房地產(chǎn)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測(cè)算概述(參考版)
2025-02-17 14:32本頁(yè)面
【正文】 基本假設(shè)缺乏彈性： 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是建立于很多基本假設(shè)上的對(duì)開發(fā)流程的模擬，基本假設(shè)不能等同于事實(shí)，必須考慮成本、市場(chǎng)和其它因素影響帶來(lái)的變化。 提交“大而全”的單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不但浪費(fèi)大量的時(shí)間并且缺乏參考意義。 分為： ?價(jià)格保本點(diǎn)分析 ?銷售率（租售率保本點(diǎn)分析）保本點(diǎn)分析 敏感性分析 ?又稱靈敏度分析， 是通過(guò)分析、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目成敗和經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過(guò)確定這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素 ?反映單種不確定因素對(duì)項(xiàng)目效益的影響 ?一般考慮土地價(jià)格、建安成本和售價(jià)的不確定性 25 評(píng)價(jià)用在什么地方？ 測(cè)算的作用 通過(guò)以上各個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容測(cè)算，在知曉地價(jià)及各項(xiàng)收費(fèi)的情況下，可以測(cè)算項(xiàng)目的收益率，從而分析項(xiàng)目可行性或選擇最優(yōu)方案；也可以通過(guò)企業(yè)預(yù)想收益率來(lái)反推土地出讓價(jià)。 —— 折現(xiàn)率 24 不確定性分析 盈虧平衡分析 ?又稱保本點(diǎn)分析， 即分析利潤(rùn)為零時(shí)項(xiàng)目所處的狀態(tài)。 式中： CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量； (CI－ CO)t—— 第 t期的凈現(xiàn)金流量 。 2 22 收入、利潤(rùn)及稅金估算 23 其他指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 投資回收期 ?投資回收期＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)－ 1）＋（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值247。 評(píng)價(jià)指標(biāo) 17 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本結(jié)構(gòu) —— 指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬 成本和投入節(jié)奏估算 租、售計(jì)劃模擬 現(xiàn)金流分析 不確定性分析 模擬開發(fā)進(jìn)程 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 18 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的步驟 —— 目前報(bào)告常用邏輯 確定項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目開發(fā)周期安排 對(duì)項(xiàng)目總投資估算 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金估算 盈利情況分析 不確定與敏感性分析 19 物業(yè)配比模擬的兩種方法 經(jīng)驗(yàn)值法 ?確定容積率，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)安排物業(yè)配比 ?缺點(diǎn)：配比的落地性不強(qiáng)，很難反映社區(qū)形態(tài) 配比反算法 ?通過(guò)容積率和產(chǎn)品配比反算 ?優(yōu)點(diǎn)：較準(zhǔn)確反映配比變化對(duì)方案的影響，對(duì)方案的落地性比較有把握； ?缺點(diǎn)：過(guò)程比較復(fù)雜，對(duì)經(jīng)驗(yàn)要求比較高 20 21 總投資估算 注：財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資
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