【正文】 星河灣項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略 |解決問(wèn)題第 16頁(yè)根據(jù)以上問(wèn)題的提出，得出開(kāi)發(fā)策略方向：p 配套先行，提升品質(zhì)—— 生活配套設(shè)施以及Ａ地塊配建的幼兒園和小學(xué)在項(xiàng)目初期就開(kāi)始建設(shè)，增加生活便捷性。p 一期可推出少量高端產(chǎn)品，展現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)的形象定位，為后續(xù)產(chǎn)品高品質(zhì)的 “調(diào)性 ”奠定基礎(chǔ)，同時(shí)支持項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位。2023年 12月 6日亙?cè)禺a(chǎn) 【 華雁湖項(xiàng)目 】 開(kāi)發(fā)策略及經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告第 1頁(yè)目 錄第一部分： 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略第二部分： 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏第三部分： 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算第 2頁(yè)目 錄第一部分： 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略第二部分： 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏第三部分： 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算第 3頁(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重點(diǎn)問(wèn)題解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體目標(biāo)第 4頁(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略 |開(kāi)發(fā)目標(biāo)價(jià)值最大化 可持續(xù)銷售品牌價(jià)值提升p 開(kāi)發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品，定位高價(jià)值客群，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售價(jià)值最大化p 用高檔產(chǎn)品樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，以高檔產(chǎn)品先行開(kāi)發(fā)，從而提升低價(jià)值產(chǎn)品的售價(jià)p 控制項(xiàng)目每期開(kāi)發(fā)量，并結(jié)合市場(chǎng)需求狀況以及競(jìng)品項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量，保持本項(xiàng)目良好的推盤(pán)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的銷售第 5頁(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重點(diǎn)問(wèn)題解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體目標(biāo)第 6頁(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略 |提出問(wèn)題以項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)為前提，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)遇到如下問(wèn)題：，產(chǎn)品推出要形成市場(chǎng)差異化，生活及公建配套不完善，各板塊之間產(chǎn)品銜接復(fù)雜 第 7頁(yè)p 為了方便說(shuō)明，根據(jù)整個(gè)地塊中市政路網(wǎng)的規(guī)劃，我們將項(xiàng)目地塊分為 A、 B、C、 D四個(gè)部分，圖示如下：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略 |地塊劃分第 8頁(yè)，生活及公建配套不完善p 項(xiàng)目所在區(qū)域配套不夠完善，因此為了提高區(qū)域認(rèn)可度和生活便捷性，較大規(guī)模完善的生活配套設(shè)施成為項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵因素之一，并且也是項(xiàng)目對(duì)外宣傳的亮點(diǎn)。項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略 |解決問(wèn)題第 13頁(yè)A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 C地塊，容積率 洋房別墅一期產(chǎn)品項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略 |解決問(wèn)題第 14頁(yè)p 豐富的產(chǎn)品線勢(shì)必會(huì)吸引更多的客戶群體，根據(jù)客戶的需求和銷售產(chǎn)品一一對(duì)位。 p 暢銷產(chǎn)品，奠定市場(chǎng)—— A、 B地塊的多層洋房產(chǎn)品是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)先鋒角色，承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)拓市場(chǎng)、保證現(xiàn)金流的重要責(zé)任。 魯銀城市公元 —— 一期開(kāi)發(fā)體量約 10萬(wàn)平米，產(chǎn)品有高層、小高層、多層，預(yù)計(jì)明年上半年再開(kāi)發(fā) 10萬(wàn)平米左右。