【正文】 項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)有住宅產(chǎn)品形態(tài)分析： 信息來源：思源項(xiàng)目組市調(diào)結(jié)果　 代表項(xiàng)目 產(chǎn)品形態(tài) 現(xiàn)有供應(yīng)套數(shù) 戶型面積（㎡） 潛在項(xiàng)目 潛在供應(yīng)套數(shù) 戶型面積（㎡）住宅 艾依水郡領(lǐng)世湖城紫檀水景頤和城府　多層 667 90190魯銀城市公園370 88107小高層 232 100210 250 89145高層 118 138158 170 89126（觀景洋房）花園洋房 848 87220 　 　別墅 頤和城府清水灣鳴柳島雙拼 126 190270 寶湖灣 規(guī)劃建設(shè)2500戶少量 90－ 110主力 120－ 150聯(lián)排 36 200260 　 　 　獨(dú)棟 12 320750 　 　 　總平規(guī)劃及指標(biāo) ︱ 產(chǎn)品及戶型面積配比市場支持第 74頁熱銷戶型分析 競品項(xiàng)目中，兩居、三居成為各個項(xiàng)目的熱銷戶型，面積集中在 90－ 150平米。第 64頁經(jīng)濟(jì)測算 ︱ 總結(jié) 總投資 3277869362元 銷售收入 4126876500元 稅后利潤 434022546元 稅后收益率 %第 65頁經(jīng)濟(jì)測算 ︱ 總結(jié) 本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算，遵循亙元穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的取值比較穩(wěn)妥， %的稅后收益率應(yīng)該較為符合當(dāng)前市場態(tài)勢的預(yù)期第 66頁經(jīng)濟(jì)測算 ︱ 銷售均價與平均樓面成本敏感度分析考慮到未來市場價格的變動和項(xiàng)目成本控制，利潤率可能會在一定范圍內(nèi)產(chǎn)生波動，特做出敏感度分析第 67頁經(jīng)濟(jì)測算 ︱ 銷售均價與平均樓面成本敏感度分析銷售均價與平均樓面成本敏感度分析表（藍(lán)色之間數(shù)據(jù)為合理數(shù)據(jù)）　 銷售均價8% 6% 4% 2% 基準(zhǔn)價 +2% +4% +6% +8%4157 4248 4338 4429 4519 4609 4700 4790 4881 平均樓面成本8% 3302 % % % % % % % % %6% 3374 % % % % % % % % %4% 3445 % % % % % % % % %2% 3517 % % % % % % % % %基準(zhǔn)價 3589 % % % % % % % % %+2% 3661 % % % % % % % % %+4% 3733 % % % % % % % % %+6% 3804 % % % % % % % % %+8% 3876 % % % % % % % % %第 68頁經(jīng)濟(jì)測算 ︱ 附件 第 69頁THANKS第 69頁第 70頁項(xiàng)目產(chǎn)品及戶型配比的依據(jù)l 滿足項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的要求，符合用地條件；l 滿足客戶實(shí)際需求，符合項(xiàng)目市場定位，具備市場競爭力；l 具有前瞻性，符合區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃及消費(fèi)需求發(fā)展方向；項(xiàng)目配比遵循的原則：報告附件：第 71頁216。216。第五期： A地塊小高層 +A地塊高層（ +6萬 =）216。 計劃分七期開發(fā)，預(yù)計開發(fā)周期 67年216。