xxxx世聯(lián)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測算(更新版)
【正文】 49% 123% 動態(tài)投資回收期 ?財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV)：反映計(jì)算期內(nèi)的獲利能力 ?內(nèi)部收益率 (FIRR)：反映項(xiàng)目成本和效益相抵后的報酬率 ?動態(tài)投資回收期 (Pt)：投資返本年限，反映抗風(fēng)險能力 25 本報告是嚴(yán)格保密的。 29 本報告是嚴(yán)格保密的。 給大家的建議 —— 如何成為經(jīng)濟(jì)評價高手 ?積累自己的成本數(shù)據(jù) ?建立外部專家?guī)? ?理解開發(fā)流程、工程進(jìn)程和各種條件對成本的影響 ?具體問題具體分析，累積分析模型和分析技巧 31 本報告是嚴(yán)格保密的。 我們將結(jié)合具體案例來講解經(jīng)濟(jì)評價在決策中的運(yùn)用 —— 案例 1 ?協(xié)助決策物業(yè)形態(tài) —— 案例 2 ?協(xié)助決策資金計(jì)劃 —— 案例 3 ?協(xié)助決策容積率 —— 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的指標(biāo)體系 —— 對項(xiàng)目盈利能力和風(fēng)險的模擬和分析 盈利評價指標(biāo)： ?利潤（凈利潤和稅后利潤） ?利潤率（成本利潤率、自有資金回報率） ?財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 投入評價指標(biāo)： ?投資峰值 ?資金缺口 評價體系： ?現(xiàn)金流分析 ?負(fù)債（資金來源）分析 ?不確定性分析 項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測算不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)。 13 本報告是嚴(yán)格保密的。 8 本報告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程 —— 一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營行為如何？ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通： 政府流向開發(fā)商 、 開發(fā)商流向消費(fèi)者 、 消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 政府出讓土地的方式 ?拍賣、招標(biāo) 、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種） ?什么情況之下用什么方式？ 招標(biāo)將會增多 ?目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù) 15%返還指標(biāo)等 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 0開始付款； ?成本： 1400元 /平方米； ?啟動資金：商品房建設(shè) +回遷建設(shè) ?資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡 vs 10 本報告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 工程建設(shè)的相關(guān)知識 2： ?影響工程造價的主要因素： 建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)＞框剪＞（小）框架＞磚混 外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕、外立面選材標(biāo)準(zhǔn) 施工取費(fèi)等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本 場地條件：是否平整、是否山地 抗震等級： 6級、 7級、 8級 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范 景觀環(huán)境造價 關(guān)于施工的相關(guān)問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？ 16 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的基本結(jié)構(gòu) —— 以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例 指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬 成本和投入節(jié)奏估算 租、售計(jì)劃模擬 現(xiàn)金流分析 不確定性分析 模擬開發(fā)進(jìn)程 財(cái)務(wù)評價 22 本報告是嚴(yán)格保密的。 提交“大而全”的單方案經(jīng)濟(jì)評價不但浪費(fèi)大量的時間并且缺乏參考
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