【正文】 改、驗收，保證點火 開發(fā) 工程視訊 研發(fā)：提供設計所需要的圖紙 開發(fā) 研發(fā)工程：簽訂協(xié)議、信號開通 開發(fā) 工程工程：提供工作面，監(jiān)督施工、驗收 開發(fā) 工程電力 研發(fā)：提供進件所需要的圖紙、銷管提供面積測量報告，開發(fā) 研發(fā)研發(fā)：提供設計所需要的圖紙 開發(fā) 研發(fā)工程：提供進件所需的用電量、用電點 開發(fā) 工程工程：提供工作面，保證施工監(jiān)督施工 開發(fā) 工程財務：提供資金支持，保證交費 開發(fā) 財務工程：提供現(xiàn)場協(xié)助保證驗收、掛表 開發(fā) 工程場站點位置 研發(fā) ：負責配合確定場站點位置和技術(shù)支持 開發(fā) 研發(fā)排水、熱力招標手續(xù) “運營：測算配套工程標底，施工單位考察，招標方案及招標文件審核，配合并監(jiān)督開標、評標、定標工程：配合辦理、提供招標資料” 開發(fā)部 工程 運營配套施工 給排水與采暖 室外給水系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)室外排水系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)室外供熱系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)電氣 室外供電系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)室外照明系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)綜合管網(wǎng) 室外智能化系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)室外燃氣系統(tǒng) 開發(fā)、商業(yè)：配合驗收 工程 開發(fā)部 商業(yè)環(huán)境施工 附屬建筑 停車場 工程圍墻，大門 研發(fā)：配合驗收 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)收集站 工程景觀 建筑小品，亭臺，連廊 研發(fā)：配合驗收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)道路 研發(fā)：配合驗收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)花壇，場坪綠化 研發(fā)：配合驗收移交物業(yè) 工程 研發(fā) 客服 物業(yè)竣工結(jié)算 排水、熱力、自來水、中水、煤氣、視訊、電力、環(huán)境工程結(jié)算 工程、開發(fā)：核定工程量 運營 工程 開發(fā)結(jié)算稽核 全部合同結(jié)算并做項目整體結(jié)算報告 “銷管：協(xié)助運營結(jié)算合同及銷售費用，核定項目銷售均價和利潤率完成情況 研發(fā)：負責所有設計合同的結(jié)算工程、開發(fā)：組織承包單位提供結(jié)算書，核定結(jié)算書” 運營 工程 開發(fā) 研發(fā) 銷管 竣工入住 室內(nèi)空氣檢測 選擇單位，組織招投標，定隊伍 組織進行現(xiàn)場檢測 工程住宅準入證 項目竣工驗收報告 工程建設工程規(guī)劃驗收合格證 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程非經(jīng)營性公建配套證明 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程土地使用權(quán)證書 開發(fā)部地名管理部門批準的地名文件 開發(fā)部小區(qū)竣工資料（小區(qū)情況說明、小區(qū)現(xiàn)狀照片4張、非經(jīng)營性公建配比表）工程：提供竣工資料 開發(fā)部 工程人防驗收 工程：現(xiàn)場具備驗收條件 開發(fā)部 工程住宅準入證 規(guī)劃驗收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程消防驗收 “工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料，并對工程款結(jié)算進行控制 研發(fā)：提供相關(guān)圖紙及電子文件” 開發(fā)部 工程 研發(fā)通水、通電 工程：組織施工單位工人配合通水、通電 開發(fā)部 工程大配套驗收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程竣工驗收備案通知書 