【正文】 凈化空調(diào)系統(tǒng) 風管與配件制作，部件制作，風管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與安裝，風管與設(shè)備防腐，風機安裝，風管與設(shè)備絕熱，高效過濾器安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程制冷設(shè)備系統(tǒng) 制冷組安裝，制冷劑管道及配件安裝，制冷附屬設(shè)備安裝，管道及設(shè)備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程空調(diào)水系統(tǒng) 管道冷熱（媒）水系統(tǒng)安裝，冷卻水系統(tǒng)安裝，準凝水系統(tǒng)安裝，閥門及部件安裝，冷卻塔安裝，水泵及附屬設(shè)備安裝，管道與設(shè)備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程電梯安裝 招標選定安裝單位 選型及招標 工程提供電梯井道土建節(jié)點圖 預埋件的設(shè)置、預留洞口的設(shè)置 工程指導電梯井道土建施工 土建交接檢驗 工程電梯安裝及調(diào)試 驅(qū)動主機 工程導軌，門系統(tǒng)，轎廂，對重（平衡重）工程安全部件，懸掛裝置，隨行電纜 工程 補償裝置，電氣裝置 工程整機安裝調(diào)試、驗收 工程各專業(yè)方案的審核，材料的選用及驗收，施工過程的組織與協(xié)調(diào)及事件的處理毛坯房竣工驗收備案 會同監(jiān)理、施工單位初步驗收 施工隊伍整改?！?運營部 “銷售管理部 財務(wù) ” 項目考核指標完成及調(diào)整 “銷管：按當月完成情況，調(diào)整次月及全年銷售指標 財務(wù)：負責編制月度資金預算，填列各項目實際發(fā)生數(shù)?！?研發(fā)部 法務(wù) 工程 項目銷售 開發(fā) 運營價格體系確定 “運營：牽頭制定項目考核指標體系，提供項目經(jīng)濟指標要求銷售：對不同組團、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價格體系。工程：申請結(jié)算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料 運營 工程項目亮相前準備 推盤策略確定 產(chǎn)品策略 “銷售部、企劃：根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期和階段性重點聚焦產(chǎn)品提出合理化建議研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點綜述、專業(yè)設(shè)計人員支持、負責講解產(chǎn)品等” 項目銷售 研發(fā)、銷售部、企劃價格策略 “銷管：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及制作銷控 運營：提供成本測算，確定銷售基本均價” 項目銷售 銷管、運營推廣策略 “銷售：參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議，實現(xiàn)推廣效果的最大化研發(fā)部：提供設(shè)計院背景、產(chǎn)品設(shè)計理念、產(chǎn)品賣點及專業(yè)設(shè)計人員的支持” 企劃 項目銷售、研發(fā)部招商策略：整合外部資源，根據(jù)項目銷售需要，制定項目全程招商策略 配合制定全程招商策略 商業(yè)銷售部運營組及策略公司 商業(yè)運營組及策略公司確定外部資源 廣告公司尋找及確定 銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通 企劃 項目銷售制作公司尋找及確定 企劃策略公司尋找及確定 銷售：策略公司的溝通，并進行相關(guān)的培訓 企劃 項目銷售媒介公司尋找及確定 銷售：根據(jù)目標客戶群的日常生活、行為習慣，選擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實施的效果 企劃 項目銷售活動公司尋找及確定 銷售：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配合協(xié)調(diào)，活動過程的實時關(guān)注，反饋調(diào)整后期活動營銷的內(nèi)容 企劃 項目銷售項目推廣定位確定 項目名稱、組團名稱 “研發(fā)：根據(jù)對產(chǎn)品的理解提出合理建議?！颁N售、商業(yè)：根據(jù)產(chǎn)品成本情況和結(jié)盤、在售項目銷售經(jīng)驗總結(jié)，對建筑平、立面的工程效果提供合理化建議 工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設(shè)性意見” 研發(fā) 運營 銷售 商業(yè) 工程彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審批（上報市政府）研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)建筑方案報建圖 研發(fā)：提供報建圖紙 開發(fā) 研發(fā)景觀概念方案設(shè)計及確定 “銷售、商業(yè)：結(jié)合項目定位、客戶需求情況和以往銷售經(jīng)驗總結(jié)，提供景觀需求、景觀規(guī)劃等建設(shè)性意見工程：從施工角度，對主要部位做法、材料的選用等提出建設(shè)性意見 運營：成本核算及成本指標控制” 研發(fā) 銷售 工程 運營 商業(yè) 指標確認階段 項目成本指標確定 “銷管：和企劃對銷售費用指標，進行討論確定 商業(yè)：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議工程 研發(fā) 開發(fā) 財務(wù)：項目前期、工程、配套、費用等指標落實” 運營 銷管 工程 研發(fā) 開發(fā) 財務(wù) 商業(yè)項目考核指標確定 “銷管：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項目的考核指標體系工程：根據(jù)項目方案及銷售推盤方案制定工期” 運營 銷管 工程考核指標調(diào)整 “銷管：根據(jù)集團及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司考核指標體系工程：制定工期” 運營 銷管 工程施工圖設(shè)計組織 施工圖設(shè)計院的選擇與合同簽定 “運營：配合研發(fā)進行設(shè)計招投標 工程管理：對結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進行評估法務(wù)：合同的審核” 研發(fā) 運營 工程管理部 法務(wù)制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）按產(chǎn)品型式不同提供建筑設(shè)計限額指標，提供景觀限額設(shè)計指標 “銷售、商業(yè) ：結(jié)合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標準的討論制定工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議” 研發(fā) 運營 銷售 工程 商業(yè)結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定 “運營：針對不同結(jié)構(gòu)方案進行經(jīng)濟測算，方案優(yōu)選 工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發(fā)” 研發(fā) 工程 運營地質(zhì)勘察報告 組織勘察招投標、簽訂合同、組織現(xiàn)場勘察，并通過研發(fā)向設(shè)計提供地質(zhì)勘察報告 研發(fā)：負責提供規(guī)劃總平面圖 工程 研發(fā)施工圖成果 總平面圖 研發(fā)放線圖 研發(fā)樁位圖 研發(fā)施工圖報建圖 研發(fā)消防、人防報建圖 研發(fā)施工圖審查全圖及計算書 研發(fā)編制典型樓座建安預算 運營施工圖會審 “運營：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優(yōu)化意見工程：根據(jù)以往經(jīng)驗總結(jié)對施工圖的完整性、設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核，及時反饋研發(fā)，進行調(diào)整變更” 研發(fā) 工程 運營施工圖全圖 結(jié)合以往客服反饋經(jīng)驗，圖紙設(shè)計便于使用維修 研發(fā) 客服編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化 “銷售：根據(jù)項目預期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化 