星河豐澤湖地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告-wenkub
2023-01-23 01:09:36 本頁面
【正文】 ，具有景觀價(jià)值 優(yōu)： 通過院落空間增加了前后疊層的舒適性，且較傳統(tǒng)的 TH取得較大的容積率； 劣： 私密性受到影響； TH院落 TH住宅單元 G類：聯(lián)院疊拼 TH 我們合理地選取了 6類 TH產(chǎn)品作為“現(xiàn)金?！边M(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化奠定基礎(chǔ) TH名稱 容積率指標(biāo) 適用前提 A類 聯(lián)排 TH 不受限制 B類 前后聯(lián)排 TH 無優(yōu)質(zhì)景觀資源 C類 前后疊拼 TH 無優(yōu)質(zhì)景觀資源 D類 聯(lián)院 TH 較為方正的均質(zhì)地塊 E類 六甲式 TH 地塊高差明顯 F類 寬景聯(lián)排 TH 臨主要景觀面 G類 聯(lián)院疊拼 TH 高層視野好，具有景觀價(jià)值 。 20231020 Q1：房地產(chǎn)宏觀大勢將何去何從？ 必須回答的 3個(gè)問題 關(guān)于房地產(chǎn)泡沫：論據(jù)不足 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年100 120 140 160 可支配收入與住宅銷售價(jià)格增長比較（中國） 定基指數(shù)：1997年=100 可支配收入 定基指數(shù) 住宅銷售價(jià)格 定基指數(shù) 商品住宅價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長速度 19982023年，我國城鎮(zhèn)居民住房的“房價(jià)收入比”呈現(xiàn)下降態(tài)勢 （深圳： 2023年房價(jià)收入比為 ） 宏觀調(diào)控措施對市場產(chǎn)生了顯著影響 數(shù)量型貨幣政策下的貸款月度增加額變動 在數(shù)量型貨幣政策手段影響下，貸款增速同比明顯減緩 對于 10月份實(shí)施的價(jià)格型貨幣手段 —— 基準(zhǔn)利率調(diào)整，尚無法觀察其帶來的效應(yīng) 億元 03/6 03/8 03/10 03/12 04/2 04/4 04/6 0 － 1000 1000 2023 3000 4000 5000 6000 2023年 6月央行 121號文件出臺 2023年 9月存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 1個(gè)點(diǎn) 2023年 3月央行實(shí)施差別存款準(zhǔn)備金率制度 地產(chǎn)行業(yè)前景：快速發(fā)展可持續(xù)數(shù)十年 我國房地產(chǎn)業(yè)未來增長彈性與其占國內(nèi)生產(chǎn)總值的份額 19912023年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值平均只占 GDP的 % 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 5％ 4％ 6％ 7％ 8％ 9％ 10％ 11％ 2023 2025 2028 2031 2034 增長彈性 = 增長彈性 = 增長彈性 = 19912023年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值對 GDP增長彈性為 ，未來十幾年，房地產(chǎn)業(yè)增長彈性將上升到 ，甚至 （即 GDP增長 1%，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增長 %或 %） 美國 40年來的穩(wěn)定線 微觀視角下：房地產(chǎn)業(yè)的增長空間巨大 我國人均住宅使用面積的未來增長空間 2023年我國城鎮(zhèn)居民人均住宅 使用面積 僅 2023年我國人均住房使用面積可能達(dá)到的水平為 24平方米左右（建筑面積 30平方米左右） （深圳住宅人均建筑面積約 25平方米，統(tǒng)計(jì)誤差來自人口基數(shù)的口徑） 2 4 . 42 0 . 51 7 . 84 2 . 52 7 . 53 2 . 52 2 . 50510152025303540452023 2023 2023 2030中國 美國美國1 9 4 0 年1950年1960年1970年平方米/ 人 Q1—— 房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展 必須回答的 3個(gè)問題 Q2： 06年本項(xiàng)目將面臨怎樣的競爭？ 潛龍山莊 /36萬平米 /r=、別墅、小高層 圣莫麗斯花園 / /r=、別墅、小高層 龍 1號地塊 / /r≤+ 高層豪宅 +寬景 house 尖崗山項(xiàng)目 1號地塊 /16萬平米 //r=、 TH、獨(dú)棟為主（比例 1： 4： 6） 振業(yè)城 /54萬平米 /r=、 TH、獨(dú)棟、小高層） 萬科城 / /r=、 TH、小高層） 萬科第 5園 /25萬平米 /r=、高層大面積 城市山谷三期 / /r=TH空中別墅為主 中海九萬三 / /r=、獨(dú)棟、小高層 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 2023 2023 2023 2023 2023 06年低密度物業(yè)的供應(yīng)量為 ，其中 TH545套，別墅 440套； 07年的供應(yīng)量為 69萬平方米， TH550套，別墅約 400套； （數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心） 2 1 4 3 5 6 7 8 9 13 10 12 11 居住用地 7 深圳市華電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地 ,別墅用地 .,容積率 9 深圳市住宅局 占地 ,容積率 ,部分 11 龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 總占地約 10萬 ,容積率 + 12 商住用地 1 新一代實(shí)業(yè)公司 占地 ,容積率 部分 2 深圳市祥泰信息咨詢有限公司 總占地 ,容積率 ,其中 + 3 5 8 + + 2 4 龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 占地 ,容積率 6 正興隆房地產(chǎn) (深圳 )有限公司 占地 10萬 ,容積率 10 深圳市榕江實(shí)業(yè)公司 占地 ,容積率 13 華來利實(shí)業(yè)有限公司 占地 ,容積率 隨著 05年 7月梅龍路的開通 ,以及 07年福龍路通車 ,08年地鐵竣工的規(guī)劃影響 ,預(yù)計(jì)龍華二線擴(kuò)展區(qū)未來 23年會成為開發(fā)熱點(diǎn) 在深圳這座沒有太多人脈基礎(chǔ)的帶狀城市，高端物業(yè)可進(jìn)行以下粗獷地分類（靜態(tài)）： 從東向西遷移的城市豪宅 （羅湖 — 香蜜湖 — 華僑城 — 填海區(qū)） 東線海景 西線尖崗山 北線觀瀾 golf/萬科系 郊區(qū)低密度物業(yè) （潛龍山莊、圣莫麗斯等將深受萬科的影響） 深圳主流地產(chǎn)開發(fā)商被迫迎合離心式的城市化擴(kuò)張模式（動態(tài)的競爭趨勢） 城區(qū) 以華僑城 /填海區(qū) /9萬 3為典型代表的城市豪宅 以東部海景豪宅、觀瀾golf、中信龍崗植物園、振業(yè)城等為代表的資源性主題地產(chǎn) 0506年，主流開發(fā)商的主要項(xiàng)目將集結(jié)在城市邊緣（萬科在龍華 /坂田；金地在二線拓展區(qū)；招商華僑城在尖崗山；益田 /中信在東角頭） 郊區(qū) 城市邊緣 本項(xiàng)目將與萬科城 /第五園產(chǎn)生競爭關(guān)系 項(xiàng)目 容積率 與本項(xiàng)目的競爭關(guān)系 萬
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