世聯(lián)房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)顧問流程(參考版)
2025-01-23 01:01本頁面
【正文】 u中心組團(tuán)作為現(xiàn)代制造業(yè)基地，在引導(dǎo)發(fā)展汽車制造業(yè)、電子信息制造業(yè)的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展汽車貿(mào)易和汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)等以汽車為龍頭的生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)并進(jìn)而帶動(dòng)社會(huì)服務(wù)業(yè)的升級(jí)。依據(jù)順義新城發(fā)展戰(zhàn)略，合理功能用地分配約為：城市與產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)圖u京順路及機(jī)場(chǎng)高速北線兩側(cè)中重點(diǎn)發(fā)展信息技術(shù)服務(wù)業(yè)。?在堅(jiān)持土地復(fù)合利用的同時(shí)，注意功能的適當(dāng)分區(qū)，使主要的商務(wù)區(qū)與區(qū)域級(jí)商業(yè)中心、居住區(qū)相對(duì)分離，保持安靜優(yōu)美的生活環(huán)境。?在后沙峪、馬坡、牛欄山等以居住為主的組團(tuán)適當(dāng)提高局部開發(fā)強(qiáng)度，以提供大規(guī)模開放空間，形成舒朗、宜人的生活氛圍及自然生態(tài)的郊區(qū)風(fēng)貌以保持對(duì)中心城區(qū)人口的持續(xù)吸引力。50%制造業(yè)工人第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員高素質(zhì)郊區(qū)化人口23%5%30%第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員土地利用策略：同步加大居住用地和服務(wù)業(yè)用地，控制工業(yè)用地，預(yù)留一定用地作為未來發(fā)展的緩沖57722143974410居住用地工業(yè)用地服務(wù)用地保留用地空港組團(tuán)與中心組團(tuán)用地比例圖土地利用策略?京順路及機(jī)場(chǎng)北線沿線加大商務(wù)辦公用地比例，同時(shí)控制土地價(jià)格保持對(duì)中心城區(qū)的物業(yè)價(jià)格優(yōu)勢(shì)?在后沙峪組團(tuán)中心以及會(huì)展中心周圍加大商業(yè)、賓館、商務(wù)辦公用地供應(yīng)，提高開發(fā)強(qiáng)度，形成相對(duì)密度較高、緊湊發(fā)展的城市活力核心。第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2023 2023 2023 2023人口發(fā)展策略：通過提高人居環(huán)境質(zhì)量和發(fā)展高附加值產(chǎn)業(yè)吸引人口進(jìn)入，不斷優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，提高人口素質(zhì)，促進(jìn)新城人口升級(jí)置換 35萬人90萬人20%48%農(nóng)民 24%制造業(yè)工人郊區(qū)化人口?修建直接連接中心組團(tuán)與中心城區(qū)的高速路，加強(qiáng)其聯(lián)系。根據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 , 我們給出了順義新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)方向人 口① 土地利用現(xiàn)狀② 可利用土地量③ 土地構(gòu)成④ 房地產(chǎn)狀況土 地消 費(fèi)產(chǎn) 業(yè)① 產(chǎn)業(yè)分類② 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值③ 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)④ 相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈⑤ 產(chǎn)業(yè)就業(yè)① 人口總量② 人口結(jié)構(gòu)③ 人口現(xiàn)狀來源① 消費(fèi)者來源② 消費(fèi)力③ 消費(fèi)結(jié)構(gòu)④ 消費(fèi)地點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖 人口結(jié)構(gòu)圖消費(fèi)結(jié)構(gòu)圖 土地結(jié)構(gòu)圖新城功能分布圖產(chǎn)業(yè)集群：空港和會(huì)展引領(lǐng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心及紐帶，緊密銜接汽車制造和電子信息兩大支柱產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群隨著產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 2023年順義新城的人均GDP將達(dá)到 ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將是 0： 40： 60人均 GDP的預(yù)測(cè)采用 HoltWinters兩參數(shù)指數(shù)平滑法，以順義區(qū) 1995年 ~2023年人均 GDP為樣本數(shù)據(jù)，在一次指數(shù)平滑法基礎(chǔ)上加入序列長(zhǎng)期趨勢(shì)（遞增或遞減）的平均變化量來進(jìn)行修正。