世聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)流程與房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款培訓(xùn)教材-資料下載頁
2025-05-03 15:27本頁面
【導(dǎo)讀】本報告是嚴(yán)格保密的。了整個鏈條的下游端。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)鏈從土地的供給、到資本的運作等各環(huán)節(jié)，美國的房地產(chǎn)開發(fā)商角。的各個功能環(huán)節(jié)外包，發(fā)過程的全程運作。地產(chǎn)建造商或中介商只。機構(gòu)出具的實地測繪結(jié)果報告書;5.性文件規(guī)定的其他文件。上）；4、項目法人注冊文件；專業(yè)主管部門對設(shè)計方案的審查意見；金、交易咨詢服務(wù)費。
【正文】 性資料 ?借款企業(yè)財務(wù)資料 ?項目資料 ?《 土地使用權(quán)出讓合同 》 及補充協(xié)議（轉(zhuǎn)讓合同等） ?付清地價款證明及房地產(chǎn)證（土地） ?《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》《 施工許可證 》 ?《 項目固定資產(chǎn)投資許可證 》 （或深圳市發(fā)展計劃批文） ?借款企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 ?借款企業(yè)情況介紹（公司簡史、公司管理層簡歷、已開發(fā)項目、在開發(fā)項目、待開發(fā)項目、土地儲備情況） ?公司 ?公司借款情況 ?項目規(guī)劃設(shè)計方案 ?項目可行性研究報告 ?項目投資概算和投資計劃 ?工程建設(shè)計劃、施工進度（工程進度橫道圖） ?項目資金籌措計劃（自有資金、擬貸款資金、融資計劃） ?項目自有資金構(gòu)成及來源說明（提供相關(guān)票據(jù)） ?擔(dān)保企業(yè)介紹、近三年經(jīng)審計后財務(wù)報告及最近一期的財務(wù)報告 本報告是嚴(yán)格保密的。 26 Q2：報告撰寫過程中我們可能遇到什么情況？ ?討論：在這些情況下技術(shù)人員和客戶人員如何處理？ 可能是： ?資金缺口達(dá)不到企業(yè)所需要的貸款額度？ ?自有資金達(dá)不到 35%？ ?項目合法性手續(xù)不全？ ?客戶預(yù)期銷售價格偏高？ ?擔(dān)保抵押物不足值？ ?客戶提供資料不全導(dǎo)致報告不能按時出具？ ?…… 本報告是嚴(yán)格保密的。 27 三、附件：項目經(jīng)濟評價幾個指標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 28 項目經(jīng)濟評價需掌握的幾個概念 ?參考中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 》 ?按照房地產(chǎn)項目未來獲取收益方式劃分 :出售型房地產(chǎn)項目、出租型房地產(chǎn)項目、混合型房地產(chǎn)項目 房地產(chǎn)開發(fā)總投資 ：包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金 開發(fā)建設(shè)投資包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接管理費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用 經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金 房地產(chǎn)項目的收入 ：包括房地產(chǎn)的銷售收入、租金收入、自營收入等 本報告是嚴(yán)格保密的。 29 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價幾大指標(biāo)（一） ?現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，進行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析（ 全部投資現(xiàn)金流量表 、資本金現(xiàn)金流量表、投資者各方現(xiàn)金流量表） ?資金來源與運用表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃 ?損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況 動態(tài)評價指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ：指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率 評判標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng) FIRR≥MARR 或 FIRR≥i c，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以考慮接受的。 ic行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率應(yīng)按照當(dāng)?shù)仄骄饺≈?，一般?8%~10% 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ：指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 ic ，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和 評判標(biāo)準(zhǔn)：財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項目，在財務(wù)上是可以考慮接受的 投資回收期： 指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間，一般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開始期的起始年算起 本報告是嚴(yán)格保密的。 30 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價幾大指標(biāo)（二） 靜態(tài)評價指標(biāo) 利潤總額 =經(jīng)營收入 經(jīng)營成本 管理費用 銷售費用 財務(wù)費用 經(jīng)營 稅金及附加 稅后利潤總額 =利潤總額 所得稅 成本利潤率 =利潤總額 /總投資 *100% 稅后成本利潤率 =稅后利潤總額 /總投資 *100% 投資利潤率 =年平均利潤總額 /總投資 *100% 稅后投資利潤率 =年平均稅后利潤總額 /總投資 *100% 借款償還期（ Pd） =借款償還后開發(fā)出現(xiàn)盈余期數(shù) 開發(fā)借款期數(shù) +（當(dāng)期償還借款額 /當(dāng)期可用于還款的資金額） 本報告是嚴(yán)格保密的。 31 謝謝各位
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