房地產(chǎn)開發(fā)流程及經(jīng)濟測算概述-閱讀頁
2025-02-25 14:32本頁面
【正文】 用、建筑安裝費用、基礎(chǔ)設施費用、公共配套設施建設費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預見費。包括銷售收入、出租收入和自營收入。 ?目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，等。 項目經(jīng)濟評價的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項目開發(fā)者決策。 各期財務費用 =上期期末貸款額期間利率（或機會成本） +當期貸款額期間利率（或機會成本）247。當期凈現(xiàn)金流量） ?財務凈現(xiàn)值， 是指把項目計算期內(nèi)各年的財務凈現(xiàn)金流量，按照一個給定的標準折現(xiàn)率（基準收益率）折算到建設期初（項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和，是考察項目在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標。 n—— 開發(fā)經(jīng)營期。最低售價和最低銷售量是房地產(chǎn)項目重要的不確定性因素。 ?項目可行性研究 ?反推地價，確定拿地成本 ?規(guī)劃方案比較、選擇 ?預估項目收益情況 26 案例 1 昌樂某項目 —— 反推地價 2 臨沂某項目 —— 利潤估算 3 濟南某項目 —— 可行性分析 27 經(jīng)濟評價的常見誤區(qū) 追求精確地說明問題： 實際上，就是在施工圖設計階段后的工程概預算，都存在 10%左右的誤差，而項目前期的經(jīng)濟評價誤差范圍更大。 取值隨意，缺乏說服力： 測算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時都會缺乏說服力。 28 如何成文優(yōu)秀的經(jīng)濟評價報告 —— 步驟 1： ?明確基本假設，取得共識 ?基本假設的合理性比計算過程更加重要 步驟 2： ?提出和決策相關(guān)的核心問題 ?切中決策的要害 步驟 3： ?結(jié)合市場分析評判方案 ?要市場的合理性，而不是數(shù)值上的利潤最大化 步驟 4： ?給出指導發(fā)展或規(guī)劃的“方向性建議” ?從經(jīng)濟評價背后提煉出規(guī)律，指導和推進項目 29 給大家的建議 —— 如何成為經(jīng)濟評價高手 ?積累自己的成本數(shù)據(jù) ?建立外部專家?guī)? ?理解開發(fā)流程、工程進程和各種條件對成本的影響 ?具體問題具體分析，累積分析模型和分析技巧 30 補充：價格確定 ?參照臨近區(qū)域或者區(qū)域價值相似的區(qū)域市場上當前銷售價格 ?創(chuàng)新產(chǎn)品參照典型樓盤定價、成熟案例定價原理 ?一般采用市場比較法估價 31
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