機(jī)場(chǎng)時(shí) Clayton經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Ξa(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 :依托空港核心資源，引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，積極發(fā)展以生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)。2023年順義城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒；順義區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒，訪談2023年北京郊區(qū)各區(qū)縣社會(huì)消費(fèi)品零售額 10203040506070門頭溝區(qū) 房山區(qū) 通州區(qū) 順義區(qū) 昌平區(qū) 大興區(qū) 平谷區(qū) 懷柔區(qū) 密云縣 延慶縣要實(shí)現(xiàn)順義新城的發(fā)展目標(biāo)，基于現(xiàn)狀的研究我們發(fā)現(xiàn)存在著以下幾個(gè)關(guān)鍵問題，這也正是我們需要研究的重點(diǎn)?推動(dòng)順義新城發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)因素是什么？?怎樣實(shí)現(xiàn)順義新城的規(guī)劃人口總量，改善人口的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀？?應(yīng)該通過何種途徑完善和提升順義新城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)？?順義新城第三產(chǎn)業(yè)怎樣才能實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展？順義新城的發(fā)展目標(biāo)：u 新城是承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū)u 新城應(yīng)建設(shè)成為相對(duì)獨(dú)立、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)達(dá)的健康新城 資料來源： 《北京城市總體規(guī)劃 20232023》?規(guī)劃和現(xiàn)狀人口之間有 61萬的巨大缺口，單一依靠以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展無法實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的人口目標(biāo)；?以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀決定了低素質(zhì)的人口結(jié)構(gòu)特征，他們的消費(fèi)力進(jìn)而也就決定了順義第三產(chǎn)業(yè)的低水平發(fā)展；?制造業(yè)和低水平的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展都不利用提升土地的附加值，順義新城的土地將無法實(shí)現(xiàn) “地盡其利 ”；發(fā)現(xiàn)問題：研究重點(diǎn)：基于現(xiàn)狀提出問題的解決之道－－跳出現(xiàn)狀外的案例研究案例研究 Part 1: －－新城發(fā)展模式的國(guó)際案例研究新城發(fā)展模式田園新城GARDEN CITY公司城 /產(chǎn)業(yè)新城COMPANY TOWN城市郊區(qū)化發(fā)展的邊緣新城 /EDGE TOWN政府主導(dǎo)下的行政中心新城 /NEW CENTER國(guó) 際 案 例pLetchworth（英國(guó)，倫敦）pWelwyn Garden City （ 英國(guó)，倫敦 ）新城發(fā)展模式資料來源：文獻(xiàn)檢索、世聯(lián)分析公共交通導(dǎo)向發(fā)展的新城開發(fā) / TODpPort Sunlight （英國(guó)，利物浦）pGrande Cache （加拿大， Albert）p筑波科學(xué)城 （日本，筑波）pRadburn（美國(guó)，紐約）pColumbia哥倫比亞新城 （ 美國(guó)，馬里蘭州 ）p千里新城（日本，大阪）p多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）p沙田新市鎮(zhèn)（中國(guó)，香港 ）pCanberra（澳洲，堪培拉）pBrasilia（巴西，巴西利亞）37在對(duì)世界各地新城進(jìn)行廣泛研究的基礎(chǔ)上，我們著重分析了其中五個(gè)極具代表性的國(guó)際案例u筑波科學(xué)城uWelwyn Garden CityuColumbia u多摩新鎮(zhèn)初步考慮案例uLetchworth，英國(guó)uWelwyn Garden City， 英國(guó) uPort Sunlight ，英國(guó)uGrande Cache ， 加拿大u筑波科學(xué)城， 日本uRadburn，美國(guó)uColumbia，美國(guó)u千里新城，日本u多摩新鎮(zhèn)，日本u沙田新市鎮(zhèn)，香港uCanberra，澳洲uBrasilia，巴西u…著重分析了其中五個(gè)? 韋林花園城 ，英國(guó)? 筑波科學(xué)城，日本? 哥倫比亞新城，美國(guó)? 多摩新鎮(zhèn)，日本? 堪培拉，澳大利亞?田園新城?公司城 /產(chǎn)業(yè)新城?城市郊區(qū)化發(fā)展的邊緣新城?公共交通導(dǎo)向發(fā)展的新城?行政中心新城uCanberra資料來源：文獻(xiàn)檢索、世聯(lián)分析通過案例分析和模式總結(jié)，基于順義新城的發(fā)展現(xiàn)狀判斷，在城
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