【房地產(chǎn)】世聯(lián)：開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測(cè)算(參考版)
2025-01-23 00:36本頁(yè)面
【正文】 演講完畢，謝謝觀看！ 。 給大家的建議 —— 如何成為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)高手 ?積累自己的成本數(shù)據(jù) ?建立外部專家?guī)? ?理解開發(fā)流程、工程進(jìn)程和各種條件對(duì)成本的影響 ?具體問(wèn)題具體分析，累積分析模型和分析技巧 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 取值隨意，缺乏說(shuō)服力： 測(cè)算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時(shí)都會(huì)缺乏說(shuō)服力。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的常見(jiàn)誤區(qū) 追求精確地說(shuō)明問(wèn)題： 實(shí)際上，就是在施工圖設(shè)計(jì)階段后的工程概預(yù)算，都存在 10%左右的誤差，而項(xiàng)目前期的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)誤差范圍更大。 我們將結(jié)合具體案例來(lái)講解經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在決策中的運(yùn)用 —— 案例 1 ?協(xié)助決策物業(yè)形態(tài) —— 案例 2 ?協(xié)助決策資金計(jì)劃 —— 案例 3 ?協(xié)助決策容積率 —— 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量表 07下 08上 08下 09上 09下 10上 10下 11上 總計(jì) 現(xiàn)金流入 0 54542 23376 77036 33016 62223 62223 395379 一階段銷售收入 0 54542 23376 0 0 0 0 0 77918 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… 現(xiàn)金流出 62654 18953 16539 19261 19234 16329 19698 190160 土地成本 52190 0 0 0 0 0 0 0 52190 前期工程費(fèi) 1689 0 1587 0 1587 0 0 0 4863 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… 凈現(xiàn)金流量 62654 6836 57775 13781 65472 45893 42525 205219 累加凈現(xiàn)金流量 62654 27064 37546 51328 116800 162694 205220 資本化率 8% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 62654 34246 6330 51476 11815 54013 36432 32484 累加財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 62654 28408 22078 29398 41213 131658 164142 內(nèi)部收益率 49% 123% 動(dòng)態(tài)投資回收期 ?財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV)：反映計(jì)算期內(nèi)的獲利能力 ?內(nèi)部收益率 (FIRR)：反映項(xiàng)目成本和效益相抵后的報(bào)酬率 ?動(dòng)態(tài)投資回收期 (Pt)：投資返本年限，反映抗風(fēng)險(xiǎn)能力 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)配比模擬的兩種方法 經(jīng)驗(yàn)值法 ?確定容積率，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)安排物業(yè)配比 ?缺點(diǎn)：配比的落地性不強(qiáng)，很難反映社區(qū)形態(tài) 配比反算法 ?通過(guò)容積率和產(chǎn)品配比反算 ?優(yōu)點(diǎn)：較準(zhǔn)確反映配比變化對(duì)方案的影響，對(duì)方案的落地性比較有把握； ?缺點(diǎn)：過(guò)程比較復(fù)雜，對(duì)經(jīng)驗(yàn)要求比較高 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系 —— 對(duì)項(xiàng)目盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)的模擬和分析 盈利評(píng)價(jià)指標(biāo)： ?利潤(rùn)（凈利潤(rùn)和稅后利潤(rùn)） ?利潤(rùn)率（成本利潤(rùn)率、自有資金回報(bào)率） ?財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
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