項(xiàng)目整體開發(fā)策略 |解決問題第 10頁本項(xiàng)目 A、 B兩個地塊的規(guī)模較大，為避免自我競爭、豐富產(chǎn)品線，必須對這兩個地塊進(jìn)行容積率的拆分本項(xiàng)目 C、 D地塊環(huán)境優(yōu)勢明顯，具有開發(fā)高端產(chǎn)品的先決條件，建議進(jìn)行高端打造，以提升整盤的檔次項(xiàng)目整體開發(fā)策略 |解決問題通過對項(xiàng)目規(guī)劃條件的分析，我們可以得到以下一些項(xiàng)目基礎(chǔ)信息：建設(shè)用地面積約為 容積率：高層 ≤、多層 ≤ ，無限高，建筑密度 ≤ 25%（高層）和 28%（多層）總建筑面積 8%左右的商業(yè)可估算出本項(xiàng)目平均樓層約大致為： Ａ、 B地塊：約 1112層（理論層數(shù)） C、 D地塊：約 67層（理論層數(shù)）第 11頁項(xiàng)目整體開發(fā)策略 |解決問題第 12頁，產(chǎn)品推出要形成市場差異化p 及時了解各競品項(xiàng)目的推盤策略，同時結(jié)合市場需求情況，制定合理的產(chǎn)品推出計劃，以市場需求為前提，盡量和其他項(xiàng)目形成差異化，減少同類產(chǎn)品在市場中的競爭壓力。p 水景資源雖然是區(qū)域內(nèi)競品項(xiàng)目共享的自然資源，但只是 “觀水 ”而不是 “親水 ”，合理的利用水資源，引入水系并貫穿社區(qū)，這將會成為項(xiàng)目突出的賣點(diǎn)，吸引更多享受生活、親近自然的人群。 寶湖灣 —— 一期開發(fā)體量約 10－ 15萬平米 ，在市場穩(wěn)定的情況下后期將保持此開發(fā)速度。 示范區(qū)靠近市政主路，對外展示效果佳，交通通達(dá)性較好；216。第 47頁項(xiàng)目一期產(chǎn)品 ︱ 樣板示范區(qū)設(shè)計建議216。區(qū)域市場競爭態(tài)勢小結(jié)第 72頁本項(xiàng)目住宅部分產(chǎn)品定位：216。需求面積 90120平米的住房，占到 34%。要求設(shè)計大尺度面寬，保證戶型舒適性。第 59頁經(jīng)濟(jì)測算 ︱ 項(xiàng)目投資費(fèi)用小結(jié)項(xiàng)目投資費(fèi)用一覽表序號 工程或費(fèi)用名稱 造價 占總成本比例 綜合樓面成本一 綜合地價款 949777060 % 1040 二 前期工程費(fèi) 75555874 % 83 三 建筑安裝工程費(fèi) 1567389050 % 1716 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 279956175 % 307 五 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 0 % 0 六 管理費(fèi)用 38458022 % 42 七 銷售費(fèi)用 123806295 % 136 八 不可預(yù)見費(fèi) 60288286 % 66 九 財務(wù)費(fèi)用（含利息及融資費(fèi)用） 182638600 % 200 十 總投資 3277869362 % 3589 第 60頁經(jīng)濟(jì)測算 ︱ 本項(xiàng)目基準(zhǔn)銷售價格確定 產(chǎn) 品 類 型 參考 項(xiàng) 目各 產(chǎn) 品均價（元 /平米） 本 項(xiàng) 目價格（元 /平米）艾依水郡 領(lǐng) 世湖城 森林半 島 鳴 柳島 紫檀水景 清水灣魯銀城市公元寶湖灣（會 員認(rèn)購 價）獨(dú) 棟 /雙拼 別 墅 — — — 10000 — 9000 — — 7500聯(lián) 排 別 墅 — — — 7500 — 7000 — — 6000疊拼 — — — — — — — — 5500多 層 /洋房 3800 4600 5200 — 3800 — 3800 3800 4500小高 層 3700 — — 4500 — — 3980 4000高 層 — — — — — — 3600集中商 業(yè) — — — — — — — — 8000公寓 — 4300 — — — — — — 5000零散商 業(yè) 7500 12023 — — — — — — 6000p 參考區(qū)域內(nèi)競品項(xiàng)目中各產(chǎn)品的價格，本著較為保守的定價原則，得出本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型