-15-1綜合體-世聯(lián)-綜合體經(jīng)濟(jì)測算與開發(fā)策略-wenkub
2023-03-28 14:50:07 本頁面
【正文】 時代廣場 B1 1015 69 1/F 2530 1518 2/F 1015 69 3/F 812 4/F 510 36 港匯廣場 B1 1520 912 1/F 3040 1824 2/F 1520 912 3/F 810 4/F 510 36 租金確定方法：市場比較法 注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域因素，包括區(qū)域位置、自然條件、周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷 度、交通流量等等 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 020230400006000080000100000120230140000160000商業(yè) 住宅 寫字樓 酒店調(diào)整前 調(diào)整后本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 基于項目定位基礎(chǔ)上的物業(yè)配比建議 功能名稱 建筑面積（ m2） 商業(yè)（含 73000的地下面積） 145000 住宅（地上計算容積率面積） 46857 寫字樓（地上計算容積率面積） 40500 酒店（地上計算容積率面積） 52023 合計 284357 注一：我們僅提出基于市場的示意性功能配比，沒有唯一性，實際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設(shè)計等要求進(jìn)行調(diào)整； 注二：本次物業(yè)配比建議不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定 ?參照臨近區(qū)域或者區(qū)域價值相似的區(qū)域市場上當(dāng)前銷售價格 ?創(chuàng)新產(chǎn)品參照典型樓盤定價、成熟案例定價原理 ?各種物業(yè)類型的開發(fā)建設(shè)成本參考上海市建筑造價規(guī)范 ?各種取費標(biāo)準(zhǔn)參照上海有關(guān)規(guī)定 需要說明的是：所有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定都是靜態(tài)的，并沒有考慮市場波動、政策變化、供求關(guān)系等等，僅供前期投資測算與開發(fā)策略制定參考。 開發(fā)成本比較 05000100001500020230地上商業(yè) 地下商業(yè) 酒店 寫字樓 住宅020230400006000080000100000120230地上商業(yè) 地下商業(yè) 酒店 寫字樓 住宅單位面積開發(fā)成本比較 總開發(fā)成本比較 ?酒店的單位面積開發(fā)成本最高； ?地下商業(yè)不計容積率，不分?jǐn)偟貎r成本，成本優(yōu)勢明顯。 商業(yè)的經(jīng)濟(jì)測算 樓層 出租面積 （平方米） 租金水平 （元 /天 /M2） 年租金收入 （萬元 /年） B2 14100 B1 17600 1/F 15100 2/F 18400 3/F 13350 4/F 1900 總計 80450 注：以上面積為根據(jù)初步設(shè)計建筑平面圖計算之結(jié)果，僅供經(jīng)濟(jì)測算參考。 ?建筑面積： 52023平方米 ?造價成本： 89960萬元 ?客房數(shù)： 500套 ?客房出租率： % ?平均房價： /套 ?年租金： 500**%*365= ?年營運成本： *%= ?年收益： = ?投資回收期： 注：來源于行業(yè)統(tǒng)計平均值的營運成本為： 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?修正后售價通過算術(shù)平均法并取中間值最終求得本項目預(yù)期售價為： 24356元 /平方米 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目的波士頓矩陣分析 ?對策建議： ?部分沿街商業(yè)產(chǎn)品租售結(jié)合，向現(xiàn)金牛產(chǎn)品轉(zhuǎn)化； ?
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