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正文內(nèi)容

世聯(lián)_拓盤_房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)顧問流程(參考版)

2025-01-21 02:46本頁面
  

【正文】 ? 對現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)在地域上進(jìn)行整合,逐步調(diào)整京順路沿線的制造加工企業(yè)搬遷至中心組團(tuán)? 引進(jìn)國際知名會展管理公司對新國展進(jìn)行管理,并移植國外成熟品牌展會? 抓住北京高校外遷機(jī)遇,大力引進(jìn)大專院校,為發(fā)展信息技術(shù)服務(wù)業(yè)聚集儲備人才? 鼓勵滿足中產(chǎn)階級郊區(qū)化居住需求的中低密度房地產(chǎn)開發(fā),同步建設(shè)與之相配套的高質(zhì)量生活配套服務(wù)設(shè)施--開發(fā)區(qū)域? 后沙峪片區(qū)、順義老城區(qū)、林河制造業(yè)基地及馬坡片區(qū)? 后沙峪西片區(qū)、馬坡鎮(zhèn)北部區(qū)域、牛欄山片區(qū)? 完善順義與北京中心城區(qū)的高速路網(wǎng)建設(shè)? 調(diào)整控規(guī),局部提高存量土地的開發(fā)強(qiáng)度? 確定預(yù)留土地用于發(fā)展未來城市的開放空間關(guān)鍵舉措? 利用空港優(yōu)勢和會展機(jī)遇,大力發(fā)展與汽車制造業(yè)相關(guān)的金融貿(mào)易等生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)? 提升中心片區(qū)的社會服務(wù)業(yè)質(zhì)量和水平,進(jìn)行老城區(qū)的更新? 大力發(fā)展信息技術(shù)服務(wù)業(yè)? 在發(fā)展成熟的汽車制造業(yè)和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)上,培育自己的品牌展會? 大力發(fā)展與會展業(yè)相關(guān)聯(lián)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)? 適時發(fā)展中高密度的住宅公寓、辦公物業(yè)及商業(yè)、酒店等物業(yè)? 加快順義的軌道交通建設(shè)? 調(diào)整京順路沿線的生產(chǎn)制造加工企業(yè)搬遷至中心組團(tuán),并沿京順路大力發(fā)展中等密度的郊區(qū)辦公物業(yè),控制土地價格以保持物業(yè)的價格優(yōu)勢? 根據(jù)新城的發(fā)展?fàn)顩r,制定河?xùn)|新城的開發(fā)策略? 已發(fā)展城區(qū)的城市更新和動態(tài)規(guī)劃調(diào)整階段劃分起步階段( 年)發(fā)展階段( 年)成熟階段( 年后)開發(fā)策略控制汽車整車制造業(yè)發(fā)展,引導(dǎo)發(fā)展汽車配套的電子信息制造業(yè), 優(yōu)先引入具有研發(fā)性質(zhì)的企業(yè)。 ?中心組團(tuán)作為現(xiàn)代制造業(yè)基地,在引導(dǎo)發(fā)展汽車制造業(yè)、電子信息制造業(yè)的基礎(chǔ)上,大力發(fā)展汽車貿(mào)易和汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)等以汽車為龍頭的生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)并進(jìn)而帶動社會服務(wù)業(yè)的升級。 依據(jù)順義新城發(fā)展戰(zhàn)略,合理功能用地分配約為: 城市與產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)圖 ?京順路及機(jī)場高速北線兩側(cè)中重點(diǎn)發(fā)展信息技術(shù)服務(wù)業(yè)。 ?在堅(jiān)持土地復(fù)合利用的同時,注意功能的適當(dāng)分區(qū),使主要的商務(wù)區(qū)與區(qū)域級商業(yè)中心、居住區(qū)相對分離,保持安靜優(yōu)美的生活環(huán)境。 ?在后沙峪、馬坡、牛欄山等以居住為主的組團(tuán)適當(dāng)提高局部開發(fā)強(qiáng)度,以提供大規(guī)模開放空間,形成舒朗、宜人的生活氛圍及自然生態(tài)的郊區(qū)風(fēng)貌以保持對中心城區(qū)人口的持續(xù)吸引力。 50% 制造業(yè)工人 第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 高素質(zhì)郊區(qū)化人口 23% 5% 30% 第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 土地利用策略:同步加大居住用地和服務(wù)業(yè)用地,控制工業(yè)用地,預(yù)留一定用地作為未來發(fā)展的緩沖 57 7 22 14 39 7 44 10 居住用地 工業(yè)用地 服務(wù)用地 保留用地 空港組團(tuán)與中心組團(tuán)用地比例圖 土地利用策略 ?京順路及機(jī)場北線沿線加大商務(wù)辦公用地比例,同時控制土地價格保持對中心城區(qū)的物業(yè)價格優(yōu)勢 ?在后沙峪組團(tuán)中心以及會展中心周圍加大商業(yè)、賓館、商務(wù)辦公用地供應(yīng),提高開發(fā)強(qiáng)度,形成相對密度較高、緊湊發(fā)展的城市活力核心。 504010306047333657586第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 2023 2023 2023 2023 人口發(fā)展策略:通過提高人居環(huán)境質(zhì)量和發(fā)展高附加值產(chǎn)業(yè)吸引人口進(jìn)入,不斷優(yōu)化人口結(jié)構(gòu),提高人口素質(zhì),促進(jìn)新城人口升級置換 35萬人 90萬人 20% 48% 農(nóng)民 24% 制造業(yè)工人 郊區(qū)化人口 ?修建直接連接中心組團(tuán)與中心城區(qū)的高速路,加強(qiáng)其聯(lián)系。 