提供驗收資料 工程小配套驗收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程供熱驗收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程人防驗收 工程：組織相關(guān)單位參加，提供驗收資料 開發(fā)部 工程入住準備 工程質(zhì)量保證書 工程：提供工程質(zhì)量保證書所需相關(guān)數(shù)據(jù) 銷售管理部 工程住宅使用說明書 工程、開發(fā)：參與編制住宅使用說明書，提供相關(guān)基礎數(shù)據(jù) 研發(fā) 工程 開發(fā)寄發(fā)《商品房交付使用通知書》 “法務：入住通知書的審核。物業(yè)：電話通知業(yè)主入住信息（刪除）協(xié)助相關(guān)入住事宜” 客服 法務 物業(yè)對房屋的廚衛(wèi)防水、水暖管路打壓、煙道通風等方面進行檢查，做好相關(guān)詳細記錄，組織相關(guān)維修人員進行維修前的準備，簽訂維修協(xié)議和第三方維修合同，制定維修流程 運營：合同的簽訂、第三方隊伍的招投標 法務：合同的審批等其他相關(guān)法務事宜 客服 運營 工程 法務寄發(fā)入住通知書，銷售客戶資料移交客服 客服：客戶資料的接收、保存，現(xiàn)存各種問題的溝通 銷售管理部 客服樓牌標識 協(xié)調(diào)地名辦辦理地名手續(xù) 客服：現(xiàn)場配合安裝 開發(fā)部 客服物業(yè)用品儲備 物業(yè)物業(yè)接收鑰匙、驗房 工程：提供鑰匙，組織交接，辦理移交手續(xù) 物業(yè) 工程入住 辦理入住 制定入住流程 銷管：可提供入住時間節(jié)點，配合制定 客服 銷管、物業(yè)、工程審驗合同全款發(fā)票，發(fā)放兩書，開具入住分配單 物業(yè)：提供人員支持 銷管 物業(yè)驗房及交費 物業(yè)收集反饋業(yè)主問題，并及時解決各種問題 客服 驗房問題匯總 客服售后維修 工程：配合維修 客服 工程售后及移交 投訴處理 工程：配合解決投訴問題 客服 工程裝修管理 工程：協(xié)調(diào)解決業(yè)主裝修問題 客服 工程施工資料整理及移交 工程：組織施工單位整理工程資料，辦理移交 客服 工程供暖 工程提供工作面監(jiān)督施工，保證供熱、辦理供熱證明，銷管提供空房面積，財務提供資金繳納空房費、移交物業(yè)、物業(yè)客服協(xié)調(diào)現(xiàn)場業(yè)主保證供熱 “工程：組織解決供暖問題 物業(yè)：提供入住情況 客服：解決維修問題” 開發(fā) 工程 物業(yè) 客服通煤氣 工程提供工作面保證煤氣施工、協(xié)助驗收整改、帶氣、點火、需要物業(yè)、客戶協(xié)調(diào)業(yè)主、保證同期 “工程：組織解決通氣問題物業(yè)：提供入住情況，并在后期主辦通氣 ” 開發(fā) 工程 物業(yè)整體移交物業(yè) 移交建筑物及相關(guān)資料 物業(yè)：接收建筑物及相關(guān)資料 客服 物業(yè)產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋 “研發(fā)：對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)品設計問題進行歸納總結(jié)，改進設計工作工程、物業(yè)：對反饋的問題進行分析、整理、總結(jié)，在新項目中盡量避免類似問題的再次發(fā)生” 客服 研發(fā) 工程 物業(yè)初始登記 區(qū)局辦理初始登記手續(xù) “工程：提供竣工備案通知書、竣工圖 研發(fā)：配合進行竣工圖繪制，與工程核對竣工圖的準確” 銷售管理部 工程 研發(fā)產(chǎn)權(quán)證辦理 為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證前期手續(xù) “財務：房款多退少補、開據(jù)發(fā)票 物業(yè)、客服：提供人員支持，快速辦理產(chǎn)權(quán)證” 銷售管理部 物業(yè) 客服 財務分戶土地證 “銷管：提供施工圖（變更后）房管局出具的分戶面積測量報告 研發(fā)：負責提供技術(shù)支持” 開發(fā) 銷售管理部 研發(fā)土地證辦理 為客戶辦理土地證前期手續(xù) “物業(yè)：通過電話、郵件等形式通知客戶辦理土地證 財務部：主要負責產(chǎn)權(quán)退補款辦理，發(fā)票換領(lǐng)等” 銷售管理部 物業(yè) 財務供熱移交 保修期后供熱系統(tǒng)移交供熱公司，協(xié)調(diào)政府辦理移交手續(xù) 客服：配合維修、移交工作 物業(yè)：管道井鑰匙及設施等配合移交 開發(fā) 客服、物業(yè)第三篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程房地產(chǎn)項目開發(fā)流程1：總體：獲得土地（土地證）土地的性質(zhì)及用途（建設用地規(guī)劃許可證）項目規(guī)劃（建筑工程規(guī)劃許可證）開工建設（施工許可證）達到銷售形象開始銷售（預售許可證）問題1：用地規(guī)劃由誰發(fā)？