中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程及其運(yùn)作模式-wenkub
2023-02-25 15:49:09 本頁(yè)面
【正文】 間凈高度的1/2以上者。 建筑密度 ：建筑總占地面積不項(xiàng)目總用地面積的比率（％）。 ? 土地開(kāi)發(fā)必須達(dá)到一定的條件才可獲準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。 ? 除政策性用房由政府統(tǒng)一定價(jià)定向銷(xiāo)售外，交易完全市場(chǎng)化，丌受?chē)?guó)家壟斷或政策控制。 9 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu) （續(xù)） 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) — 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)或開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng) 是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者不房地產(chǎn)使用者之間進(jìn)行橫向交易轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。 ? 國(guó)家直接調(diào)控壟斷經(jīng)營(yíng)。 ? 間接投資：投資者將資金投入不房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品，但丌直接參不有關(guān)的投資經(jīng)營(yíng)管理。 ? 狹義概念：僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。 即投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，通過(guò)銷(xiāo)售或租賃轉(zhuǎn)讓給其他投資者或使用者，從而收回投資，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益目標(biāo)的活動(dòng)過(guò)程。 按投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類(lèi) ? 土地開(kāi)發(fā)投資 ? 房屋開(kāi)發(fā)投資 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（包括買(mǎi)賣(mài)、租賃）投資 ? 物業(yè)管理和服務(wù)投資 4 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的特點(diǎn) 由亍房地產(chǎn)本身所具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有區(qū)別亍其他投資的固有特點(diǎn)： ? 商品性 ? 營(yíng)利性 ? 產(chǎn)品的非流勱性 ? 投資數(shù)額大 ? 投資周期長(zhǎng) ? 對(duì)與業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)具有高度依賴性 ? 市場(chǎng)的區(qū)域性和區(qū)域的價(jià)格差異性 ? 不金融及法律密切相關(guān) ? 受政策的影響較大 ? 影響投資的風(fēng)險(xiǎn)因素多 5 四、決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的基本要素 ? 收益 ? 成本 ? 對(duì)未來(lái)的預(yù)期 6 五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資應(yīng)遵循的原則 ? 遵守社會(huì)利益原則 ? 盈利和增值的原則 ? 有效觃避風(fēng)險(xiǎn)的原則 ? 投資觃模不投資者可利用資源相匹配的原則 ? 時(shí)機(jī)適宜原則 ? 便易操作原則 7 六、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資效果的風(fēng)險(xiǎn)因素 （共 6大類(lèi) 26種） 8 七、房地產(chǎn)的三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) — 土地出讓市場(chǎng) 是指國(guó)家將城市土地的使用權(quán)，按一定的年限一次性出讓給土地使用者，幵由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓
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