根據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 , 我們給出了順義新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)方向 人 口 ① 土地利用現(xiàn)狀 ②可利用土地量 ③土地構(gòu)成 ④房地產(chǎn)狀況 土 地 消 費(fèi) 產(chǎn) 業(yè) ① 產(chǎn)業(yè)分類 ②產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 ③主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ④相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈 ⑤產(chǎn)業(yè)就業(yè) ① 人口總量 ②人口結(jié)構(gòu) ③人口現(xiàn)狀來源 ① 消費(fèi)者來源 ②消費(fèi)力 ③消費(fèi)結(jié)構(gòu) ④消費(fèi)地點(diǎn) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖 人口結(jié)構(gòu)圖 消費(fèi)結(jié)構(gòu)圖 土地結(jié)構(gòu)圖 新城功能分布圖 產(chǎn)業(yè)集群:空港和會展引領(lǐng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心及紐帶,緊密銜接汽車制造和電子信息兩大支柱產(chǎn)業(yè),形成產(chǎn)業(yè)集群 隨著產(chǎn)業(yè)的升級和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展, 2023年順義新城的人均GDP將達(dá)到 ,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將是 0: 40: 60 人均 GDP的預(yù)測采用 HoltWinters兩參數(shù)指數(shù)平滑法,以順義區(qū) 1995年 ~2023年人均 GDP為樣本數(shù)據(jù),在一次指數(shù)平滑法基礎(chǔ)上加入序列長期趨勢(遞增或遞減)的平均變化量來進(jìn)行修正。機(jī)場時 Clayton經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力 產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 :依托空港核心資源,引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè),積極發(fā)展以生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)。 37%11%9%9%8%6%6%11%4%食品衣著家庭設(shè)施用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通訊教育文化娛樂居住 雜項(xiàng)商品和服務(wù)2023年順義城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源:北京統(tǒng)計(jì)年鑒;順義區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒,訪談 2023年北京郊區(qū)各區(qū)縣社會消費(fèi)品零售額 10 20 30 40 50 60 70 門頭溝區(qū) 房山區(qū) 通州區(qū) 順義區(qū) 昌平區(qū) 大興區(qū) 平谷區(qū) 懷柔區(qū) 密云縣 延慶縣 要實(shí)現(xiàn)順義新城的發(fā)展目標(biāo),基于現(xiàn)狀的研究我們發(fā)現(xiàn)存在著以下幾個關(guān)鍵問題,這也正是我們需要研究的重點(diǎn) ?推動順義新城發(fā)展的核心驅(qū)動因素是什么? ?怎樣實(shí)現(xiàn)順義新城的規(guī)劃人口總量,改善人口的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀? ?應(yīng)該通過何種途徑完善和提升順義新城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)? ?順義新城第三產(chǎn)業(yè)怎樣才能實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展? 順義新城的發(fā)展目標(biāo): ? 新城是承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè),帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū) ? 新城應(yīng)建設(shè)成為相對獨(dú)立、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)達(dá)的健康新城 資料來源: 《 北京城市總體規(guī)劃 20232023》 ?規(guī)劃和現(xiàn)狀人口之間有 61萬的巨大缺口,單一依靠以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展無法實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的人口目標(biāo); ?以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀決定了低素質(zhì)的人口結(jié)構(gòu)特征,他們的消費(fèi)力進(jìn)而也就決定了順義第三產(chǎn)業(yè)的低水平發(fā)展; ?制造業(yè)和低水平的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展都不利用提升土地的附加值,順義新城的土地將無法實(shí)現(xiàn) “ 地盡其利 ” ; 發(fā)現(xiàn)問題: 研究重點(diǎn): 基于現(xiàn)狀提出問題的解決之道--跳出現(xiàn)狀外的案例研究 37 案例研究 Part 1: --新城發(fā)展模式的國際案例研究 新城發(fā)展模式 田園新城 GARDEN CITY 公司城 /產(chǎn)業(yè)新城 COMPANY TOWN 城市郊區(qū)化發(fā)展的邊 緣新城 /EDGE TOWN 政府主導(dǎo)下的行政中 心新城 /NEW CENTER 國 際 案 例 ?Letchworth(英國,倫敦) ?Welwyn Garden City (英國,倫敦) 新城發(fā)展 模式 資料來源:文獻(xiàn)檢索、世聯(lián)分析 公共交通導(dǎo)向發(fā)展的 新城開發(fā) / TOD ?Port Sunlight (英國,利物浦) ?Grande Cache (加拿大, Albert) ?筑波科學(xué)城(日本,筑波) ?Radburn(美國,紐約) ?Columbia哥倫比亞新城(美國,馬里蘭州) ?千里新城(日本,大阪) ?多摩新鎮(zhèn)(日本,東京都) ?沙田新市鎮(zhèn)(中國,香港) ?Canberra(澳洲,堪培拉) ?Brasilia(巴西,巴西利亞) 在對世界各地新城進(jìn)行廣泛研究的基礎(chǔ)上,我們著重分析了其中五個極具代表性的國際案例 ?筑波科學(xué)城 ?Welwyn Garden City ?Columbia ?多摩新鎮(zhèn) 初步考慮案例 ?Letchworth,英國 ?Welwyn Garden C
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