2：獲得土地的幾種方式：A：竟拍B：項目轉(zhuǎn)讓C：項目合作問題2：招、拍、掛的程序？土地費用由幾部分組成？土地的出讓金如何繳納? 3：確定土地的性質(zhì)：問題3：老廠礦用地如何變性？4：項目規(guī)劃報建：A：項目總體規(guī)劃方案報批（規(guī)劃局）。一般涉及容積率、建筑密度、建筑風格、退紅線、功能設置、戶型面積、綠化面積等等參數(shù)。B：總體規(guī)劃方案審批后，可報單體建筑方案審批。分別涉及到消防處、人防辦、規(guī)劃局、園林局等。有的地方還要求做環(huán)評報告（環(huán)保局）、地質(zhì)災害評價、水土保持評價等。C：方案審批完畢后，由設計院出施工圖。D：施工圖報審：圖審辦對施工圖進行審核（是否有違反國家規(guī)范的地方）；墻改節(jié)能辦對節(jié)能設計進行審核。注：以上AB項完成之后即可辦理—建筑工程規(guī)劃許可證。5：項目工程建設：A：前期三通一平（為施工做準備）。B：施工單位招投標并簽訂合同（招投標管理辦公室）。C：辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)（質(zhì)監(jiān)站）。D：辦理施工許可證（市建委）。E：工程施工全過程。F：工程驗收：環(huán)保節(jié)能驗收（墻改節(jié)能辦）；消防驗收（消防處）；人防驗收（人防辦）；竣工驗收（質(zhì)監(jiān)站）；工程備案（檔案館、質(zhì)監(jiān)站）；規(guī)劃驗收（規(guī)劃局）。6：項目配套建設：（給水、排水、供電、供氣、電視網(wǎng)絡、弱電及智能化、景觀道路等）A：供電：a、首先報用電規(guī)劃圖（一般由當?shù)氐碾娏υO計部門出圖紙，電業(yè)局審批）。b、供電施工（高壓部分一般為電業(yè)局所控制）。c、供電系統(tǒng)驗收并移交電業(yè)局（電業(yè)局）。B：給水：報建、施工、移交（自來水公司）。C：供氣：報建、方案、施工、驗收（燃氣公司）。D：排水：排污接口（公共事業(yè)局）。6：銷售：（問題4：具體的流程細節(jié)？）A：面積預測：按審批的及實際施工的圖紙做面積預測（房管局）。B：工程進展達到相關(guān)要求后，可辦理房屋預售許可證（房管局）。C：工程徹底完工后，房屋銷售許可證（房管局）。D：房屋銷售簽訂銷售合同合同至房管局備案。？7：交付：A：面積實測（房管局面積測定科）。B：成立物業(yè)公司或外聘物業(yè)公司，簽訂物業(yè)服務協(xié)議。C：交付鑰匙入住。D：可提供代辦房產(chǎn)證等服務。（辦房產(chǎn)證的細節(jié)？）第四篇：上海房地產(chǎn)項目開發(fā)流程[推薦]上海房地產(chǎn)項目開發(fā)流程(來源:上海市君志律師事務所)一、立項審批階段：公司注冊：土地評估：項目選址：由建設單位向區(qū)規(guī)劃局提出申請，并繳納相關(guān)費用（費用收取詳見表二）。土地面積測繪：選址意見書下來后由房地局測繪所對該地塊進行測繪，確定項目占地面積（測繪費詳見表三）。簽定《國有土地出讓合同》：由區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請用地指標，等用地指標下來后，建設單位與區(qū)房地局簽定《國有土地出讓合同》及《配套合同》，繳納土地出讓金與配套費。制可行性研究報告及申請項目立項：選擇有資質(zhì)的咨詢公司編制項目可行性研究報告，編制完成后待選址下來及《出讓合同》簽定后一并遞交區(qū)發(fā)改委申請立項，若項目體量大，則由區(qū)發(fā)改委轉(zhuǎn)送市發(fā)改委審批。辦理用地規(guī)劃許可證：立項批復出來后再向區(qū)規(guī)劃局申辦用地規(guī)劃許可證。二、規(guī)劃設計階段方案審批：選擇專業(yè)設計公司設計項目方案，報區(qū)規(guī)劃局。組織召開項目擴初會或論證會：原規(guī)定方案審批前組織召開項目協(xié)調(diào)會，由政府各職能部門及配套部門參與。