xxxx世聯(lián)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測算(完整版)
【正文】 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 6— 8個(gè)月 項(xiàng)目報(bào)建 +1個(gè)月 施工建設(shè) 8— 10個(gè)月 推廣銷售 物業(yè)管理 ?多層項(xiàng)目從獲取土地至開始銷售需要的時(shí)間在 1年左右；高層項(xiàng)目需要的時(shí)間在 1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售） 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 討論：順馳在發(fā)展擴(kuò)張中，哪些問題值得檢討？ 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 土地拍賣中的黑馬 —— 對項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致 ?戰(zhàn)略型高價(jià) —— 建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身） ?轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià) —— 產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤期望低） ?資金密集型無地企業(yè) —— 金地龍華地塊；（惡狼撲食型） ?非理性企業(yè)拿地 —— 眾多非成熟企業(yè)。 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用 關(guān)于開發(fā)流程： ?什么時(shí)間干什么事？ ?什么事情誰來辦？怎么辦最好？ ?環(huán)節(jié)容易出什么問題？ ?流程對開發(fā)商的影響是什么？ 關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)： ?評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？ ?評(píng)價(jià)用在什么地方？ ?如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？ 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（一介莽夫） 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 包含的主要設(shè)計(jì)階段： ?地塊勘查測繪：提供設(shè)計(jì)依據(jù)， 3— 10天 ?規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：落實(shí)決策思路， 3— 6個(gè)月 ?施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式， 1— 3個(gè)月 ?景觀設(shè)計(jì)：景觀環(huán)境設(shè)計(jì)， 2— 3個(gè)月 ?樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：營銷環(huán)境設(shè)計(jì)， 1個(gè)月 討論：常見的問題有哪些？ 進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接 質(zhì)量問題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 課題二：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的應(yīng)用 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量表 07下 08上 08下 09上 09下 10上 10下 11上 總計(jì) 現(xiàn)金流入 0 54542 23376 77036 33016 62223 62223 395379 一階段銷售收入 0 54542 23376 0 0 0 0 0 77918 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… 現(xiàn)金流出 62654 18953 16539 19261 19234 16329 19698 190160 土地成本 52190 0 0 0 0 0 0 0 52190 前期工程費(fèi) 1689 0 1587 0 1587 0 0 0 4863 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… 凈現(xiàn)金流量 62654 6836 57775 13781 65472 45893 42525 205219 累加凈現(xiàn)金流量 62654 27064 37546 51328 116800 162694 205220 資本化率 8% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 62654 34246 6330 51476 11815 54013 36432 32484 累加財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 62654 28408 22078 29398 41213 131658 164142 內(nèi)部收益率
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