研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更工程：對設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核，使方案優(yōu)化” 運營部 研發(fā) 工程 銷售綜合管網(wǎng)方案設(shè)計 開發(fā)部：提供各專業(yè)局設(shè)計條件 研發(fā) 開發(fā)景觀擴初及施工圖設(shè)計 運營：成本核算及費用控制 研發(fā) 運營景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化 “銷售 ：結(jié)合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更工程：對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見” 運營部 研發(fā) 工程 銷售開工開盤 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案及市政方案送審 設(shè)計方案（含總平面方案）申報表 研發(fā)：配合提供設(shè)計院蓋章確認 開發(fā)部 研發(fā)土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心修建性詳細規(guī)劃2份，電子文件1份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設(shè)計方案，電子文件1份）研發(fā)：提供所需圖紙 開發(fā)部 研發(fā)申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書 開發(fā)部建筑方案送審 建筑設(shè)計方案申報表 研發(fā)：配合提供設(shè)計院蓋章確認 開發(fā)部 研發(fā) 1/500現(xiàn)勢地形圖1份 開發(fā)部土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心投資計劃 開發(fā)部建筑設(shè)計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型 開發(fā)部申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書 開發(fā)部取得許可證 投資計劃(項目備案)開發(fā)部大配套 財務(wù)：提供資金保障 開發(fā)部 財務(wù)小配套 財務(wù)：提供資金保障 開發(fā)部 財務(wù)消防證明 研發(fā)：負責提供消防報建圖 開發(fā)部 研發(fā)綠化證明 研發(fā)：負責提供綠化報建圖 開發(fā)部 研發(fā)人防證明 研發(fā)：負責提供人防報建圖 開發(fā)部 研發(fā)地名證明 銷售部：確定樓、棟眼號排布和地名意義 開發(fā)部現(xiàn)場工程放線 施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位的聯(lián)系、考察、選擇 協(xié)助工程提供隊伍信息 工程部 運營建設(shè)工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部規(guī)劃局批復的項目總平圖及電子文件 開發(fā)部首層平面圖 “研發(fā)：出圖及圖紙問題解決 工程：現(xiàn)場配合” 開發(fā)部 研發(fā) 工程按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 工程：配合勘測、清除現(xiàn)場障礙 開發(fā)部 工程施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護 施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護 組織施工單位做好記錄及現(xiàn)場保護 開發(fā)部 工程移交施工單位 “研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時解決工程：組織施工單位交接，做好交接記錄” 開發(fā)部 研發(fā) 工程施工許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部建設(shè)工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部天津市建筑工程施工圖紙及技術(shù)資料報告書 開發(fā)部工程施工中標通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同 開發(fā)部建設(shè)資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工中標價的1/3以上）財務(wù)建設(shè)項目投資計劃（當年計劃）開發(fā)部施工圖審查 研發(fā)：負責提供施工圖及計算書 開發(fā)部 研發(fā)質(zhì)量監(jiān)督登記表 工程：配合辦理，與相關(guān)部門接觸，搞好關(guān)系 開發(fā)部 工程安全措施 工程：制定現(xiàn)場文明施工及安全施工標準，組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關(guān)安全措施。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量 商業(yè)銷售部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定 商業(yè)銷售部 商業(yè)銷售部市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位 “研發(fā)：依據(jù)控規(guī)指標提供產(chǎn)品類型建議，協(xié)助項目定位工作商業(yè)招商：配合完成公建類定位” 銷售體系 招商策略公司 研發(fā)部 商業(yè)招商組經(jīng)濟測算 “運營：逐步細化成本測算及利潤率分析 財務(wù)：現(xiàn)金流測算” 研發(fā)部 運營部 財務(wù)部項目發(fā)展報告 開發(fā)計劃 “銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃。拓展部了解當?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況 成本測算 拓展部 開發(fā)部、運營部、工程部 了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排 拓展部對接發(fā)展中心 匯報土地初判結(jié)果 宗地的詳細情況、項目分析、房地產(chǎn)市場分析、初判結(jié)果 拓展部土地深判 可行性研究報告 區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟、發(fā)展前景等的分析 拓展部該項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置、定位、發(fā)展。預售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。國土資源局進行用地預審。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。國土資源局辦理土地預審。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。一、選址定點階段。（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預售工作。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。（七）建設(shè)工程招標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法工程項目招標投標制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。方案設(shè)計得到批準后，即可以進行初步設(shè)計。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。（四）項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。進行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。第一篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進行施工圖設(shè)計。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。通過招標，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預期目標。項目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。此階段一般辦理以下事項：