房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測(cè)算概述-文庫(kù)吧資料
2025-02-19 14:32本頁(yè)面
【正文】 金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以貸款利息為主； 靜態(tài)測(cè)算一般按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的 %估算；具體取值根據(jù)不同企業(yè)資金情況有所不同，建議與開(kāi)發(fā)商確認(rèn)后使用。 16 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系 —— 對(duì)項(xiàng)目盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)的模擬和分析 盈利評(píng)價(jià)指標(biāo)： ?利潤(rùn)（凈利潤(rùn)和稅后利潤(rùn)） ?利潤(rùn)率（成本利潤(rùn)率、自有資金回報(bào)率） ?財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 投入評(píng)價(jià)指標(biāo)： ?投資峰值 ?資金缺口 評(píng)價(jià)體系： ?現(xiàn)金流分析 ?負(fù)債（資金來(lái)源）分析 ?不確定性分析 項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測(cè)算不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)。其中前期策劃項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入主要指銷售收入，極少涉及出租和自營(yíng)收入。 ?經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。（一介莽夫） 7 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 主要決策問(wèn)題（錢、地、人）： ?決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道 ?決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度 ?決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門 8 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 開(kāi)發(fā)商決策常見(jiàn)的問(wèn)題是什么？舉例說(shuō)明： ?關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？ 想賺想死的 （老想多賺，違背市場(chǎng)規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場(chǎng)滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問(wèn)題、容積率問(wèn)題、產(chǎn)品形態(tài)問(wèn)題； 逞能能死的 ，不要和地價(jià)、政府、專業(yè)公司過(guò)不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程； 省錢省死的 ，省錢省出事了，競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題、質(zhì)量問(wèn)題、成本壓力問(wèn)題； ?關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)管理、對(duì)外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系； 人力問(wèn)題其實(shí)更是管理問(wèn)題 。 政府出讓土地的方式 ?拍賣、招標(biāo) 、協(xié)議 6 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 現(xiàn)有的土地政策的問(wèn)題 ?單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對(duì)稱； ?政府供應(yīng)計(jì)劃的無(wú)序和可持續(xù)供地政策的缺失； ?價(jià)高者得的土地分配制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 世聯(lián)怡高顧問(wèn)事業(yè)部 本門課程的目的 了解房地產(chǎn)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)決策和流程 環(huán)節(jié) 掌握 經(jīng)濟(jì)測(cè)算方法 ，及其 在報(bào)告中的運(yùn)用 2 我們對(duì)課程的展開(kāi)角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用 關(guān)于開(kāi)發(fā)流程：
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