世聯(lián)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款培訓(xùn)教材-全文預(yù)覽
【正文】 ?《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》《 施工許可證 》 ?《 項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資許可證 》 （或深圳市發(fā)展計(jì)劃批文） ?借款企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 ?借款企業(yè)情況介紹（公司簡(jiǎn)史、公司管理層簡(jiǎn)歷、已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、土地儲(chǔ)備情況） ?公司 ?公司借款情況 ?項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ?項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ?項(xiàng)目投資概算和投資計(jì)劃 ?工程建設(shè)計(jì)劃、施工進(jìn)度（工程進(jìn)度橫道圖） ?項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃（自有資金、擬貸款資金、融資計(jì)劃） ?項(xiàng)目自有資金構(gòu)成及來(lái)源說(shuō)明（提供相關(guān)票據(jù)） ?擔(dān)保企業(yè)介紹、近三年經(jīng)審計(jì)后財(cái)務(wù)報(bào)告及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)告 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 二、不同過(guò)程中各自扮演不同的角色 Q1：初次和客戶溝通我們應(yīng)該獲取什么信息？ 客戶人員 技術(shù)人員 我們的客戶 ？ ？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 Q3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款要解決哪些問(wèn)題？ 借款企業(yè) 企業(yè)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等財(cái)務(wù)狀況 已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售情況、發(fā)展商口碑、樓盤質(zhì)量 持續(xù)開(kāi)發(fā)的能力 項(xiàng)目本身 項(xiàng)目條件：位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、土地現(xiàn)狀、限制條件 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（判斷項(xiàng)目定位） 項(xiàng)目的施工計(jì)劃、投資計(jì)劃安排 項(xiàng)目市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)狀況 產(chǎn)品定位 競(jìng)爭(zhēng) 置業(yè)特點(diǎn) 價(jià)格 在售樓盤 項(xiàng)目合法性如何？ 借款企業(yè)的資信、償債能力？ 項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力如何？ 項(xiàng)目如何籌措資金？ 項(xiàng)目的貸款額度及貸款期限？ 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如何？ 項(xiàng)目的擔(dān)保能力如何？ 項(xiàng)目貸款主要風(fēng)險(xiǎn)是什么？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 開(kāi)發(fā)手續(xù)及文件 項(xiàng)目取得之前 （策劃階段） 前期準(zhǔn)備 （準(zhǔn)備階段） 建設(shè)及銷售 （實(shí)施階段） 竣工入伙 （完工階段） 物業(yè)交接 /運(yùn)營(yíng) （運(yùn)營(yíng)階段） 6 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 7 《 施工許可證 》 8 《 預(yù)售許可證 》 9《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 10《 竣工驗(yàn)收備案證明書 》 11《 房地產(chǎn)證 》 1《 土地出讓合同 》 2 《 房地產(chǎn)證 》 (土地 ) 3 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 4 《 開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書 》 5《 立項(xiàng)批文 》 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 開(kāi)發(fā)手續(xù)及文件 程 序 提供資料 認(rèn)可文件 經(jīng)辦 單位 施工報(bào)批申請(qǐng)(開(kāi)工申請(qǐng) ) 申請(qǐng)表； 經(jīng)辦人身份證明材料； 規(guī)劃許可證明文件； 施工合同； 監(jiān)理合同和總監(jiān)理工程師任命書；保證工程質(zhì)量、施工安全檢查的基本技術(shù)資料； 支付保函收訖證明 《 建筑工程施工許可證 》 建設(shè)局 施工招投標(biāo)（招標(biāo)工程） 施工招標(biāo)申請(qǐng) 招標(biāo)文件 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 立項(xiàng)批文 資信證明和資金到位證明 企業(yè)性質(zhì)的有效證明 由定額站審定的工程造價(jià) 確定施工單位，簽定承包合同 建設(shè)局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 《 房地產(chǎn)證 》 （土地） 國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可 以招標(biāo)拍賣掛牌取得為例： 申請(qǐng)書； 申請(qǐng)人身份證明 《 土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌成交確認(rèn)書 》 《 土地使用權(quán)出讓合同書 》 《 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 規(guī)劃局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 探討技術(shù)可行 。 6 “ 水平分工型”美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條 ?房地產(chǎn)的核心是資本運(yùn)作，基金或者投資銀行成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者 ?美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角色更類似于接受委托的中間人，在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，利用完善的中介服務(wù)市場(chǎng)將開(kāi)發(fā)的各個(gè)功能環(huán)節(jié)外包，很少進(jìn)行產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的全程
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