xxxx世聯(lián)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測算-文庫吧資料
2025-03-13 13:58本頁面
【正文】 投入評價(jià)指標(biāo)： ?投資峰值 ?資金缺口 評價(jià)體系： ?現(xiàn)金流分析 ?負(fù)債（資金來源）分析 ?不確定性分析 項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測算不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)。 課題二：經(jīng)濟(jì)評價(jià)的應(yīng)用 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開工前期： ?決策上的時(shí)間反復(fù)； ?規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤； ?亦可能遇到不常見的因素如： 地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢 資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢 天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致） 工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 工程建設(shè)的相關(guān)知識： ?工程建設(shè)組成部分 ：土建、水電、安裝及設(shè)備 ?整體工程建設(shè) ：單體部分、環(huán)境部分、室外管線 ?建筑結(jié)構(gòu)形式 ：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等 ?項(xiàng)目施工周期 （平均進(jìn)度、不考慮冰凍期）： 多層及低密度： 9— 12個(gè)月 小高層： 1年半 高層建筑： 2年到兩年半 ?施工組織次序 ： 基礎(chǔ)部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗(yàn)收 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 包含的主要設(shè)計(jì)階段： ?地塊勘查測繪：提供設(shè)計(jì)依據(jù)， 3— 10天 ?規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：落實(shí)決策思路， 3— 6個(gè)月 ?施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式， 1— 3個(gè)月 ?景觀設(shè)計(jì)：景觀環(huán)境設(shè)計(jì)， 2— 3個(gè)月 ?樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：營銷環(huán)境設(shè)計(jì)， 1個(gè)月 討論：常見的問題有哪些？ 進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接 質(zhì)量問題：評價(jià)體系和評價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明： ?關(guān)于資金：以山東某開發(fā)商為例，項(xiàng)目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項(xiàng)目資金流出現(xiàn)問題； ?關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？ 想賺想死的 （老想多賺，違背市場規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題； 逞能能死的 ，不要和地價(jià)、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程； 省錢省死的 ，省錢省出事了，競爭問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題； ?關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)管理、對外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系； 人力問題其實(shí)更是管理問題 。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 項(xiàng)目決策案例 —— 資金如何運(yùn)作？ ?城市背景：山東省某地級城市， ?地塊情況： 1036畝， r=， 30%高層 ?掛牌：起掛 ，原地安臵（約 ） ?開發(fā)商賬面資金： 4000萬 ?銀行信用額度 20230萬，通過另一正在建設(shè)項(xiàng)目抵押，先拿 12023萬投入土地款（類違規(guī)） ?土地獲取價(jià)格
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