房地產(chǎn)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測算概述-資料下載頁
2025-02-15 14:32本頁面
【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目成敗和經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過確定這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素 ?反映單種不確定因素對(duì)項(xiàng)目效益的影響 ?一般考慮土地價(jià)格、建安成本和售價(jià)的不確定性 25 評(píng)價(jià)用在什么地方？ 測算的作用 通過以上各個(gè)項(xiàng)目內(nèi)容測算，在知曉地價(jià)及各項(xiàng)收費(fèi)的情況下，可以測算項(xiàng)目的收益率，從而分析項(xiàng)目可行性或選擇最優(yōu)方案；也可以通過企業(yè)預(yù)想收益率來反推土地出讓價(jià)。 ?項(xiàng)目可行性研究 ?反推地價(jià)，確定拿地成本 ?規(guī)劃方案比較、選擇 ?預(yù)估項(xiàng)目收益情況 26 案例 1 昌樂某項(xiàng)目 —— 反推地價(jià) 2 臨沂某項(xiàng)目 —— 利潤估算 3 濟(jì)南某項(xiàng)目 —— 可行性分析 27 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的常見誤區(qū) 追求精確地說明問題： 實(shí)際上，就是在施工圖設(shè)計(jì)階段后的工程概預(yù)算，都存在 10%左右的誤差，而項(xiàng)目前期的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)誤差范圍更大。 提交“大而全”的單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不但浪費(fèi)大量的時(shí)間并且缺乏參考意義。 取值隨意，缺乏說服力： 測算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時(shí)都會(huì)缺乏說服力。 基本假設(shè)缺乏彈性： 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是建立于很多基本假設(shè)上的對(duì)開發(fā)流程的模擬，基本假設(shè)不能等同于事實(shí)，必須考慮成本、市場和其它因素影響帶來的變化。 28 如何成文優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告 —— 步驟 1： ?明確基本假設(shè)，取得共識(shí) ?基本假設(shè)的合理性比計(jì)算過程更加重要 步驟 2： ?提出和決策相關(guān)的核心問題 ?切中決策的要害 步驟 3： ?結(jié)合市場分析評(píng)判方案 ?要市場的合理性，而不是數(shù)值上的利潤最大化 步驟 4： ?給出指導(dǎo)發(fā)展或規(guī)劃的“方向性建議” ?從經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)背后提煉出規(guī)律，指導(dǎo)和推進(jìn)項(xiàng)目 29 給大家的建議 —— 如何成為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)高手 ?積累自己的成本數(shù)據(jù) ?建立外部專家?guī)? ?理解開發(fā)流程、工程進(jìn)程和各種條件對(duì)成本的影響 ?具體問題具體分析，累積分析模型和分析技巧 30 補(bǔ)充：價(jià)格確定 ?參照臨近區(qū)域或者區(qū)域價(jià)值相似的區(qū)域市場上當(dāng)前銷售價(jià)格 ?創(chuàng)新產(chǎn)品參照典型樓盤定價(jià)、成熟案例定價(jià)原理 ?一般采用市場比較法估價(jià) 31
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