現(xiàn)流程簡化，一般方案審批完后就進行初步方案設計，設計出來后再向各職能部門及配套部門征詢，各部門出征詢意見單，同時與當?shù)刂鞴懿块T協(xié)調(diào)，組織召開項目擴初會或項目論證會。擴初方案審批：根據(jù)擴初會議要求，調(diào)整總體方案，并向規(guī)劃局申報擴初方案審批。項目報建：項目立項后報區(qū)招投標管理辦公室申報項目報建手續(xù)，辦理項目IC卡。辦理招投標手續(xù)：向區(qū)招投標管理辦公室申請辦理勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位及施工單位招投標手續(xù)。建設單位繳納交易服務費，費用按照有關(guān)規(guī)定的差額定率累進方式繳納（詳見表四）。各部門審批：擴初方案確定后進行方案深化設計，出施工圖、再報消防、環(huán)保、衛(wèi)生、防雷、綠化、交通、民防、住宅等職能部門審批。1）、環(huán)保：選擇環(huán)評咨詢公司，根據(jù)項目體量大小編制環(huán)評報告書或報告表向區(qū)或市級環(huán)保部門申報評審，出環(huán)評報告批復。2）、防雷：根據(jù)區(qū)防雷辦要求提供相關(guān)圖紙，并繳納防雷檢測費（詳見表五）。若項目大，通過協(xié)商費用可下浮20%。3）、綠化：項目擴初方案確定后進行環(huán)境工程設計出圖，報市園林局評審、出批復，同時向區(qū)園林署按40元/㎡（綠化面積）繳納綠化保證金，該費用由建設單位出，但手續(xù)一般由綠化景觀施工單位辦理。4）、交通：根據(jù)市交警總隊要求提供相關(guān)資料由區(qū)交警支隊轉(zhuǎn)市交警總隊評審，出批復。5）、民防：項目按地上建筑面積配備一定比例的地下民防工程。若無民防工程，則需向區(qū)民防辦繳納60元/㎡（民防辦核定的建筑面積）的民防結(jié)建費。工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)：各部門審批通過，同時項目工程部完成施工圖審圖后，報規(guī)劃局申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證，并繳納相關(guān)費用（詳見表二）。領(lǐng)證之前向規(guī)劃城建檔案室申辦工程竣工檔案驗收報送申請表。地名命名報批：在用地規(guī)劃許可證辦理之后，工程規(guī)劃許可證辦理之前向區(qū)規(guī)劃局地名辦申請辦理地名命名手續(xù)。三、開工準備階段工程報監(jiān)：取得工程規(guī)劃許可證后向區(qū)質(zhì)監(jiān)站辦理報監(jiān)手續(xù)，并按工程造價的1‰（商業(yè)）‰（住宅）繳納報監(jiān)費，有民防工程的向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦報監(jiān)手續(xù)。工程施工許可證的申領(lǐng)：報監(jiān)完成后向區(qū)招投標辦申領(lǐng)工程施工許可證?；揖€復驗：向規(guī)劃局測量隊申請辦理道路紅線及界樁定位，按648元/界樁點位另加兩個控制點測量費2432元繳納測量費。之后由施工單位進行建筑定位，再報規(guī)劃局檢查大隊申報復驗灰線。住宅施工計劃、市政、公建配套建設計劃及住宅竣工配套計劃申報：開發(fā)項目若為住宅項目，需向房地局質(zhì)量管理科及住宅發(fā)展中心申報住宅施工計劃、市政、公建配套建設計劃及住宅竣工配套計劃。并按320元/㎡繳納配套費。臨時排水許可證辦理：項目開工之前向水務局申辦臨時排水許可證，按核定的排水量每月繳納排污費（排水量），排污費可下浮30%～50%。四、施工階段（配套工程施工）供電配套工程：項目開工前需向供電局申請臨時用電，并繳納臨時接電容量費。開工后向供電局提出用電申請，供電局根據(jù)實際情況答復供電方案，同時核定出供電配套工程費，待合同簽定并繳付費用后轉(zhuǎn)供電局設計室進行外線供電工程設計、出圖、施工。若開發(fā)項目內(nèi)有產(chǎn)權(quán)屬于用戶自己的配電站即用戶站，則必須由供電局下屬安裝公司進行設計、施工，費用按實際結(jié)算。（以上費用的收取詳見供電局收費標準）雨污水配套工程：雨污水管線圖一般由設計單位設計出圖，由雨污水管理部門審核通過后施工。施工單位可通過招投標確定，但與市政管網(wǎng)接口處的檢測井必須由雨污水下屬單位施工，～4萬元（根據(jù)尺寸大?。?。自來水配套工程：項目外圍自來水管線由自來水公司設計、出圖、施工，費用按管線工程2000定額編制預算并繳納。住戶水表及表箱須向自來水公司購買，每套約920元，若數(shù)量大可略有下浮。天然氣配套工程：項目外圍管線、調(diào)壓站及鍋