【房地產】世聯：開發(fā)流程及經濟測算-文庫吧資料
2025-01-25 00:36本頁面
【正文】 投入評價指標： ?投資峰值 ?資金缺口 評價體系： ?現金流分析 ?負債（資金來源）分析 ?不確定性分析 項目前期經濟測算不同于工程概預算和房地產開發(fā)財務。 課題二：經濟評價的應用 19 本報告是嚴格保密的。 項目推進慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時間耽誤在項目開工前期： ?決策上的時間反復； ?規(guī)劃設計上的時間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報建的時間耽誤； ?亦可能遇到不常見的因素如： 地基問題導致的隱蔽工程施工進度緩慢 資金短缺導致的工程施工進度緩慢 天氣原因（雨季做基礎、冬天施工等導致） 工地事故和違章行為導致的臨時停工和工地整改 17 本報告是嚴格保密的。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 工程建設的相關知識： ?工程建設組成部分 ：土建、水電、安裝及設備 ?整體工程建設 ：單體部分、環(huán)境部分、室外管線 ?建筑結構形式 ：磚混、框架、框剪、鋼結構等 ?項目施工周期 （平均進度、不考慮冰凍期）： 多層及低密度： 9— 12個月 小高層： 1年半 高層建筑： 2年到兩年半 ?施工組織次序 ： 基礎部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗收 15 本報告是嚴格保密的。 13 本報告是嚴格保密的。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 包含的主要設計階段： ?地塊勘查測繪：提供設計依據， 3— 10天 ?規(guī)劃建筑設計：落實決策思路， 3— 6個月 ?施工圖設計：施工標準和結構形式， 1— 3個月 ?景觀設計：景觀環(huán)境設計， 2— 3個月 ?樣板房及會所設計：營銷環(huán)境設計， 1個月 討論：常見的問題有哪些？ 進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接 質量問題：評價體系和評價經驗的缺失 12 本報告是嚴格保密的。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明： ?關于資金：以山東某開發(fā)商為例，項目建設中的資金抽出作為它用，導致項目資金流出現問題； ?關于項目方向，幾種死法？ 想賺想死的 （老想多賺，違背市場規(guī)律），體現在做了市場滯銷的產品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產品形態(tài)問題； 逞能能死的 ，不要和地價、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程； 省錢省死的 ，省錢省出事了，競爭問題、質量問題、成本壓力問題； ?關于人力，是否具備了足夠的項目運作、工程管理、財務管理、對外公關人力，是否理順了內部的管理體系； 人力問題其實更是管理問題 。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 項目決策案例 —— 資金如何運作？ ?城市背景：山東省某地級城市， ?地塊情況： 1036畝， r=， 30%高層 ?掛牌：起掛 ，原地安臵（約 ） ?開發(fā)商賬面資金： 4000萬 ?銀行信用額度 20230萬，通過另一正在建設項目抵押，先拿 12023萬投入土地款（類違規(guī)） ?土地獲取價格
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