（二）可行性研究是房地產項目開發(fā)的第二步，也是非常關鍵的一步開發(fā)商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發(fā)領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。對于規(guī)模較大的房地產開發(fā)項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。城市規(guī)劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。土地管理部門根據房地產開發(fā)商的土地使用權證書及建設用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。通過招標，房地產開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。房地產市場營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。此階段一般辦理以下事項：