房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測(cè)算概述-wenkub.com
2025-02-13 14:32 本頁(yè)面
【正文】 取值隨意，缺乏說(shuō)服力： 測(cè)算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時(shí)都會(huì)缺乏說(shuō)服力。最低售價(jià)和最低銷(xiāo)售量是房地產(chǎn)項(xiàng)目重要的不確定性因素。當(dāng)期凈現(xiàn)金流量） ?財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值， 是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到建設(shè)期初（項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和，是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者決策。包括銷(xiāo)售收入、出租收入和自營(yíng)收入。 土地拍賣(mài)中的黑馬 —— 對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致 ?戰(zhàn)略型高價(jià) —— 濰坊坊茨地塊；（不在土地本身） ?轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià) —— 產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤(rùn)期望低） ?資金密集型無(wú)地企業(yè) —— 資金雄厚，缺少資源；（惡狼撲食型） ?非理性企業(yè)拿地 —— 眾多非成熟企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 世聯(lián)怡高顧問(wèn)事業(yè)部 本門(mén)課程的目的 了解房地產(chǎn)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)決策和流程 環(huán)節(jié) 掌握 經(jīng)濟(jì)測(cè)算方法 ，及其 在報(bào)告中的運(yùn)用 2 我們對(duì)課程的展開(kāi)角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用 關(guān)于開(kāi)發(fā)流程： ?什么時(shí)間干什么事？ ?什么事情誰(shuí)來(lái)辦？怎么辦最好？ ?環(huán)節(jié)容易出什么問(wèn)題？ ?流程對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是什么？ 關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)： ?包含哪些內(nèi)容和指標(biāo)？ ?評(píng)價(jià)用在什么地方？ ?如何進(jìn)行？ 3 課題一：開(kāi)發(fā)決策和流程環(huán)節(jié) 4 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程 —— 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為如何？ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 物業(yè)管理 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通： 政府流向開(kāi)發(fā)商 、 開(kāi)發(fā)商流向消費(fèi)者 、 消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移 。（一介莽夫） 7 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 物業(yè)管理 主要決策問(wèn)題（錢(qián)、地、人）： ?決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道 ?決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度 ?決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門(mén) 8 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 物業(yè)管理 開(kāi)發(fā)商決策常見(jiàn)的問(wèn)題是什么？舉例說(shuō)明： ?關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死
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