xxxx世聯(lián)開發(fā)流程及經(jīng)濟測算(參考版)
2025-03-11 13:58本頁面
【正文】 演講完畢，謝謝觀看！ 。 給大家的建議 —— 如何成為經(jīng)濟評價高手 ?積累自己的成本數(shù)據(jù) ?建立外部專家?guī)? ?理解開發(fā)流程、工程進程和各種條件對成本的影響 ?具體問題具體分析，累積分析模型和分析技巧 31 本報告是嚴格保密的。 29 本報告是嚴格保密的。 取值隨意，缺乏說服力： 測算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時都會缺乏說服力。 經(jīng)濟評價的常見誤區(qū) 追求精確地說明問題： 實際上，就是在施工圖設(shè)計階段后的工程概預(yù)算，都存在 10%左右的誤差，而項目前期的經(jīng)濟評價誤差范圍更大。 我們將結(jié)合具體案例來講解經(jīng)濟評價在決策中的運用 —— 案例 1 ?協(xié)助決策物業(yè)形態(tài) —— 案例 2 ?協(xié)助決策資金計劃 —— 案例 3 ?協(xié)助決策容積率 —— 27 本報告是嚴格保密的。 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量表 07下 08上 08下 09上 09下 10上 10下 11上 總計 現(xiàn)金流入 0 54542 23376 77036 33016 62223 62223 395379 一階段銷售收入 0 54542 23376 0 0 0 0 0 77918 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… 現(xiàn)金流出 62654 18953 16539 19261 19234 16329 19698 190160 土地成本 52190 0 0 0 0 0 0 0 52190 前期工程費 1689 0 1587 0 1587 0 0 0 4863 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… 凈現(xiàn)金流量 62654 6836 57775 13781 65472 45893 42525 205219 累加凈現(xiàn)金流量 62654 27064 37546 51328 116800 162694 205220 資本化率 8% 財務(wù)凈現(xiàn)值 62654 34246 6330 51476 11815 54013 36432 32484 累加財務(wù)凈現(xiàn)值 62654 28408 22078 29398 41213 131658 164142 內(nèi)部收益率 49% 123% 動態(tài)投資回收期 ?財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV)：反映計算期內(nèi)的獲利能力 ?內(nèi)部收益率 (FIRR)：反映項目成本和效益相抵后的報酬率 ?動態(tài)投資回收期 (Pt)：投資返本年限，反映抗風(fēng)險能力 25 本報告是嚴格保密的。 物業(yè)配比模擬的兩種方法 經(jīng)驗值法 ?確定容積率，根據(jù)經(jīng)驗安排物業(yè)配比 ?缺點：配比的落地性不強，很難反映社區(qū)形態(tài) 配比反算法 ?通過容積率和產(chǎn)品配比反算 ?優(yōu)點：較準(zhǔn)確反映配比變化對方案的影響，對方案的落地性比較有把握； ?缺點：過程比較復(fù)雜，對經(jīng)驗要求比較高 23 本報告是嚴格保密的。 21 本報告是嚴格保密的。 項目經(jīng)濟評價的指標(biāo)體系 —— 對項目盈利能力和風(fēng)險的模擬和分析 盈利評價指標(biāo)： ?利潤（凈利潤和稅后利潤） ?利潤率（成本利潤率、自有資金回報率） ?財務(wù)凈現(xiàn)值
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