實(shí)際操作應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況的變化適時(shí)調(diào)整詳見(jiàn)市場(chǎng)研究報(bào)告第 27頁(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏預(yù)計(jì)此開(kāi)發(fā)周期構(gòu)想是依據(jù)目前市場(chǎng)情況所做，實(shí)際操作應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況的變化適時(shí)調(diào)整第 28頁(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏開(kāi)發(fā)分期總平規(guī)劃及指標(biāo)開(kāi)發(fā)節(jié)奏預(yù)計(jì)項(xiàng)目一期產(chǎn)品第 29頁(yè)開(kāi)發(fā)分期 ︱ 地塊開(kāi)發(fā)順 序D地塊，容積率 其次開(kāi)發(fā)首先開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)方向 由南至北最后開(kāi)發(fā)第 30頁(yè)開(kāi)發(fā)分期 ︱ 第一期： B地塊多層洋房 +D地塊西側(cè)獨(dú)棟 +配套（ + + =）A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 C地塊，容積率 洋房別墅第 31頁(yè)開(kāi)發(fā)分期 ︱ 第二期： B地塊高層（ 15萬(wàn)）A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 C地塊，容積率 高層第 32頁(yè)開(kāi)發(fā)分期 ︱ 第三期： B地塊小高層 +商業(yè) +A地塊學(xué)校（ 8萬(wàn) +3萬(wàn) + =）A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 C地塊，容積率 小高層商業(yè)學(xué)校第 33頁(yè)開(kāi)發(fā)分期 ︱ 第四期： A地塊聯(lián)排 +洋房 +A地塊商業(yè)（ + + + =）A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 C地塊，容積率 聯(lián)排洋房商業(yè)第 34頁(yè)開(kāi)發(fā)分期 ︱ 第五期： A地塊小高層 +A地塊高層（ +6萬(wàn) =）C地塊，容積率 A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 高層小高層第 35頁(yè)開(kāi)發(fā)分期 ︱ 第六期： A地塊高層 +D地塊東側(cè)別墅（ + =）C地塊，容積率 A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 高層別墅第 36頁(yè)開(kāi)發(fā)分期 ︱ 第七期： C地塊別墅 +C地塊聯(lián)排 +C地塊疊拼 +C地塊會(huì)所 +B地塊商業(yè)（ ）C地塊，容積率 A地塊，容積率 B地塊，容積率 D地塊，容積率 聯(lián)排疊拼獨(dú)棟雙拼第 37頁(yè)開(kāi)發(fā)分期 ︱ 總結(jié) p分期計(jì)劃216。p 樣板示范區(qū)的基本規(guī)劃原則如下：216。 銷售中心設(shè)在 D地塊的西北部，面積 2023㎡ 3000㎡ ，臨近寧安大街，交通通達(dá)性好，展示性佳，同時(shí)盡量靠近艾依河，展示濱水景觀。 第 45頁(yè)項(xiàng)目一期產(chǎn)品 ︱ 樣板示范區(qū)設(shè)計(jì)建議p 樣板示范區(qū)各部分及看房通道的設(shè)計(jì)和施工，都要確保客戶的安全，同時(shí)與建筑風(fēng)格相搭配。第 59頁(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ︱ 項(xiàng)目投資費(fèi)用小結(jié)項(xiàng)目投資費(fèi)用一覽表序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 造價(jià) 占總成本比例 綜合樓面成本一 綜合地價(jià)款 949777060 % 1040 二 前期工程費(fèi) 75555874 % 83 三 建筑安裝工程費(fèi) 1567389050 % 1716 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 279956175 % 307 五 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 0 % 0 六 管理費(fèi)用 38458022 % 42 七 銷售費(fèi)用 123806295 % 136 八 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 60288286 % 66 九 財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息及融資費(fèi)用） 182638600 % 200 十 總投資 3277869362 % 3589 第 60頁(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ︱ 本項(xiàng)目基準(zhǔn)銷售價(jià)格確定 產(chǎn) 品 類 型 參考 項(xiàng) 目各 產(chǎn) 品均價(jià)（元 /平米） 本 項(xiàng) 目?jī)r(jià)格（元 /平米）艾依水郡 領(lǐng) 世湖城 森林半 島 鳴 柳島 紫檀水景 清水灣魯銀城市公元寶湖灣（會(huì) 員認(rèn)購(gòu) 價(jià)）獨(dú) 棟 /雙拼 別 墅 — — — 10000 — 9000 — — 7500聯(lián) 排 別 墅 — — — 7500 — 7000 — — 6000疊拼 — — — — — — — — 5500多 層 /洋房 3800 4600 5200 — 3800 — 3800 3800 4500小高 層 3700 — — 4500 — — 3980 4000高 層 — — — — — — 3600集中商 業(yè) — — — — — — — — 8000