xxxx世聯(lián)開發(fā)流程及經濟測算(更新版)
【正文】 49% 123% 動態(tài)投資回收期 ?財務凈現值（ FNPV)：反映計算期內的獲利能力 ?內部收益率 (FIRR)：反映項目成本和效益相抵后的報酬率 ?動態(tài)投資回收期 (Pt)：投資返本年限，反映抗風險能力 25 本報告是嚴格保密的。 29 本報告是嚴格保密的。 給大家的建議 —— 如何成為經濟評價高手 ?積累自己的成本數據 ?建立外部專家?guī)? ?理解開發(fā)流程、工程進程和各種條件對成本的影響 ?具體問題具體分析，累積分析模型和分析技巧 31 本報告是嚴格保密的。 我們將結合具體案例來講解經濟評價在決策中的運用 —— 案例 1 ?協(xié)助決策物業(yè)形態(tài) —— 案例 2 ?協(xié)助決策資金計劃 —— 案例 3 ?協(xié)助決策容積率 —— 27 本報告是嚴格保密的。 項目經濟評價的指標體系 —— 對項目盈利能力和風險的模擬和分析 盈利評價指標： ?利潤（凈利潤和稅后利潤） ?利潤率（成本利潤率、自有資金回報率） ?財務凈現值 投入評價指標： ?投資峰值 ?資金缺口 評價體系： ?現金流分析 ?負債（資金來源）分析 ?不確定性分析 項目前期經濟測算不同于工程概預算和房地產開發(fā)財務。 13 本報告是嚴格保密的。 8 本報告是嚴格保密的。 房地產項目的整體開發(fā)流程 —— 一個房地產項目的整體開發(fā)經營行為如何？ 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產的本質問題就是土地資源的再分配及流通： 政府流向開發(fā)商 、 開發(fā)商流向消費者 、 消費者之間的轉移 。 本報告是嚴格保密的。 政府出讓土地的方式 ?拍賣、招標 、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種） ?什么情況之下用什么方式？ 招標將會增多 ?目前的現象：北京雙限、深圳背負 15%返還指標等 6 本報告是嚴格保密的。 0開始付款； ?成本： 1400元 /平方米； ?啟動資金：商品房建設 +回遷建設 ?資金平衡：快速的現金流滿足平衡 vs 10 本報告是嚴格保密的。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 工程建設的相關知識 2： ?影響工程造價的主要因素： 建筑結構形式及建筑形態(tài)：鋼結構＞框剪＞（?。┛蚣埽敬u混 外立面材質及設備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準 施工取費等級：在施工定額的基礎上加減 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎的施工成本 場地條件：是否平整、是否山地 抗震等級： 6級、 7級、 8級 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范 景觀環(huán)境造價 關于施工的相關問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？ 16 本報告是嚴格保密的。 項目經濟評價的基本結構 —— 以房地產開發(fā)項目為例 指標和物業(yè)配比的模擬 成本和投入節(jié)奏估算 租、售計劃模擬 現金流分析 不確定性分析 模擬開發(fā)進程 財務評價 22 本報告是嚴格保密的。 提交“大而全”的單方案經濟評價不但浪費大量的時間并且缺乏參考
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